[질문]
학생들을 대상으로 월세 임대를 하고 있습니다. 그런데 학생들을 대상으로 하다보니 여러 가지 문제가 발생하고 있습니다. 애완동물을 키워서 애완동물 냄새가 집안에 베여 있기도 합니다.
그리고 친구들을 데려와서 밤늦게까지 놀다보니 다른 임차인들에게 피해를 주기도 합니다. 임대인이 애완동물을 키울 수 없다는 것과 다른 임차인에게 피해를 주는 경우 방을 비워야 한다는 조항을 넣을 경우 이 조항이 주택임대차보호법에 위반되는 것인지요?
[답변]
안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 우리나라 계약법(민법)은 "당사자간의 합의"가 최우선적으로 해석됩니다. 다만, 임대인께서는 주택임대차보호법도 아시는 것을 보니, 주택임대차보호법상의 강행 규정성이 위의 특약사항에 해당되는가의 질문으로 판단됩니다.
결론부터 말씀드리자면, 주택임대차보호법상의 강행규정은 임차인에게 일방적으로 불리한 경우의 특약만이 무효라는 것입니다.(예를 들면 계약기간이나 목적물 명도 등) 따라서 상기 조건과 같이 양 당사자의 합의에 의하여 결정될만한 사항은 임대차계약의 특약에 해당하며, 이는 적법한 특약으로 보호를 받을 수 있습니다.
다만, "다른 임차인에게 방해되는 행위"라는 것이 너무 주관적인 개념이 될 수 있어 이는 문제가 발생될 시 법률의 해석상의 다툼이 될 여지가 많습니다. 조금 번거로우시더라도 몇 가지 예를 달아 놓는 것은 어떨까요? 예컨대, 풍기문란이라거나 소음 규제, 임대인의 허락 없는 증개축 등의 규정을 달아 놓는 것도 한가지 방법이라 할 수 있습니다.
본래 주택임대차보호법의 입법취지는 임대인에 비하여 상대적으로(경제적으로) 약자인 임차인의 주거생활권을 보장하기 위한 것입니다만, 일부 임차인이 이 법을 이용하는 경우가 있어 간혹 선량한 임대인이 손해를 보시는 경우가 있습니다. (주로 법을 잘 모르시는 연로한 분들로부터 이런 상담을 받아본바 있습니다)
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