부동산계약시주의사항 - 부동산임대계약서 작성요령은?

[질문]
임대계약서를 작성해야 하는데 어떻게 작성해야 하는지요? 부동산에 대해서는 초보고 처음으로 작성하는 거라 뭘 어떻게 작성해야 하는지 눈앞이 캄캄합니다. 작성방법 좀 알려주세요.
 

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다.

1. 계약서는 법률행위이며 보증금 보존을 기초하는 문서입니다.

주택임대차계약서 작성은 법률행위입니다. 그 내용에 대한 책임을 져야하므로 항상 신중하게 작성해야합니다. 또한 계약서는 보증금을 지켜주는 중요한 기본 문서이니 소중히 보관해야합니다.

2. 모든 확인과 합의를 마치고 계약금 지급과 계약서 작성해야 합니다.
계약금까지 지급하고 확인하러 원룸에 가서 방충망이 없다고 해달라고 해봐야 집주인 아쉬울 것 없습니다. 확인목록을 작성해서 꼼꼼히 원룸을 확인한 후 집주인과 합의를 한 후 계약금, 계약서를 진행해야 합니다.

3. 직거래보다는 부동산중개사무소를 통한 거래가 편리하다
직거래인 경우 등기부등본확인, 소유주 신분 확인, 이해관계 조정 등을 직접 해야 하기 때문에 쉽지는 않습니다. 게다가 일일이 원룸을 직접 찾아다니기란 번거롭습니다. 특히 초보는 중개수수료를 주더라도 중개사무소를 통한 계약이 기본입니다.

4. 계약금과 잔금 지급은 꼭 소유주에게 직접 주거나 소유주 통장에 이체하는 것이 좋습니다.

사실 계약금 정도는 부동산에게 주고 영수증을 받는 경우가 많습니다. 하지만 부동산보다는 소유주에게 직접주고 영수증을 받는 것이 좋고 그것이 어렵다면 소유주명의의 통장으로 이체하는 것이 좋습니다. 은행을 통한 계좌이체만큼 확실한 영수증은 없습니다.

5. 집주인과 합의된 내용은 계약서에 구체적으로 기입해야 합니다.
문서화된 약속만이 힘을 발휘합니다. 집주인이 약속해준 세입자에게 유리한 사항은 구체적으로 계약서에 명시를 해야 합니다. 가령 도배를 해주기로 했다면 전체도배인지, 부분도배인지를 명시해야 합니다.

가령 계약중간에 나가도 된다고 합의되었다면 보증금 반환 시기와 중개수수료는 누가 부담해야 하는지 등을 꼭 명시해야합니다. 합의된 내용이 진행된 이후 상황까지 고려해서 구체적으로 기입해야 합니다.

6. 정확하게 주소와 호수를 기입해야 합니다.
의외로 주소를 틀리게 쓰는 경우가 많습니다. 건물 전체가 한사람 소유인 단독주택(다가구)인 경우엔 정확한 주소만으로도 충분하지만 공동주택(아파트, 빌라, 다세대처럼 건물이 개별로 등기가 나 있는 경우)인 경우 정확한 호수기입이 중요합니다. 전입신고, 확정일자, 점유를 하고 있더라도 주소가 틀리면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다.

7. 전기세, 수도세와 관리비에 대해 구체적인 명시를 해야 합니다.
단독주택이나 다가구주택인 경우 전기세와 수도세가 통합으로 나오는 경우가 많습니다. 계산방법이나 고지서 확인여부 등을 확인해서 명시해야하며 청소비, 공동전기, 오물세 등을 따로 관리비로 받는지도 확인해서 명시해야 합니다.

8. 계약금은 보증금의 10% 면 충분하며 가급적 적게 거는 것이 유리합니다.
사실 계약금은 적게 걸수록 유리합니다. 사정이 생겨 입주를 못하게 되면 돌려받기 어려운 돈이기 때문입니다. 현재 거주중인 집에 이사 오기로 계약한 세입자가 건 계약금 범위 내에서 지불하는 것이 좋습니다.

가령 현재 살고 있는 집이 보증금 3000만원이어서 계약금을 300만원 받았다면 새로 이사 갈 집이 5000만원이어도 가급적 계약금은 300만으로 하는 것이 좋습니다. 현재 살고 있는 집으로 이사 올 사람이 계약금 300만원을 포기한다면 연쇄작용으로 계약금 500만원도 포기해야할 확률이 높기 때문입니다.

9. 부동산중개사무소를 통한 거래인 경우 중개대상물확인설명서를 꼭 받아야 합니다.

부동산중개사무소는 부동산임대차계약서외에 중개대상물확인설명서를 발행해야 합니다. 임대목적물에 관한 전반적인 법적권리관계와 집의 상태를 중개사무소에서 확인해주는 문서입니다. 차후 문제가 발생되어 보상을 받을 경우 유리하게 사용될 수 있는 문서이니 받아 두어야 합니다.

10. 계약금지불과 날인하기 전에 반드시 꼼꼼하게 계약서를 읽어 보아야 합니다.
계약서에 날인하고 계약금을 지불하는 순간부터 세입자는 불리해집니다. 지금까지 이야기된 모든 부분을 생각하면서 전부 온전히 작성되었는지 꼼꼼히 확인하고 날인과 지불을 하시면 됩니다.