부동산계약시주의사항 - 임차인이 주장할 수 있는 임대기간은?

[질문]
제가 취직이 된 회사가 곧 이전을 할 것이라는 소식에 회사 근처 주택을 임차하면서 집주인과 임대기간을 1년으로 정한 임대차계약을 체결하였습니다. 그리고 회사가 이전을 하게 되어 임대차계약이 만료하기 1개월 전에 임대차기간이 만료하면 이사를 가겠으니, 임대차보증금을 준비해 달라는 통지를 하였습니다.

그런데, 임대인인 집주인은 주택임대차보호법상 임대차기간은 2년으로 강제되어 있으므로 2년이 되어야 임대차보증금을 돌려 줄 수 있다고 하면서, 임대차보증금의 반환을 거절하고 있습니다. 정말로 임대인의 주장처럼 임대차보증금을 2년이 경과하여야 돌려 받을 수 있는 것인가요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 주택임대차의 경우 임대차기간은 항상 2년간 유효한 것으로 이해하는 사람들이 많습니다.

 

그래서 2년 미만으로 임대차기간을 정하여 계약을 체결해도 2년간은 임대차계약이 강제로 유효한 것으로 이해하고 있는 경우 역시 많습니다. 이렇게 이해하는 것은 적어도 임대인에 관하여는 맞는 것이다.

그러나 임차인에 대하여는 틀린 것이 됩니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항에 의하면, 주택의 경우 임대기간을 정하지 않거나 임대기간을 2년 미만으로 정한 경우에는 임대기간은 2년으로 정한 것으로 보는 조항이 있습니다.

 

그런데, 같은 조항의 단서에 의하면, “임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”라고 되어 있습니다.

이 말의 의미는 임대차계약서에서 임대차기간을 2년 미만으로 정하고 있는 경우에 임대인은 위 주택임대차보호법 제4조 제1항 본문에 따라서 임대기간을 2년으로 인정하여 임차인에게 2년 이내에는 임대차계약의 기간이 만료하였다는 주장을 하지 못하지만,

 

임차인은 당초 계약서에 기재된 바와 같이 2년 미만의 임대기간을 주장하여 계약서에 기재된 기간만료일에 임대인에 대하여 임대목적물인 주택을 반환하고 임대차보증금을 돌려 줄 것을 요구할 수 있다는 것을 말합니다.

즉, 임대인은 항상 최소한 2년의 임대기간의 제한을 받게 되지만, 임차인은 2년 미만의 기간으로 계약을 체결하였어도 계약에 기재된 기간 동안만 임대차기간이 유효한 것으로 주장할 수 있습니다.

 

따라서 계약서에 비록 2년 미만으로 임대기간을 정했어도 법으로 언제나 임대기간은 2년으로 보게 되어 있으므로 2년이 되기 전에는 보증금을 돌려 줄 수 없다는 임대인의 주장은 옳지 못한 것입니다.