부동산하자보수 - 하자보수청구권과 손해배상의 기준은?

[질문]
하자보수 청구권이란 무엇이고 손해배상의 기준은 어떻게 되나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 건축물의 하자는 일반적으로 완성된 건축물이 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적, 기능적 결함이 있거나 거래관념상 통상 건축물이 갖추어야 할 내구성, 강도 등의 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 결과 그 사용가치 또는 교환가치를 감쇄시키는 결함을 뜻합니다.

완성된 건축물 또는 완성전의 성취된 부분에 하자가 있으면 건설업체에 대하여 일정기간을 정하여 하자의 보수를 청구할 수 있으며 이를 이행하지 않을 경우에 하자보수나 손해배상을 청구할 수도 있습니다.

손해배상을 청구하기 위해서는 하자보수가 가능해야 합니다. 하지만 하자보수가 객관적으로 가능하지 않으면 하자보수청구권이 성립하지 않습니다. 건물완성 전의 성취된 부분도 가능합니다.

 

하자보수책임은 완성전의 성취된 부분에 관하여여 성립됩니다. 따라서 일부 완성되지는 않았지만 하자가 발생된 부분이 다음단계로의 하자로 이어질 가능성이 있는 부분에 대한 하자보수에 대한 요구도 가능합니다.

보수에 과다한 비용이 들지 않아야 합니다. 하자보수가 중요하지 않거나 그 보수에 과다한 비용이 요구될 경우에는 청구할 수 없습니다. 이는 중요한 하자와 보수에 과다한 비용이 들지 않는 하자에 대하여만 하자보수 청구권이 성립함을 의미합니다.

하자보수 청구권의 행사 방법입니다. 입주민이 하자보수를 청구하려면 상당한 기간이 경과하여야 하자보수에 대한 청구가 가능합니다. 즉 건설업체에 대하여 하자보수청구권과 하자보수에 갈음하는 손해배상을 선택하여 행사할 수 있지만 , 일단 상당한 기간을 정하여 하자보수권을 그 기간이 경과할 때까지는 손해배상청구를 하지 못합니다.

이는 하자보수 청구를 받고 보수작업에 착수한 건설업체를 일정부분 보호할 필요성이 있기 때문입니다. 하자보수청구권은 입주민의 하자존재 범위, 대책요구 정도 표현 등 의사표시만으로도 효과가 발생합니다. 손해배상청구권의 행사 방법입니다.

 

하자가 중요하거나, 중요하지 않더라도 과다한 비용이 소요되지 않으면 도급인이 하자보수청구를 하지 않고 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

나아가 하자보수를 하더라도 입주민은 하자보수가 지연되거나 완전한 보수가 불가능한 경우에 남게 되는 손해, 하자로 인하여 계약에서 정한 대상 이외의 대상에서 발생한 손해의 배상을 청구할 수 있습니다. 하자보수가 불가능할 경우입니다.

중요하지 않는 하자의 보수에 과다한 비용이 들 경우에는 하자보수는 허용되지 않으므로 입주자은 손해배상청구만을 할 수 있습니다. 하자보수가 가능한 물리적 하자와는 달리 법률적 하자나 환경적 하자의 경우에도 하자보수가 사실상 불가능한 경우가 많습니다.

 

이 경우 배상을 구하는 손해는 하자보수에 갈음한 손해배상이 아니라 입주민이 입은 하자로 인하여 입은 통상의 손해는 특별한 사정이 없는 한 건설업체가 하자 없이 시공하였을 경우의 교환가치와 하자가 있는 현재상태와의 교환가치의 차액이 됩니다.

하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하는 경우 하자보수에 필요하면서 적정한 공사비용인 하자보수비 상당액이 손해액으로 인정되며 입주민이 스스로 비용을 부담하여 하자를 보수한 경우에는 지출한 비용을 배상하여야 할 것이나 통상의 비용보다 과다한 비용을 지출한 경우에는 통상적인 보수비용의 범위에서 인정될 것입니다. 건축물의 하자로 인한 위자료입니다.

건축물의 하자로 인한 정신적 고통에 대한 위자료는 특별사정으로 인한 손해에 해당합니다. 일반적으로 신축한 건축물에 하자가 있는 경우 입주민이 받은 정신적 고통은 하자가 보수되거나 하자보수에 갈음한 손해배상이 이루어짐으로써 회복된다고 볼 수 있으나 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 정신적 고통에 대한 위자료가 인정될 수 있을 것입니다.