부동산계약시주의사항 - 토지거래허가구역에서의 임야매매 계약시 주의사항

[질문]
토지거래허가구역에서 임야를 매도하려고 합니다. 허가 받는 절차라던지, 계약 시 유의사항(거래허가를 받지 못하면 무효 처리한다던지) 절차를 알고 싶습니다.

그리고 세금에 대비해서 이중계약서 작성해야 되나요?(다운 계약서라고 하는데) 임야에 있어서 양도세는 얼마나 나올까요? 9년 정도 보유하셨습니다.

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 주거지역 180㎡, 상업지역 200㎡, 공업지역 660㎡, 녹지지역 200㎡, 농지 1000㎡, 임야 2000㎡ 가 초과 되는 토지는 실수요 여부. 이용목적 등의 심사를 거쳐 관할시장/군수/구청장의 허가를 받아야 합니다. 주말농장용 농지(1000㎡미만)라도 비도시지역에서는 허가 필요 없으나 도시지역에서는 허가를 받아야합니다.

허가를 피하기 위해 허가대상 면적 미만의 소규모 토지로 분할, 매매하는 경우 분할 전 토지가 허가 대상에 포함되면 분할 토지의 최초거래에 한해서 허가를 받아야 합니다. 토지를 공유지분으로 나누어 지분이 거래되는 경우도 허가를 받아야 합니다.

허가를 받고자 하는 자는 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획 등을 기재하여 시장. 군수에게 제출하여야 합니다. 시장/군수는 허가신청서를 받은 날로부터 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 하고 신청인에게 허가증을 교부하거나 불허가처분사유를 통지하여야 합니다.

시장/군수는 허가신청이 다음에 해당하는 경우에는 허가를 하여서는 안 됩니다.

1. 토지거래를 체결하고자 하는 자의 토지이용 목적이 다음에 해당하지 아니하는 경우
① 자기의 거주용 주택용지로 이용하고자 하는 경우
② 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편의시설로서 관할시장/군수 또는 구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하고자 하는 것인 경우
③ 허가구역 안에 거주하는 농업인, 임업인, 어업인 또는 대통령령이 정하는 자가 당해 허가구역 안에서 농업, 축산업, 임업 또는 어업을 영위하기 위하여 필요한 것인 경우
④ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 의하여 토지를 수용 또는 사용 할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업을 시행하기 위하여 필요한 것인 경우
⑤ 허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법률의 규정에 의하여 지정된 지역/지구 구역 등의 지정목적에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자 또는 시행하고자 하는 자가 그 사업을 이용하고자 하는 것인 경우
⑥ 허가구역의 지정당시 당해 구역 안에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우 또는 그 자의 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 행하는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 경우
⑦ 허가 구역 안에 거주하고 있는 자의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서 대통령령이 정하는 용도에 이용하고자 하는 경우

2. 토지거래계약을 체결하고자 하는 자의 토지 이용 목적이 다음에 해당하는 경우
① 도시계획 그 밖에 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 적합하지 아니한 경우
② 생태계 보전 및 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해를 초래할 우려가 있는 경우

3. 그 면적이 그 토지의 이용목적으로 보아 적합하지 아니하다고 인정되는 경우
구비서류로는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙 제21조 제1항 각호의 사항이 기재된 토지이용계획서(농지법 제8조의 규정에 의하여 농지취득자격증명을 발급받아야 하는 농지의 경우에는 동법 제8조 제2항의 규정에 의한 농업경영계획서를 말함) 1부, 토지등기부 등본 1부. 다만 전자정부 구현을 위한 행정업무등의 전자화 촉진에 관한 법률 제21조 제 1항의 규정에 의하여 행정 정보의 공동이용을 통하여 그 내용을 확인 할 수 있는 경우에는 그 확인으로 갈음합니다.