부동산계약시주의사항 - 부동산매매시 일반적인 주의사항

[질문]
부동산 거래를 하게 되었습니다. 부동산 계약서를 작성할 때 일반적으로 주의해야 하는 사항에는 어떤 것들이 있나요?

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[답변]
안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다.

 

 

1) 계약 전에 유의해야할 사항
① 거래부동산자체에 문제는 없는지 현장 확인이 필수입니다. 부동산을 사고자 하는 자는 먼저 해당지번을 확인하고, 임야대장, 토지대장, 등기부등본, 가옥대장, 도시계획확인원, 용도지역 확인원등을 떼어보고 현장을 반드시 확인하여야 합니다. 실제 면적과 토지이용계획확인원, 토지대장, 가옥대장, 지적도, 부동산등기부 등 공부서류상 면적이 다를 때가 종종 있습니다.

80도 급경사 지역도 지적도에는 평면으로 나타납니다. 직접 가서 서류와 차이가 없는지 조사 확인해야 합니다. 만일 건물 등 부동산자체에 물리적 결함이 있다면 수리비용이 소요되고 물리적 결함이 부동산전체의 기능에 영향을 준다면 뜻하지 않은 분쟁에 휘말릴 수가 있기 때문입니다.

토지의 경우 법률적 규제는 없는지 살펴보아야 합니다. 특히 토지는 국토이용관리법, 도시계획법, 농지법, 지적법, 산림법, 건축법, 군사시설보호법, 수도법, 자연공원법 등 각종 법률의 규제를 받고 있습니다. 그래서 현장 확인이 꼭 필요합니다. 실제는 자동차가 다니는 도로와 접해 있어도 지적도상에 도로가 없으면 각종 인/허가를 받을 수 없으므로 주의해야 합니다.

단독주택이 밀집해 있는 지역에서는 토지이용계획확인서에 집이 도로로 편입돼 있는 지 여부를 살펴봐야 합니다. 사전에 확인하지 않으면 일부가 도로로 잘려나갈 집을 살 수도 있습니다. 집주인이나 중개업자가 일일이 알려주지 않을 때도 있으므로 직접 나가서 확인이 필요합니다. 군사시설보호구역, 농림지역, 보전임지, 자연녹지, 그린벨트 등은 사지 않는 것이 좋습니다.

또한 매입할 집에 전세 세입자가 생활하고 있으면 계약기간이 얼마나 남았는지 확인해야 합니다. 세입자에 대한 권리의무 관계는 사는 사람이 승계 받게 됩니다.

② 매도하려는 자가 실제 소유자인지 거래상대방을 확인 하여야 합니다.
여러 이유로 실제 소유자가 아닌 부인, 아들, 회사직원, 바빠서 대신 나왔다고 주장하는 자 등과 계약을 하는 경우가 많습니다. 하지만 이는 후일 분쟁의 소지가 있게 됩니다. 엄밀하게 따지면 이런 계약은 무효입니다.

부부든 부자든 원칙적으로 대리권은 없습니다. 그렇기 때문에 현재 계약을 하고 있는자가 당해부동산의 실제소유자인지 등기명의 등을 확인해 보아야 합니다.

③ 권리관계에 따른 법적규제에 문제는 없는지 공적장부 등을 확인하여야 합니다. 당해 부동산에 관한 임야대장, 토지대장, 등기부등본, 가옥대장, 도시계획확인원, 용도지역 확인원 등을 떼어보아야 합니다. 권리관계를 확인해 보지 않고서 나중에 이를 몰랐다고 항변할 수 없게 됩니다.

당연히 알 수 있었고 알아야 할 것이기에 확인해보지 않 경우 매수인의 "과실책임"이 인정되기 때문입니다. 토지대장과 건축물관리대장은 관할 구청에서 발급받을 수 있습니다. 또 건축과 관련하여 도시계획 여부, 개발제한구역 여부등도반드시 확인하여야 합니다.

예를 들어서 등기부 등본 상에 하자가 전혀 없는 부동산을 매입한경우도 구청에서 도시계획을 세우면서 도로예정지로 편입시켜 수용대상 토지로 책정해 놓았을 경우 후일 헐값의 보상만을 받게 됩니다. 등기부등본에 근저당이 설정됐으면 채권액 등을 해당 금융기관에 문의합니다. 이 같은 재산상 제한은 잔금 처리전에 반드시 해결한다는 단서를 계약서에 써야 나중에 분쟁에 휘말리지 않을 수 있습니다.

저당권이 설정됐거나 가등기 가압류가 있으면 계약 전에 해결하거나 계약을 재검토해야 합니다. 재산세 납세자가 소유자와 다른 경우에는 그 이유를 알아보아야 합니다. 대부분의 경우 소유자가 재산세를 납부하므로 납세자와 소유자가 다른 경우 필히 확인하여 분쟁의 소지를 없애야 합니다.

④ 부동산 중개업소 등을 통해 거래하는 경우에도 본인이 직접 모든 것을 확인하고 알아보는 것이 좋습니다. 중개업자들은 중개수수료 취득을 위해 매도인 측의 말만 믿고 전달하는 경우도 있고, 다소 과장하여 전달하는 경우도 있기 때문입니다. 중개업자나 상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿어서는 안 됩니다.

복사/위조 등으로 원본과 다른 복사본이 많이 나돌고 있기 때문에 반드시 관계공무원의 인증(원본과 같다는 확인)이 있는가의 여부를 확인하여야 하며 근본적으로 본인이 직접 등기부를 열람하여 확인하거나 이를 떼어 보아야 합니다.

상대방이 보여주는 등기권리증도 자세히 살펴보고 원본인가를 확인하여야 합니다. 요즘 유행하는 생활정보지등을 이용해서 당사자끼리 직거래하는 경우에도 가급적 위에 모든 사항 등을 검토해야합니다.

⑤ 위험성이 있는 부동산은 거래를 피해야 합니다.
단시일에 권리자가 수명씩 바뀌는 등 권리변동 관계가 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심을 하고 사지 말아야 합니다. 문제가 발생할 경우 전혀 알지도 못하는 원래의 권리자로부터 소송을 당하게 되어 결국 소유권 분쟁에 휩싸이게 되기 때문입니다.

여러 가지 담보물권이나 특히 예고등기, 가등기, 가압류, 가처분이 되어 있는 것은 사지 않는 것이 현명합니다. 또 매수직전에 비로소 보존등기가 되거나 기타 상속등기나 회복등기가 된 것은 일단 의심을 해야 합니다. 소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때에는 패소판결을 받은 자를 찾아가 사실여부를 확인하는 것이 좋습니다. 주변시세에 비해서 현저히 싸거나, 가격폭등을 이유로 권유하는 것도 신중히 검토해볼 필요가 있습니다.

2) 계약할 때에 있어 유의해야할 사항
① 계약서 작성 시 유의해야 할 사항
계약자유의 원칙상 부동산거래계약이라도 법률로 정한 양식이란 것이 존재하지 않습니다. 백지에 당사자가 합의한 사항을 명확하게 기술하면 됩니다. 계약서는 구체적으로 명백히 작성하고 다의적해석가능성이 있는 문자의 사용을 회피하여야합니다.

부동산 중개업소에 미리 인쇄되어 있는 계약서를 사용할 경우 내용을 읽어보고 작성하여야하며 특약이 있으면 그 특약도 명백히 기재하여야 합니다. 인쇄한 용지라 해서 당사자가 수정할 수 없는 것이 아니라 자유로이 내용을 수정, 삭제, 첨가할 수 있는 것입니다.

논밭이나 임야는 계약서에 평당 금액도 쓰고 실제 면적과 서류상 면적이 다를 때 발생하는 차액을 누가 부담하는가도 명시해야 합니다. 등기부에 근저당, 가등기, 가압류 등 재산권 행사에 걸림돌이 될만한 게 있다면 계약서를 쓸 때 이를 언제 말소할 것인지를 적어둬야 한다. 또한 집의 면적과 평당가격을 명시해야 합니다.

계약서에 있는 크기와 실제면적이 다를 경우 배상관계도 명시함이 좋습니다. 또한 특약사항에 잔금지급일 이전에 또 다른 권리관계를 설정하지 말도록 기재하고 이를 어길 경우의 책임관계도 명시해야 합니다.

계약서에는 보통 다음사항이 기재됩니다.
(1) 목적물의 표시 및 명도시기 / 계약상목적물이 등기부등 공부와 실제가 다를 경우 그에 대한 표시등
(2) 이행의 약정 - 대금의 액수, 지불 시기
(3) 매도인/ 매수인(임대 임차인) /중개인(당사자직거래시는 불필요)의 이름, 주소, 주민등록 번호 ,연락처, 날인 등
(4) 매도인의 담보책임/ 해제권/ 해약금/ 조세공과등의 부담등
(5) 기타 특약사항 -당사자가 합의한 조건등
부동산을 취득하거나 양도하여 등기하거나 세금을 신고할 때는 반드시 검인계약서를 사용해야 합니다. 검인계약서는 특별한 양식이 있는 것이 아니라 일반계약서에 검인도장을 받은 것을 말합니다. 이 검인계약서 제도는 '88년 10월부터 시행되고 있습니다.

② 명의자와 직접 계약해야 합니다.
계약 시에는 매도인 측 대리인과 계약하지 말고 가급적이면 거래당사자간에 직접 계약하는 것이 좋습니다. 부동산 중개업소의 소개로 계약하는 경우에도 매도인과 직접 계약하는 것이 좋으며 가급적 입회인을 두는 것이 좋습니다. (후일 분쟁이 발생할 경우 유력한 증인이 될 수 있습니다.)

등기명의인과 계약상대방의 일치여부를 반듯이 확인하여 불일치할 경우에는 위임장, 주민등록증의 요구/확인, 계약서에 위임인을 명시하고, 인감증명 등을 요구/확인해 보아야합니다. 소유자가 직접 계약을 할 수 없으면 위임장에 인감증명을 첨부해야 계약이 유효합니다. 위임장 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해보고 인감증명서의 유효기간(3개월)도 확인해야 합니다.

뿐만 아니라 계약명의인에게 연락하여 그 의사를 확인해 보아야 합니다. 그리고 단독주택의 소유자가 여러 명이면 각각의 지분에 대해 매각을 일임하는 위임장을 확인하는 것도 빼놓지 말아야 합니다.

③ 대금지급 및 등기 시 주의사항
계약체결 후에 중도금/잔대금을 지급 할 때는 반드시 영수증을 주고받고 대금지급의 내용을 명확히 하여야 합니다. 등기부는 중도금 지급, 잔금 지급시마다 그 "직전에" 확인하여야 합니다. 나아가 잔금을 치를 때 다시 등기부등본을 열람하여 계약 이후에 새로 저당권 등이 설정됐는지 확인하여 합니다.

중도금을 받고도 이중으로 매도하는 수가 있기 때문입니다. 계약금을 지불한 사람은 그것을 포기하고, 계약금을 받은 사람은 그 배액을 배상할 경우 계약을 해제할 수 있으며 이 때 계약금은 곧 해약금이 됩니다. 실제 거래에서 약정금, 보증금, 계약금 등 다른 이름으로 지불되었더라도 해약 시 이 금액은 원칙적으로 해약금이 됩니다. 중도금이 지불되면 일방의 해약이 불가능합니다.

중도금은 계약금과 잔금지급 사이에 매도인(임대인)에게 지급하는 금액으로서 당사자가 계약이행에 착수했음을 확인하는 금액입니다. 중도금이 지불되기 전까지만 이 계약을 해제할 수 있는 기간입니다. 등기서류와 잔금지급은 등기소등에서 등기서류의 확인과 동시에 지급함이 안전합니다. 잔금을 지불할 때 매도인으로부터 건네받아야 할 서류는 인감증명서(부동산매도용) 1통, 등기권리증, 주민등록등본, 검인용 매매계약서 각 1통입니다.

또한 잔금을 지급할 때 재산세와 종합토지세를 집주인과 정산해야 합니다. 중도금을 건넬 때 지방세가 밀렸는지도 확인해야 합니다. 매입자는 입주 이후의 세금만 내면 됩니다. 재산세와 종합토지세는 과세기준일이 각각 5월 1일과 6월 1일입니다. 과세액에 입주부터 차기 과세기준일까지의 개월수를 곱한 뒤 12로 나눠 납부액을 계산합니다. 중도금을 건넬 때는 지방세가 체납됐는지 챙겨보아야 합니다.

집주인이 지방세를 미납했을 때는 계약서를 관할 시군구 지적과에서 검인받을 수 없습니다. 잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증, 인감증명서등 권리이전서류를 받아 60일 이내에 관할등기소에 이전등기 절차를 마치도록 합니다. 만약 이 기간 내에 등기신청을 하지 않았을 경우에 최고등록세액의 300％까지 등기신청 해태에 따른 과태료가 부과됨을 유의하여야 합니다. 이전등기 수속을 마친 후 등기부등본을 열람하여 이전등기가 된 것을 확인해야 합니다.

또한 부동산거래와 관련하여 부동산양도신고제라는 것이 있는데 97년 1월1일부터 거주자가 부동산을 매매하는 경우, 등기하기 전에 거래내용을 양도자 주소지 관할세무서장에게 신고하고 ,세무서장이 발급하는 부동산양도신고확인서를 첨부하여 등기소에 제출해야 소유권이전이 가능합니다.

④ 전문가와 상의하십시오.
계약체결 전에 의문이 있거나 미심쩍은 점이 있다면 변호사나 법무사, 기타 법률 상담실을 찾아가 상의해 본 후 계약하는 것이 좋습니다. 사후적인해결보다는 사전예방이 손실을 줄이는 최선의 방법이기 때문입니다.