부동산계약시주의사항 - 분양권매매 계약시 주의사항

[질문]
이번에 분양권 전매를 통해서 분양권 매매계약을 체결했습니다. 5월에 입주가 시작되는 새 아파트로 매도인측과 매수인이 중개업자를 통해 본인확인 절차를 거쳐 계약서에 날인했습니다.

 

매매대금은 1억1천5백만원이고 계약금으로 1천5백만원을 지급하고 중도금 없이 잔금은 1억원을 지급하기로 하였습니다.

이미 계약금은 치루었고 잔금 지급과 동시이행의 관계로 대출금(약8천만원)의 채무에 대한 채무명의 변경과 분양공급계약서의 명의변경을 잔금 지급일에 하기로 합의했습니다.

1) 분양권 매매계약이라 대출금이 있는데, 이 대출금에 관한 매도자의 채무범위확인을 받아야 하는지요? 받아야 한다면 또 어떻게 받는지요? 이런 요구가 매수자로서의 정당한 권리에 포함되어 있는지요?

2) 잔금지급 시 매도인, 중개업자와 동행하여 "은행에서의 채무명의 변경, 건설회사에서의 분양공급계약서 명의변경"을 하면서 법무사를 대동하여야 하는지요?

3) 과거에 직장이 없었고, 현재에도 직장이 없는 상태이며, 31세(만29세)로 다음달에 결혼을 하는 입장이라 부모님의 도움을 받아 아파트를 마련하는 것이라 결과적으로 봤을 때 무상증여에 속하게 됩니다.

 

이때 원칙적으론 증여세를 내야 하지만, 부동산 거래 시 어느 정도의 감면혜택이 있다고 들었습니다. 세금에 대해 좀 알려주세요.

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 대출금은 중도금 대출로 보이며 신용보증에서 보증을 서는 신용 대출입니다.(물론 건설사와의 관계도 있습니다.) 이건 매도인과 매수인이 은행에 가셔서 대출에 따른 의무승계를 하면 모든 권리의무는 매수자에게 있습니다.

법무사를 대동하지 않으셔도 무방합니다. 정확한 대출승계와 명의변경사항만 확인하면 됩니다.(은행에 가셔서 자필로 자서하시고 대출채무승계동의만하시면 되고, 건설사에 가셔서 분양공급계약서에 권리의무승계만 확인받으시면 됩니다)

보통의 경우 연령이 낮은 무직자나 미성년자는 자금출처에 의한 세무조사가 나올 대상이 됩니다. 정확한 금액은 모르겠으나 이 아파트의 분양가가 2억원 정도 일 것 같은데 만30세가 넘으면 2억 까지는 자금 출처조사가 나오지는 않습니다.

 

하지만 만30세가 아직 되지 않았고 무직이었다는 것에 조금은 위험성이 보입니다. 방법은 입주 시 아파트 대출을 1억원 이상으로 높이시는 것이 가장 좋은 방법이라 생각됩니다.