부동산계약시주의사항 - 빌라매매 계약시 필요한 서류와 주의사항

[질문]
빌라매매 계약시 필요한 서류를 중개인이 알려줬는데요. 계약당시에 그 서류를 다해줘도 되는지요? 아니면 잔금을 받을 때 해줘야 하는지요? 그리고 계약시 필요한 서류는 무엇이며 계약시 주의사항에 대해서도 알려주시면 감사하겠습니다.

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 계약 체결 전 주의사항으로는 법원 등기과나 등기소 또는 인터넷에서 토지, 건물 등기부 등본을 발급받거나 열람하여 등기부 등본상의 소유자가 실제 소유자인지 계약체결 당사자인지 주민등록증을 통해 확인합니다.

 

등기부 등본의 갑구에 기재되어 있는 가압류/ 압류/ 가등기/ 경매/ 예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용을 확인합니다. 등기부 등본의 을구에 기재되어 있는 근저당/저당권/전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는 지의 여부를 확인합니다.

 

등기부 등본상의 근저당 등의 권리가 등기되어 있는 경우 예상되는 주택 가격에서 근저당 등의 금액을 공제하고 자신의 주택이 경매되는 경우를 대비하여 먼저 입주해 있는 전세보증금 등을 공제하고도 본인의 매매계약금의 회수가 가능한지 판단합니다.

계약 체결 상대방이 등기부 등본상의 소유자가 아닌 경우 적절한 대리권이 있는지의 여부를 위임장과 인감증명서를 통해서 확인하여야 합니다.

계약 체결 시 주의사항으로는 발급받은 등기부상 소유자의 인적사항을 확인하고 소유자의 주민등록증을 제시받아 동일인 여부를 확인합니다. 만일 대리인과 계약할 경우에는 인감증명이 첨부된 위임장으로 대리권 여부를 확인합니다.

위임장에 명시 되어야 하는 내용은 부동산의 소재지, 계약의 목적, 본인이 계약에 대한 제반사항을 대리인에게 위임한다는 취지, 본인 인감날인, 수임인의 주소, 성명, 주민등록번호, 연월일 등이 명시되어 있어야 합니다.

계약서 작성 시 주의사항으로는 계약서는 시중에서 판매되는 부동산매매계약서를 이용합니다. 계약서에 명시해야 하는 내용은 부동산 표시란에 물건소재지와 면적(임대차의 경우는 임대할 부분), 계약 내용란에 계약금, 중도금, 잔금 및 기일, 인적 사항란에 임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 기재사항을 명시하고 인장날인의 내용이 있어야 합니다.

특약 사항란에 명시해야 하는 내용에는 계약당시의 등기상 권리관계상태를 잔금 지불시까지 유지하여 양도한다는 내용, 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용, 잔금일 기준 공과금과 세금을 정산한다는 내용, 계약을 이행하지 않을 때는 손해배상을 한다는 내용, 각종 권리 제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용이 있어야 합니다.

영수증에 명시해야 하는 내용은 지급내역, 도장, 연월일 등기부등본상의 권리관계 변동사항 확인이 필요합니다.

부동산등기 시 준비해야 하는 서류로는 매매에 의한 소유권 이전등기를 할 경우 아래 서류를 준비합니다.
① 매도인의 구비서류 : 매도용 인감증명 1통(매수인 성명, 주소, 주민등록 기재), 주민등록등본1통, 등기권리증, 인감도장

② 매수인 구비서류 : 주민등록등본 1통, 도장

③ 부동산 양도신고 대상인 경우 : 매도인의 주민등록등본 1통, 일반용 인감증명 1통, 토지 및 건물 등기부등본 각 1통, 매매계약서 1통, 토지대장 1통, 건축물 관리대장 1통, 공시지가 확인원 1통

④ 토지거래 신고 또는 허가대상인 경우 : 토지대장, 공시지가 확인원, 매매계약서