부동산계약시주의사항 - 계약서작성시 주의할 사항

[질문]
저희 아버님께서 지금까지 보유하고 계시던 집을 매매하게 되었습니다. 개인적으로 아시는 분에게 매매하셨는데 계약서를 작성해 본 경험이 없습니다. 계약서를 작성할 때 어떤것들을 주의해서 작성해야 하나요?

 

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[답변]

 

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다.

 

1. 계약서 작성의 기본원칙
① 계약서는 6하 원칙에 의하여 작성하여 당사자가 누구이며 어떠한 내용의 권리의무가 어떻게 처분되며 어떻게 이행될 것인가가 나타나야 하며 정확, 간결, 평이, 명료하게 작성하여야 합니다.

② 가급적 명확한 용어를 사용하고 당사자 사이에 다툼이 생길 가능성이 있는 용어의 사용이나 적당히, 적절히, 상식적으로 등의 뜻이 애매한 단어의 사용은 피해야 합니다.

③ 어법에 맞게 간결하게 기재하여야 하고 통상의 다른 사람들도 알 수 있도록 평이한 문자를 사용하여야 하며 아울러 계약서가 명확하게 작성되기 위해서는 권리자가 누구이며 의무는 누가 어떠한 방법으로 이행하는가를 정확히 전달할 수 있어야 합니다.

2. 부동산 계약서 작성 시 주의사항
① 당사자의 확인이 필요합니다.
계약 시 가장 기본적이면서도 중요한 것은 거래 대상물에 관한 권리를 이전, 취득하는데 책임을 질 수 있는 사람과 계약을 해야 한다는 점입니다. 매도인이 실제 소유자인가 또는 매도에 관해 권한을 가진 대리인인가 확인해야 합니다. 혹, 실제의 소유자와 등기부상의 소유자가 다를 경우 등기부상의 소유자와 실제의 소유자간의 매매계약서 등 소유권이전에 필요한 서류를 제시받아 확인한 후에 계약에 임해야 합니다.

또한 매도인이 실제 소유자라도 그 부동산을 처분할 능력이 있는지 살펴야 합니다. 법률상 무능력자인 미성년자, 한정치산자, 금치산자가 거래를 할 경우 원칙적으로 법정대리인에 의하거나 법정대리인의 동의가 반드시 필요합니다.

② 매도인에 관한 사항을 확인하여야 합니다.
민법상 타인의 물건이나 권리도 매매의 목적물이 될 수 있습니다. 이 경우에 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전해야 하며, 매도인이 이전할 수 없는 경우 매수인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 매도인이 진정한 소유자인지, 소유권 이전에 대한 대리권만 있는 대리인인지 등을 조사하는 것을 잊지 말아야 합니다. 매수인이 계약을 해제하고 손해배상청구를 하더라도 매도인이 변제능력을 잃었거나 도주한 경우 매수인은 손해를 입을 수밖에 없습니다.

③ 매수인에 관한 사항을 확인하여야 합니다.
매수인이 자연인인 경우 매수인이 법적으로 무능력자인지 아닌지를 살펴야하며, 매수인이 외국인일 때는 토지매매계약을 체결하여도 건설교통부 장관의 인가를 받아야 그 효력이 발생한다는 점에 유의해야 합니다. 매수인이 법인인 경우, 그 법인의 법인격의 유무, 이해관계인 또는 감독자의 동의, 허가의 유무, 대표자의 자격을 조사해야 합니다. 감독관청의 허가를 필요로 하는 경우에는 인가의 가능성을 사전에 확인해야 합니다. 매수인의 대리인과 계약을 체결하는 경우 매도인의 대리인과 계약을 체결하는 경우처럼 주의하여야 합니다.

3) 기타 주의사항
계약서의 작성부수 계약서는 같은 내용의 것을 최소한 3통 이상 작성하여 1통은 매도인이 1통은 매수인이 나머지 1통은 공인중개사가 보관하여야 합니다. 계약서의 양식 부동산 계약서는 획일적인 계약서로는 불충분한 경우가 있기 때문에 그때마다 거래 실정에 맞는 계약서를 작성하고 인쇄물을 사용할 때에는 거래실정에 따라 적절하게 보정하는 것이 좋습니다.

현행법에는 계약서에 관하여 부동산 중개업협회가 표준서식을 정하여 그의 사용을 회원에게 권장할 수 있도록 하였습니다. 계약서의 용어는 가급적 법률용어와 표현상 명료한 용어를 사용하여 문구의 해석을 둘러싼 다툼의 소지를 없애야 합니다.