부동산 담보대출 감액등기

[질문]
이번에 전세 5,000만원짜리 집에 들어가려고 합니다. 아직 계약은 안 한 상태입니다. 그 집에 7,000만원 융자가 있는데 얼마 전 주인이 바뀌면서 1,000만원을 갚고 현재 6,000만원이 남아 있다고 합니다.

저희가 5,000만원으로 들어가면 1,000만원이 남는 건데 부동산에서 말하길 저희 전세금으로 융자 갚고 나머지는 감액등기하면 된다고 그러는데 가능한가요? 계약을 하게 된다면 앞으로 제가 어떤 절차를 밟아야하는지 알려주세요.

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[답변]
집을 담보로 대출을 받는 걸 부동산 담보대출이라고 합니다. 부동산 담보대출은 등기부등본상에 실제로 대출받은 금액보다 120~130%가량 금액이 더 크게 명시되어 있습니다. 이런 걸 채권최고액이라고 합니다.

기본적으로 근저당(융자)이 설정되어 있는 집은 전세계약을 안하는 게 좋습니다. 만약 질문자께서 계약을 했는데 집주인이 대출금을 안 갚아서 압류 들어오고 집이 경매로 넘어가면 질문자의 전세금은 받기 힘들어집니다. 임대차보호법이라고 해서 전세입자 보호하는 제도가 있지만 1천 5백만원 밖에 보호가 안될뿐더러 님의 전세계약보다 집주인의 채무가 먼저 설정이 된것이기 때문에 확정일자를 받아도 님이 여러모로 불리하고 복잡합니다.

그나마 집주인이 감액등기를 해 준다는 것이 다행입니다. 감액등기를 하기 위해서는 잔금을 지급할 때 잔금을 직접 주인에게 주는 것이 아니라 중개업소와 임대인 그리고 질문자께서 같이 가셔서 직접 은행대출을 갚고 감액등기 하는 것을 직접 옆에서 지켜보아야 합니다. 그리고 며칠 후 등기부등본을 열람하여 근저당금액이 줄어들었는가를 확인하시면 됩니다.