부동산용어설명 - 대지권미등기 란?

[질문]
부동산 용어 중 대지권미등기의 뜻은 무엇인가요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 대지권에 대한 표시가 등기되지 않는 이유는 보통 대지권 미등기 관할 지역의 특성상 토지구획정리 사업지구나 재개발 계획사업지구로서 토지의 분할 사업 계획이 완료될 때까지 토지에 대한 지번이 보류되기 때문인데,

 

종종 법원 경매물건을 살펴볼 때 '대지권 미등기" 또는 "대지권 없음"이란 문구가 있는데도 대지권 미등기에 대한 권리분석을 가볍게 여기고 경락을 받았을 때 대지권에 대한 권리행사를 할 수 없어 낭패를 보는 경우가 있습니다.

그 이유로는 많은 사람들이 대지와 건물은 재산권에 대한 권리 행사가 각각 다르게 취급되어 지는데도 과거의 관습에 의존하여 무심코 행한 매매가 나중에는 법적분쟁이 잠재하고 있는 것조차 알지 못하고 있습니다.

 

대지나 건물은 다른 재산과는 달리 특수한 경제적 성질을 가지고 있는데 토지는 사실상 연속되어 있어서 그 수를 셀 수가 없으나 편의상 인위적인 방법으로 구분하여 지번을 붙이고 등기를 합니다.

건물은 토지의 정착물로서 우리나라에서는 토지와 별개의 부동산으로 취급되는데 토지등기부, 건물 등기부가 따로 마련되어 있으므로 토지와 건물을 함께 매매하거나 이전할 때도 각각 등기를 해야 합니다.

 

따라서 토지와 건물은 각각 다른 부동산이므로 매매의 등기도 따로 해야 할 것입니다. 또한 토지와 건물은 하나의 계약으로도 매매가 가능합니다.

건물과 토지가 별개의 부동산으로 취급되기 때문에 다음과 같은 결함이 생기는데 토지와 건물이 동일 소유자에게 속하나 토지나 건물의 한쪽만 제한물권(전세권, 지상권)을 설정한 뒤,

 

그 후에 발생한 어떤 사정으로도 토지와 건물이 각각소유자를 달리하게 될 경우에는 원래 건물 소유자는 아무런 권리도 없이 타인의 토지를 사용하는 결과가 되어 그 건물을 철거하거나 토지나 건물의 소유자가 동일인이 되도록 양도하여야 할 것입니다.

따라서 토지와 건물이 각각 다른 자에게 귀속되는 때에는 그 제도로서 법정 지상권의 규정을 두고 있는데 건물에 대해서만 전세권을 설정한 후에 토지소유자가 다르게 된 경우의 두 가지 경우에만 인정이 됩니다.

 

이 밖에도 지상권 설정자가 건물이 현존함에도 불구하고 지상권 계약의 갱신을 원하지 아니한 때에는 상당한 가액으로 건물의 매수를 청구할 수 있으며 임대차인 경우에도 준용하고 있습니다.

그렇기 때문에 아파트인 경우 최초 분양한 자로부터 아파트를 매입하거나 대지권 미등기에 대한 아파트를 경락받은 후에는 반드시 최초 분양권자나 대지권을 승계 받은 권리자로부터 별도의 토지매매계약서와 토지에 대한 권리포기서 등을 작성한 뒤 공증을 해 놓는 것이 훗날 분쟁의 소지를 없앨 수 있으며

 

또한 토지권에 대한 매매계약서(공증한 서류)를 내용증명으로 분양했던 건설회사에 발송하면 분양했던 건설회사에서는 토지매각에 따른 토지 권리승계를 관할시에 통보하여 주기 때문에 토지구획정리사업지구가 완료되면 자동적으로 최후 권리자의 명의로 등기가 될 수 있습니다.

만약 이러한 과정을 밟지 않는다면 대지권에 대한 명의는 최초 분양권자나 최후 대지권 권리 승계자 명의로 등재되기 때문에 토지에 대한 권리행사는 최후 대지권 권리 승계자를 확실하게 마친 자가 할 수 있게 되고,

 

최후매입자라 하더라도 대지권의 권리승계에 대한 부분이 되어 있지 않아 최후대지권 권리승계자 또는 최초 분양자와의 법적 분쟁요소가 있을 수 있다는 것입니다.

이와 같은 과정을 살펴볼 때 부동산을 매입하고자 할 때는 반드시 대지권에 대한 권리가 누구에게 있는가를 관할 시/군청이나 건설 분양회사(대지권에 대한 등재가 매매계약 당시에도 기재되어 있지 않다면)에 학인 해 보아야 합니다.

 

그러나 일반 매물로 부동산을 구입하더라도 등기부등본상 중간에 경매로 인한 구입물건이라면 대지권에 대한 권리분석을 철저히 해야 합니다.

그렇기 때문에 "대지권 미등기" 또는 "대지권 없음" 이란 경매부동산을 경락받을 경우에는 반드시 대지권에 대한 대금을 지불하고 대지권에 대한 소유권을 변경해야 합니다.