부동산거래시주의사항 - 부동산거래시 & 부동산임대시 계약서작성방법은?

[질문]
그 동안 부모님과 함께 살다가 직장 문제로 인하여 부모님과 따로 지내게 되어 서울에 방을 구하게 되었습니다. 맘에 드는 집이 있어 계약을 하기로 했는데 이제까지 한번도 계약서를 작성해 본 적이 없어서 막막합니다.

 

계약서를 작성할 때 어떤 점들을 주의해야 하나요? 그리고 확인해야 하는 서류와 어떻게 확인해야 하는지에 대해서도 알려주세요.

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 계약서는 법률행위이며 보증금 보존을 기초하는 문서입니다. 주택임대차계약서 작성은 법률행위입니다.

 

그 내용에 대한 책임을 져야하므로 항상 신중하게 작성해야 합니다. 또한 계약서는 보증금을 지켜주는 중요한 기본 문서이니 소중히 보관해야합니다.

만약 계약서를 분실하는 경우 확정일자의 효력이 상실되어 보증금을 보존할 수 없는 상황이 발생하므로 계약서는 분실하지 않도록 잘 보관하여야 합니다.

 

계약서 작성은 모든 확인과 합의를 마치고 계약금 지급과 동시에 계약서를 작성해야 합니다. 계약금까지 지급하고 확인하러 원룸에 가서 보조키가 없다거나 방범창이 안 되어 있어서 해달라고 해봐야 집주인은 아쉬울 것이 없습니다.

확인목록을 작성해서 꼼꼼히 원룸을 확인한 후 집주인과 합의를 한 후에 계약서를 작성하고 계약금을 지불해야 합니다. 계약금은 반드시 소유자의 통장으로 입금하는 것이 나중에 발생할 수 있는 문제를 예방할 수 있습니다.

 

사실 계약금 정도는 부동산에게 주고 영수증을 받는 경우가 많습니다. 하지만 잔금은 소유주에게 직접주고 영수증을 받거나 그것이 어렵다면 소유주명의의 통장으로 이체하는 것이 좋습니다.

은행을 통한 계좌이체만큼 확실한 영수증은 없습니다. 만약 소유자가 직접 나와서 계약서를 작성하지 않고 대리인을 통해서 계약서를 작성하는 경우,

 

위임장과 인감증명서를 통해서 위임을 받았다는 서류를 갖추게 하고 소유자와 직접 통화를 하여서 대리인이 정상적으로 대리권을 부여 받았는지 확인을 하여야 합니다.

대리인이 나오는 경우에는 더더욱 소유자의 통장으로 입금을 하여야 나중에 발생할 수 있는 사고를 미연에 방지 할 수 있습니다. 집주인과 합의된 내용은 구체적으로 계약서에 기입을 합니다.

 

문서화된 약속만이 힘을 발휘합니다. 집주인이 약속해준 세입자에게 유리한 사항은 구체적으로 계약서에 명시를 해야 합니다.

가령 도배를 해주기로 했다면 전체도배인지, 부분도배인지를 명시해야합니다. 가령 계약중간에 나가도 된다고 합의되었다면 보증금 반환 시기와 중개수수료는 누가 부담해야 하는지 등을 꼭 명시해야합니다.

 

합의된 내용이 진행된 이후 상황까지 고려해서 구체적으로 기입해야 합니다. 만약 계약서에 명시를 하지 않는 경우 임대인이 발뺌을 하거나 그런 적 없다고 우기는 경우 입증할 수 없습니다.

반드시 임대인과 협의된 내용은 계약서에 작성을 하여야 혜택을 누릴 수 있습니다. 계약서에는 정확하게 주소와 호수를 기입해야 합니다.

 

계약서를 작성할 때 의외로 주소를 틀리게 쓰는 경우가 많습니다. 건물 전체가 한사람 소유인 단독주택(다가구)인 경우엔 정확한 주소만으로도 충분하지만 공동주택(아파트, 빌라, 다세대처럼 건물 한칸한칸이 개별로 등기가 나 있는 경우)인 경우 정확한 호수기입이 중요합니다.

 

전입신고, 확정일자, 점유를 하고 있더라도 주소가 틀리면 주택 임대차 보호법의 보호를 받을 수가 없습니다. 그래서 등기부등본에 있는 주소를 계약서에 정확하게 입력을 해야 합니다.

 

원룸의 경우 전기세, 수도세와 관리비에 대해 구체적인 명시를 해야 합니다. 단독주택이나 다가구주택인 경우 전기세와 수도세가 통합으로 나오는 경우가 많습니다.

 

미리 계산방법이나 고지서 확인여부 등을 확인해서 명시해야 하며 청소비, 공동전기, 오물세 등으로 따로 관리비를 받는지도 확인해서 명시해야 합니다.

그렇지 않은 경우 여러 가지 명목으로 관리비에 준하는 금액을 청구하기도 하고 전기세와 수도세를 억울하게 많이 내는 경우도 발생할 수 있습니다.

 

계약금은 보증금의 10% 면 충분하며 가급적 적게 거는 것이 유리합니다. 계약금은 정확하게 몇%라는 조항은 없습니다. 임대인과 합의를 하여 가급적 적게 거는 것이 유리합니다.

원룸이 맘에 들어 계약을 했으나 갑자기 사정이 생겨 입주를 못하게 되면 계약금은 손해를 볼 수밖에 없습니다. 지금 현재 거주중인 집을 계약한 사람이 있다면 그 계약한 사람이 지불한 계약금을 그대로 계약금으로 쓰는 것이 좋습니다.

 

가령 현재 살고 있는 집이 보증금 2000만원이어서 계약금을 200만원 받았다면 새로 이사갈 집이 4000만원이어도 가급적 계약금은 200만으로 하는 것이 좋습니다.

만약 계약금을 200만원 받고 이사갈 집에는 400만원으로 계약하는 경우 현재 살고 있는 집으로 이사 올 사람이 계약금 200만원을 포기한다면 연쇄작용으로 계약금 400만원도 포기해야 하기 때문입니다.

 

부동산중개업소를 통한 거래인 경우 중개대상물확인설명서를 꼭 받습니다. 부동산중개업소에서는 부동산임대차계약서외에 중개대상물확인설명서를 발행해야 합니다.

임대목적물에 관한 전반적인 법적권리관계와 집의 상태를 중개업소에서 확인해주는 문서입니다.

 

차후 중개대상물확인설명서에 기재가 되어있는 사항이 문제가 되면 보상을 받기 위해 유리하게 사용될 수 있는 문서이니 꼭 받아두어야 합니다.

 

만약 중개대상물확인설명서를 발급하지 않는 경우 구청에 신고한다고 하면 중개업소는 처벌이 두려워서라도 중개대상물확인설명서를 발급해 줄 것입니다.

계약금지불과 날인하기 전에 반드시 꼼꼼히 계약서를 읽어 보아야 합니다. 계약서에 날인하고 계약금을 지불하는 순간부터 세입자는 불리해집니다.

 

지금까지 이야기된 모든 부분을 생각하면서 전부 온전히 작성되었는지 찬찬히 확인하고 구두로 이야기 한 내용이 계약서에 작성이 되어 있으면 날인과 지불을 하면 되고,

 

만약 구두로 이야기 한 내용이 계약서에 작성이 되어 있지 않은 경우에는 계약서 재작성을 요구하여 이야기한 내용이 기입되어 있는지를 확인하고 날인과 계약금 지불을 하면 됩니다.