상가권리금 - 상가권리금, 점포권리금, 가게권리금, 상가점포권리금 지불시 유의사항 주의사항 확인사항은?

[질문]
상가 권리금은 어떤 방식으로 산정되고 상가 권리금의 적정성 여부는 어떻게 판단을 해야 하나요? 그리고 상가권리금 지불 시에는 어떤 사항을 유의해야 하나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 상가권리금을 법적으로 정의하자면, 상가 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 수 있는데,

 

금액이 상당한데다가 법적으로 반환이 보장되지 않으면서 액수산정자체에 있어 특별한 기준이 없다보니 법적으로 분쟁이 될 소지가 많을 수밖에 없습니다.

권리금계약을 하기 이전에 건물주의 구체적인 의사를 사전에 정확히 확인할 필요가 있습니다.

 

권리금이 수수되는 영업용 시설 양수/양도계약은 건물주가 아니라 기존의 임차인으로부터 넘겨받는 것이 일반적인데, 이러한 계약이 궁극적으로 유효하기 위해서는 건물주의 동의가 필요합니다.

따라서 건물주의 의사를 정확하게 파악하지 않은 채 무작정 기존의 임차인과 권리양수/양도계약만을 체결하는 것은 무모한 행동일 수 있습니다.

 

그럼에도 불구하고 현재의 관행은, 일단 권리양수/양도계약을 체결하면서 권리양수/양도계약에 따르는 계약금을 수수한 후, 건물주의 동의를 구하는 절차를 밟고,

 

만약 건물주가 이를 동의하지 않으면 체결한 권리양수/양도계약을 조건 없이 무효로 하면서 계약금은 반환하는 식으로 이루어지고 있습니다.

이와 같이 건물주의사확인 없이 계약금이 먼저 수수되는 관행하에서는 향후 건물주가 동의하지 않을 경우 계약금을 반환받는 것이 사실상 여의치 않을 수 있습니다.

 

기존 임차인인 권리양도인이 건물주의 동의를 확신하고 받은 계약금을 다른 용도에 써버리기 때문입니다.

 

한편, 건물주의 의사를 사전에 확인하지 않으면, 당초 예상했던 바와 달리 기존의 임대차 계약조건이 나중에 변경될 수 있는 곤란한 상황에 봉착할 수 있게 됩니다.

시설권리양수/양도계약을 체결하는 새로운 임차인으로서는 당연히 기존의 임차인과 건물주간에 종전에 체결된 임대차조건(보증금, 월세 등)을 그대로 인수받거나,

 

아니면 기존의 조건보다 약간만 증액된 조건으로 임대차계약을 체결할 수 있을 것으로 예상하는데 반해, 건물주로서는 임차인이 변경되는 과정에서 임대차조건을 기존의 임대차조건 보다 훨씬 유리하게 인상하고 싶어하면서,

 

임차인변경에 동의하는 전제로 변경된 임대차조건을 수용해달라고 내세우는 경우가 많기 때문입니다.

권리금액수를 산정하는 구체적인 기준을 사전에 정할 필요가 있습니다. 예를 들어, 전체 권리금 중 시설비와 순수권리금(노하우, 장소적 이익 등)이 각각 얼마인지를 구분해서 정하는 것입니다.

 

만약, 이러한 근거를 기재하지 않으면 시설에 문제가 생긴다거나, 예정된 임대차기간이 부족하는 등의 법률문제가 발생했을 때 어떤 기준으로 얼마의 권리금을 반환받을지 판단하기가 곤란하기 때문입니다.

건물주에게 직접 지급하는 권리금도 법적으로 유효하고, 향후 반환받기가 곤란할 수가 있다는 점입니다.

 

건물주에게 지급되는 권리금을 통칭해서 "바닥권리금"이라고 칭하는데, 어떤 사람들은 이러한 바닥권리금은 향후 돌려받을 수 있다고 오해하고 있는데, 잘못된 생각입니다.

 

판례 역시, 건물주도 임대차보증금과 별도로 권리금을 지급받을 수 있고, 권리금수수에 따른 대가로서 약정한 임대차기간만 보장해 주게 되면, 권리금의 반환의무를 지지 않는다는 판단하고 있습니다.