상가권리금 - 임대인이 상가권리금, 점포권리금, 가게권리금, 상가점포권리금 없이 가게를 비워달라고 하는 경우에 대처법은?

[질문]
계약만료가 3월이고 제법 유명하게 만들어서 가게를 양도 하려고 하니깐 소유주가 가게를 판다고 나가라고 합니다. 어떻게 해야 하는지요?

 

다른 곳에서 저에게 가게를 달라고 합니다, 그리고 실제 다른분 하고 권리금 5000만원에 가계약을 했는데 소유주는 무작정 나가라고 합니다, 이런 경우 제가 취할 수 있는 방법이 없나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 부동산에 대한 권리금은 소유권자인 임대인에게는 청구할 수 없습니다.

 

권리금은 성격상 부속물설치비 + 비품/인테리어비 + 영업권 + 허가권 + 현재까지 상권 확보 기득권 등이 종합된 일종의 사례금이라고 볼 수 있고, 이는 임차인간에 서로 사고파는 권리형태입니다.

이러한 권리금은 임대인에게는 반환청구권 등 권리행사를 할 수 없습니다.

 

그러나 귀하께서 단지 임대인에게 대항할 수 있다면, 다음의 경우에서 나타나듯이 임대차 목적물에 대한 유익비 또는 부속물 매수 청구권 등은 임대인에게 청구할 수 있을 것으로 생각됩니다.

 

민법 제626조에 의하면 임차인이 목적물에 관하여 비용을 지출한 경우, 필요비, 유익비, 부속물설치비등 경우에 이를 임대인에게 청구할 수 있습니다.

필요비는 물건의 보존상 필수불가결하게 지출이 요구되는 비용으로 그 범위는 단순히 목적물 자체의 원상을 유지하거나 또는 그 원상을 회복하는 비용에 한하지 않으며, 목적물을 통상의 용도에 적합한 상태로 보존하기 위해 지출된 비용을 포함합니다.

 

이 비용은 임차인의 사용, 수익하게 할 채무의 내용이므로 모두 임대인의 부담에 속하는 것이므로 임차인이 부담한다는 부동산계약상 특약이 없는 한, 임대인에게 상환의무가 있습니다.

유익비란 필요비는 아니지만 임차물의 개량을 위해 당해 물건에 관하여 지출한 비용으로서 그 물건의 객관적 가치를 증가시키는 비용을 말합니다.

 

다만 유익비인지의 여부는 건물의 사용목적 기타 구체적인 사정을 고려하여 판단하게 됩니다.

 

참고로 셋집의 미닫이, 덧문, 전기/가스/수도설비 등은 '부속물'이라 하여 떼어낼 수 있는 것들로서 임차인이 이런 것을 설치한 때는 임대차 종료 시 떼어내어 가지고 가도 되는데 주인의 동의를 얻어 설치한 것은 '시가로 이를 매수하도록' 주인에게 청구할 수 있습니다.

이를 부속물매수청구권이라 하는데, 임차인의 청구가 있으면 임대인은 그것을 매수할 의무가 생기고 필요비나 유익비의 경우와는 달리 이 매수청구권을 배제하는 특약이 있더라도 이는 임차인에게 불리한 것이라서 효력이 없습니다.