상가권리금 - 상가권리금, 점포권리금, 가게권리금, 상가점포권리금 산정과 조정방법은?

[질문]
제가 가게를 시작하려고 점포들을 보고 왔는데 맘에 드는 점포들은 권리금이 높습니다. 권리금이 낮은 점포는 입지 등이 좋지 않습니다.

 

비록 권리금이 높더라도 여건이 좋은 점포를 얻으려고 하는데 권리금은 조정할 수 없나요?

 

---

 

 

 

[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 권리금의 사전적 의미는 일반적으로 용익권, 임차권 등의 권리를 양도하는 대가로 주고받는 금전으로 예를 들면 택지나 건물의 임대차에서 임대료나 보증금 외에 별도로 주고받는 금전을 말합니다.

 

갑(甲)으로부터 점포를 임차하고 있는 을(乙)이, 그 임차권을 병(丙)에게 양도함에 있어서 그 양도의 대가로서 병이 을에게 지급하는 금전도 권리금이고,

 

권리금이라는 말은 여러 가지 경우에 쓰이며, 그 양도되는 권리와 이익의 종류가 다양하기 때문에 그 법률적 성질도 여러 가지로 다릅니다.

 

권리금을 간단하게 요약하면 기존의 점포 운영자가 새로운 점포 운영자에게 점포를 넘겨주면서 받는 금액입니다.

기존의 점포운영자는 권리금을 받는 대가로 새로운 운영자가 점포를 넘겨받을 수 있도록 건물주와의 임대차계약을 도와주고, 기존의 시설 및 고객들을 다음 점포 운영자에게 승계함을 도와주는 것입니다.

 

권리금은 상인들 간의 묵시적으로 인정하는 금액으로 정해진 가격도 없고 법적으로 보장되는 금액도 아닙니다. 실체도 없는 금액이지만 점포를 구하다 보면 상권이 좋고, 입지가 뛰어난 점포에는 어김없이 붙어 있는 것이 권리금입니다.

그럼 권리금이 있는 점포가 좋은 점포일까? 아니면 권리금이 없는 점포가 좋은 점포일까? 물론 정답 없는 물음일 것입니다.

 

동일조건의 점포를 비교한다면 당연히 권리금이 없는 점포가 좋은 점포이겠지만, 권리금이 없는 점포는 임대료가 높다거나 입지가 떨어지는 경우가 많고, 권리금이 있는 점포는 반대의 경우가 많기 때문입니다.

 

예비창업자들 중에는 간혹 무조건 권리금이 없는 점포를 선호하는 경우가 있으나, 그것은 권리금에 대한 정확한 이해가 없어서입니다.

창업한다고 해서 평생 한자리에서 장사 하는 것이 아닙니다. 장사가 흥하여 확장하여 이전 할 수도 있고 망하여 어쩔 수 없이 매도하는 경우도 있습니다.

 

권리금을 판단 할 때는 내가 점포를 운영 중 사정이 생겨 매도할 경우를 생각하여야 합니다. 점포를 구하는 것은 돈만 있으면 마음에 드는 점포를 언제든지 얻을 수 있습니다.

 

그러나 내가 운영하는 점포는 매도하고 싶다고 언제든지 매도를 할 수 있는 것이 아닙니다.

많은 점포주들이 자신은 권리금 7,000만원에 들어가 그동안 장사하면서 인테리어를 하고 시설을 보충하는데 7,000만원을 투자하였다면 매도할 때는 내가 들어간 금액인 권리금을 1억 이상을 받으려 합니다.

 

하지만 특별한 경우가 아닌 이상은 권리금 1억으로 부동산에 내놓아도, 매수자는 1년이 지나도 나타나지 않는 경우가 대부분입니다. 자신이 주고 들어간 권리금 이외의 시설투자금액을 모두 받는 것은 불가능한 것을 알아야 합니다.

자신이 투자한 금액을 모두 받을 수 있다면 점포마다 권리금이 수십억대의 돈이 붙어 있을 것입니다. 하지만 권리금이 시간이 지나도 무한정 상승하지 않는 것은 그만큼 손해를 보고 점포를 처분하는 점포주들이 있다는 것입니다.

내가 손해를 보고 나와야 하는 점포주가 될 가능성은 얼마든지 있는 것입니다.

손해를 보고 나와야 하는 점포주가 되지 않기 위해서는 점포의 권리금을 판단 할 때, 우선 내가 주고 들어간 권리금과 시설비를 받고 매도 할 수 있을지를 생각하여야 합니다.

 

1억의 권리금을 주고 들어간 점포를 3억을 받고 매도 할 수 도 있고, 한 푼도 못 받고 매도하는 경우도 있는 것입니다.

권리금이 없이 들어간 점포라고 해도 내가 시설을 5,000만원 투자하였다면 매도 할 때는 받고 나오고 싶은 권리금이 되는 것이나, 매도자의 희망이지 받는다는 보장이 되는 금액은 아닙니다.

 

권리금은 내가 주고 들어간 권리금과 시설투자금액을 고스란히 받고 나 올수 있는 점포를 구한다면 장사가 생각만큼 안 된다고 해도 최소한 손해 보지 않는 창업을 할 수 있는 것입니다.

권리금을 판단하는데 흔히들 1년간 영업하여 얻을 수 있는 순익으로 권리금을 책정하는 경우가 많은데, 이는 상가임대차보호법이 적용되기 전 대부분의 임대차계약 기간을 1년으로 계약했기 때문에 최소한 계약기간동안 권리금을 회수해야 한다는 것입니다.

 

하지만 주택가 상권이나 입지가 떨어지는 점포의 경우는 얼마든지 적용 될 수 있겠지만 주요상권과 입지가 뛰어난 점포에 1년간의 영업순익으로 구하려 하면 점포를 구하기 불가능한 경우가 대부분입니다.

1년간 영업순익 정도의 권리금이란 참고사항이지 절대적인 금액은 아닌 것을 알아야 합니다. 적정 권리금을 책정 하는데 있어서 무수히 많은 부분을 복합적으로 판단하여야 하며 정확한 답이 있는 것도 아닙니다.

 

권리금은 바닥 권리금, 영업 권리금, 시설 권리금, 기타권리금의 합으로 생각 할 수 있고 권리금에 영향을 미치는 인자로 임대료를 포함 시킬 수 있습니다.

바닥 권리금이란 점포의 상권과 입지에 대한 비용을 지불하는 금액으로 중심상권, 역세권, 주택가상권 등 상권에 따른 권리금의 시세가 존재하며, 각 상권마다 점포의 입지에 따라 점포별로 바닥 권리금이 형성되는 것입니다.

 

중심상권의 점포라고 해도 입지에 따라서는 주택가 상권의 점포보다 바닥 권리금이 낮은 경우도 많이 있습니다. 바닥 권리금은 장사 잘 될 만한 좋은 입지의 점포를 넘겨주는 대가를 기존의 점포주에게 주는 금액입니다.

권리금을 구성하는 요소 중 가장 중요하며 금액 적으로도 가장 큰 부분을 차지합니다. 또한 점포를 매각할 때 다시 받을 가능성이 높은 금액입니다.

 

바닥 권리금은 상권의 변화에 따라 유동적으로 변하므로 몇 년 후의 상권변화를 예측하여 봐야 합니다. 상권이 변하는 가장 큰 인자는 교통의 변화로 지하철역, 버스정류장, 횡단보도, 차 없는 거리, 도로, 보도 의 신설 등이 있습니다.

다음으로 상권주변에 극장이나 쇼핑몰 등 대형 집객시설이 신설되는 경우 상권의 변화를 가져오게 됩니다.

 

시군구청의 도시계획을 열람하거나 주변의 상권조사를 통하여 예측 할 수 있으나 상권이 변하는데 오랜 시간이 걸리고 변수가 많아 정확한 예측은 어려운 것이 현실입니다.

 

업종 및 시설을 고스란히 이어 받는 경우가 아닌 이상 대부분의 권리금은 바닥 권리금을 의미하는 것입니다.

영업 권리금이란 기존 점포의 매출상황에 따라 매겨지는 금액입니다. 같은 입지의 호프집이라도 일 매출 100만원점포와 10만원의 점포는 영업 권리금이 틀리게 책정되어 집니다.

 

물론 매출이 높고 순익이 많이 나는 점포일수록 더 많은 영업 권리금이 형성됩니다. 하지만 점포의 정확한 매출 산정이 어렵고 점포주가 바뀌면서 기존의 고객이 오지 않는 경우도 생길 수 있습니다.

기존 점포주의 경영능력을 판단해보고 자신이 점포를 인수했을 경우 기존의 고객들을 이어받아 영업이 가능한지를 생각해야 합니다.

 

동종업종으로 점포를 인수하였을 경우는 영업 권리금을 책정하는 것이 타당하나, 의류점에서 호프집으로 전환 하는 것처럼 업종의 유사성이 떨어질 때는 기존 점포의 매출상황은 아무런 상관이 없는 것이 됩니다.

영업 권리금은 동종업종이라던가 유사한 업종으로 전환할 때 책정하는 것이 바람직합니다.

 

기존의 점포주들은 자신의 영업 권리금을 언제나 주장하나, 매출이 손익분기점 이하이거나 타 업종으로 전환하는 매수인에게는 받지 못하는 금액임을 알아야 합니다.

 

시설 권리금은 기존 점포의 시설투자에 대해 지급하는 금액입니다. 인테리어를 새로 했다거나 집기, 물건에 대하여 지불하는 금액입니다.

자신이 호프집을 오픈하려고 하는데 기존의 점포가 호프집이라고 하면 주방시설부터 테이블까지 그대로 인수하여 사용 할 수 있어 비용을 들이지 않고 시설을 대처 할 수 있습니다.

 

동종업종으로 인수하더라도 시설의 상태에 따라 감가상각을 하여 책정하는 것이 바람직합니다.

 

특히 기존의 점포주들은 자신이 투자한 시설의 금액을 모두 권리금으로 책정하여 받으려 하지만 그 시설을 그대로 인수하여 사용할 사람에게만 받을 수 있는 금액입니다.

기존의 호프집을 의류점으로 오픈하려는 창업자에게는 인테리어를 몇 억 주고 했다고 해도 아무 상관없는 것이 되어 버립니다. 오히려 기존시설을 철거하는 비용이 들어가 되어 아무 시설도 없는 점포만 못한 결과를 낳게 됩니다.

 

특히 초보 창업자들은 바닥 권리금이 없는 점포를 찾아 자신이 시설투자를 하는 것이 최선이라고 생각하나, 언젠가 점포를 매매 할 때는 자신이 투자한 시설금액을 권리금으로 받을 수 있는지에 대한 생각을 못하고 있습니다.

입지가 떨어져 지는 점포에 많은 시설비용을 투자하여 장사가 안 된다면 점포매각 자체가 안 되어 시설비용을 고스란히 포기하고 매각해야 하는 경우가 발생하는 것을 생각하여야 합니다.

 

기타의 권리금으로는 담배판권, 로또판권처럼 점포주가 특별한 인허가 사항을 취득한 경우 그에 대한 권리금을 인정해 주는 것으로 특히 담배판권의 경우 몇 천 만원에 상당하는 금액을 받고 매매되는 경우도 있습니다.

기타의 권리금은 업종에 따라 필요한 경우만 권리금으로 인정하며 자신이 오픈 할 경우 불필요한 경우는 인정할 가치가 없는 금액입니다.

 

창업을 마음먹고 점포를 구하러 다니다 보면 가장 결정하기 어려운 것이 권리금이고 수학문제처럼 정확한 답이 없는 것이 권리금입니다.

 

앞서 말한 권리금을 구성하는 요소인 바닥 권리금, 영업 권리금, 시설 권리금, 기타 권리금도 말이 쉽지 직접 계산하여 결정하기란 쉬운 일이 아닙니다.

적정 권리금의 계산을 위해서는 창업자가 발로 뛰어 다닐 수밖에 없습니다. 앞에서 언급했듯이 10개의 상권 100개의 점포를 보러 다니는 수고를 한다면 자신에 맞는 점포를 찾을 수 있을 것입니다.

 

그 정도의 수고도 없이 창업을 하여 돈을 벌려고 한다면 차라리 로또는 사는 것이 확률이 높을 것입니다.