[질문]
제가 보증금 500만원이고 월세가 30만원인 10평짜리 가게를 계약 하려고 합니다. 어디서 들었는데 등기부 등본을 열람해서 근저당이나 다른 권리사항이 있는지 확인해야 한다고 하는데 어디 가서 확인할 수 잇나요?
그리고 계약금은 얼마정도 걸어야 하고 계약기간은 몇 년 정도로 하는게 좋은가요? 그리고 전에 인테리어가 맘에 안드는데 주인에게 고쳐달라고 할 수 있나요?
[답변]
안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 근저당권이나 다른 권리는 등기부등본을 통해서 확인할 수 있는데 등기부등본은 대법원 인터넷사이트에서 확인이 가능 합니다.
등기부등본은 계약전, 중도금 지급전, 잔금 지급전, 잔금 지급 1주일 후에 확인해 보아야 합니다. 등기부상의 주인과 계약자가 일치하는지 주민등록증을 확인해야 합니다.
계약 시에는 계약일의 등기부등본을 첨부하시고, 특약란에 입주일 까지 등기부의 상태를 유지한다라고 첨부 합니다.
상가의 경우 계약만기 시 원상회복이 문제가 되기도 하므로 입주 전 사진을 남겨놓으시는 것이 좋습니다. 사진은 그날 날짜의 신문이 나오게 찍으시는 것이 증명이 편리합니다.
계약금은 법으로 얼마라고 정해지지 않았습니다. 관례상 보증금의 10%를 지불합니다. 양쪽이 합의를 하는 경우 합의된 금액을 지불하면 됩니다.
계약기간은 잘 선택 하셔야 합니다. 상가임대차는 최초 계약일로부터 5년간 계약갱신 요구권이 있는데 단, 보증금 및 월세를 계약갱신 때마다 12%씩 올려 주셔야 합니다.
즉, 1년 계약을 하면 매년 12%를 올려주셔야 하고 2년 계약을 하면 2년마다 12%를 올려 주셔야 합니다. 1년 계약이 금액적으로 손해일수 있으나 만약 잘 안되서 나와야 될 상황이 발생할 경우 유리합니다.
권리분석은 특별한 양식이 없습니다. 즉, 일반적으로 계약서에는 권리분석을 적는 란이 없습니다. 계약서 특약란에 적으시면 됩니다.
계약시 필요한 서류는 권리분석이 첨부된 계약서, 인감증명, 부동산등기부등본, 대리인일 경우 위임장이 필요 합니다. 잔금은 약속한 날짜에 약속된 계좌로 계좌이체를 하는 것이 좋습니다.
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