부동산계약서작성방법 - 아파트전세계약서 & 아파트임대계약서 작성방법은?

[질문]
아파트전세계약을 하려고 합니다. 아파트 평수는 20평이고 근저당설정 채권최고액 1560만원(주인말로는 1100만원 남았다고 함.)이고 매매시세는 4,000만원 정도이고 국민주택기금 5년 거치 20년 상환으로 대출을 받았습니다.

 

계약은 11/19일에 계약을 했고 방을 비우는 날짜는 12월 26일이며 입주는 1월 20일 입주예정입니다. 계약조건으로는 임대인이 도배, 장판, 씽크대, 베란다 페인트칠, 전세권 설정을 해주기로 하였습니다.

 

계약금은 350만원으로 하고 중도금을 방비우는 날짜에 2,150만원을 지급하고 입주일에 나머지 잔금 1,000만원을 주기로 하였습니다.

 

계약서를 작성할 때 특약에 들어갈 내용을 어떻게 작성해야 하며 계약부터 입주까지의 절차는 어떻게 되며 근저당 잔액확인 방법과 계약 시 주인에게 서류를 달라고 해서 미리 알아보는 방법은 없나요?

그리고 임대인이 전세권 설정을 해 주기로 하였는데 전세권 설정 절차와 전세권을 설정하기 위한 서류는 무엇을 준비해야 하고 입주와 동시에 해야 하는 일에는 어떤 것들이 있나요?

 

---

 

 

 

[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 특약사항은 계약서 하단에 공란이 몇 줄 있습니다. 거기에 적으시면 됩니다.

 

만약 특약사항이 많아서 다 적지 못하는 경우에는 별지에 첨부를 하고 특약사항에 별지 첨부 했다는 내용을 적으면 됩니다. 그리고 임대인과 협의한 내용을 적습니다.

 

예를 들어 도배, 장판, 씽크대, 베란다 도색 등의 내용을 합의했으면 그 합의 내용을 특약사항에 작성합니다. 대금 지불은 3차례 모두 직접 지불하는 것이 좋을 듯 합니다.

 

계약 시에는 직접 만나므로 임대인에게 직접 또는 계좌이체를 통하여 지불하고 중도금 지불하는 날에는 이전 세입자가 집을 비우므로 가능하다면 한번 더 방문하여 도배, 장판 등 공사할 부분 외에 추가 하자보수가 필요한지 살펴보고 추가로 요구 하시면 좋습니다.

그리고 계좌이체 시 반드시 이전세입자가 아닌 임대인의 통장으로 이체해야 합니다. 계좌이체를 하면 굳이 영수증을 받지 않아도 이체내역이 영수증이 되며 직접 지불 시에는 따로 영수증을 받아야 합니다.

근저당 금액을 확인하기 위해서는 대법원인터넷등기 사이트에서 등기부등본 열람을 통하여 채권최고금액을 확인하고 집주인의 말처럼 금액이 다르다하면 해당은행에 직접 물어볼 수도 있습니다.

 

계약하러 가기 전에 반드시 정확한 대출금액을 확인 하셔야합니다. 근저당이 먼저 설정되어 있으므로 확정일자만으로 전세권설정을 대신할 수 있을 것 같습니다.

 

이미 전세권보다 앞서는 날짜로 근저당이 설정되어 있으므로 전세권 설정을 한다고 근저당보다 우선하는 건 아닙니다. 굳이 주인이 비용부담해서 해준다면야 몰라도 직접 돈을 들여 할 필요는 없다고 봅니다.

계약서를 작성할 때 필요한 서류는 먼저 소유주 본인이 맞는지 확인하기 위해 임대인의 신분증, 등기부등본, 등기권리증으로 진정한 소유자인지 여부를 알아 볼 수 있습니다. 임차인은 신분증만 준비하면 됩니다.

계약서를 작성하고 계약금을 주고 영수증을 받고, 중도금을 주고, 이삿날 이사를 가서는 먼저 공사하기로 한 부분이 다되었는지 확인하고,

 

됐다 싶으면 잔금주고 영수증 받고, 전기, 가스, 수도요금 등의 미납분은 없는지 확인하고, 이삿짐 나르시고 동사무소 가셔서 전입신고 및 확정일자 받으시면 됩니다.

서류 작성이나 실무적인 것 보다 가장 중요한 것이 무슨 이유에서인지는 모르겠으나 매매가와 비슷한 임대가격에 전세를 얻으려는 것이니 등기부상 각종 권리 확인이 중요하겠습니다.

 

근저당금액이 정확히 얼마인지 다른 전세권 설정은 없는지, 있다면 말소 예정인지 그외 가등기, 압류, 가압류 등은 없는지 등을 꼭꼭 확인합니다.