부동산계약서작성방법 - 분양권전매시 포괄적 양도양수계약서 작성방법은?

[질문]
얼마 전 입주 예정인 오피스텔 분양권을 샀습니다. 현재 마지막 중도금과 잔금 지급 예정입니다. 부가세를 환급받기 위해 부동산 임대업으로 사업자등록을 했습니다.

 

매도자가 부가세를 환급받았기 때문에 그것을 다시 내고 제가 받아야 하는 절차가 좀 어렵습니다.

 

당초에는 매도자가 제게 세금계산서를 발급해준 후, 매도자가 부가세 신고를 하여 환급받았던 부가세를 내고 제가 다시 그 부가세와 앞으로 발생할 부가세를 받는 방법을 생각했었는데 사업자등록을 하려고,

 

세무서에 갔더니 세무서에서 포괄적 양도 양수 계약서를 작성하는 방법으로 하라고 합니다. 지금 현재 상황은 매도자는 계약당일 폐업신고를 했고 저는 일반과세자로 사업자등록을 했습니다.

포괄적 양도 양수 계약서는 어떻게 쓰는 것인가요? 부동산에서 작성한 오피스텔 분양권 매매계약서로 포괄적 양도 양수 계약서를 대체할 수 있는지요?

 

언제까지 신고를 해야 하는 건가요? 이런 방법을 쓰면 기존에 매도자가 환급받았던 부가세를 세무서를 거치지 않고, 직접 제게 입금하는 건가요?

 

제가 부가세를 환급받은 후 직접 오피스텔에 입주하여 거주하면 환급받았던 부가세를 추징 당하는 건가요? 등록세, 취득세 등 각종 세금에 대한 절세 방안이 있나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. "포괄적 양도양수"라는 것은 그 사업자의 모든 채권, 채무를 인수하는 것으로 일반적으로 개인 사업자들 사이의 부동산등 매매에 따른 사업자 변경 시에는 사용치 아니하는 방법입니다.

 

잘못하면 배보다 배꼽이 더 큽니다.

즉 포괄적 양도양수 당시 채권채무에 관하여 두 사람이 정확하게 약정치 아니하면 매수자는 매도자의 불확정적 채무까지 인수하여 그 채무에 대한 책임까지 인수함으로써 나중에 매도자의 전 채무를 변제하고,

 

그 구상권을 취득하여 다시 매도자에 청구해야 하는 불합리성이 발생합니다.

따라서 개인사업자라면 포괄적 양도양수는 안하시는 것이 99% 좋은 것 입니다. 부가세 환급에 대하여 너무 복잡하게 생각치 마시기 바랍니다.

 

부가세라는 것은 영업과 관련한 매입세금계산서만 있으면 환급 받는 것이지 매도자가 그 부가세 환급액을 다시 세무서에 납부 하든 말든 질문자하고는 전혀 관계가 없습니다. 따라서 매입세금계산서를 끊어달라고 하시면 됩니다.

계약 당일 폐업신고를 했다 하더라도 그 계약당일로 하는 세금계산서의 발행은 가능합니다.

 

따라서 그 사람에게 세금계산서를 발행해 달라고 하시면 되고 세금계산서를 발행해 주지 않을 경우 잔금에서 부가세를 제하겠다고 통보 하시면 됩니다.

 

부가세 신고는 부가세법상 연 4회(일사분기, 이사분기, 삼사분기, 사사분기) 해야 하는 것으로 알고 있고, 부가세 환급은 질문자께서 부가세 환급사유가 발생한 당 신고기에 신고하실 때 신청하시면 됩니다.