부동산임대주택사업 - 임대주택사업의 세금혜택은?

[질문]
임대주택사업을 하게 되면 임대소득세가 나오는데 이 임대소득세를 절약할 수 있는 방법은 없을까요? 이것저것 세금이 붙으니까 금액이 만만치 않아서 세금을 절약할 수 있는 방법이 있다면 알려주세요.

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 임대주택을 취득하는 경우 취득 시 취득세와 등록세는 전용면적 60㎡ 이하이면 전액 면제됩니다. 전용면적이 60㎡를 초과하는 경우 과세됩니다. 기존주택은 승계취득이 가능합니다.

임대주택을 보유하는 경우에 재산세는 60㎡ 이하, 2가구 이상의 공동주택은 50%를 감면해주고 종합토지세는 60㎡ 이하, 2가구 이상의 공동주택은 50%를 감면해주고 부가가치세는 면세가 되고 사업소득세는 전세보증금에 대하여는 면세됩니다.

임대주택 양도 시 양도소득세는 전용면적 60㎡ 이하로서 '95. 1. 1. 이후 취득하여 5년 이상 임대 후 양도하는 경우 전액 면제되고 전용면적 85㎡ 이하이고 '86. 1. 1. 이후의 신축공동주택으로서 '86. 1. 1 기준으로 입주사실이 없는 주택을 양도하는 경우에는 5년 이상 임대 후 양도 시 50% 감면해주고, 10년 이상 임대 후 양도 시 전액 면제해 드립니다. '

 

95. 1. 1. 이후 취득하여 임대 개시한 주택으로 5년 이상 임대 후 양도 시 전액 면제해 드립니다.

주택규모가 전용면적 60㎡ 이하인 경우 취득세, 등록세는 면제되고 양도소득세는 감면됩니다. 하지만 전용면적 60㎡ ~ 85㎡인 경우에는 취득세, 등록세가 부과되고 양도소득세는 감면됩니다.

 

매입임대주택의 경우에는 60㎡ 이하로 건축주로부터 최초로 승계 취득한 주택에 한하여 취/등록세가 100% 면제되지만 건설임대주택사업의 경우에는 60㎡ 이하는 100% 면제 됩니다.

양도소득세는 매입임대주택의 경우에 전용면적 85㎡ 이하이고, 준공년도가 86.1.1일 이후여야 양도소득세가 감면되나 건설임대주택사업의 경우에는 전용면적이 85㎡ 이하로 5년 임대 후 양도할 경우 100% 면제 됩니다.

부동산 취득/보유 시 부과되는 지방세는 취득/등록/재산/종합토지세 등입니다. 먼저 살펴볼 것은 취득/등록세는 2주택이든 3주택이든 개인의 경우 전혀 중과세되지 않습니다.

 

즉 1주택 상태에서 1채의 주택을 매입해도 해당주택 시가표준액(보통 매매가의 45~50%선)의 5.6~5.8%에 해당하는 세금만 물면 그만입니다.

보유 시 부과되는 재산세도 마찬가지이며 다주택이라 해서 건물전체를 합산과세하지 않습니다. 각 건물별로 개별 과세 된다는 뜻입니다. 단, 종합토지세는 전체 토지를 한데 묶어 합산과세 됩니다.

 

그러나 이 역시 크게 신경 쓸 부분은 아닙니다. 지역마다 다소 차이는 있지만 개별공시지가의 평균 29%선에서 과표(세금부과 기준)가 정해지기 때문에 납부세액이 그렇게 부담스런 정도는 아닙니다.

 

예로 서울 강남에 위치한 시가 2억원 상당 33평형 아파트의 경우 종합토지세는 10만원을 넘지 않는 것이 보통입니다.

임대소득세, 양도소득세 등이 부동산 보유하거나 매각 시 부담해야 할 국세입니다. 임대소득세는 1가구 3주택 이상이면 전체주택이 부과 대상입니다.

 

그러나 1가구 2주택 이하면 평형에 따라 과세 여부가 결정됩니다. 소유한 2주택 모두가 전용면적 25.7평 이상일 때만 임대소득세 과세 대상입니다.

1주택이라도 전용면적 25.7평 이하면 임대소득세를 한 푼도 물지 않아도 됩니다. 쉽게 말해 2주택자라도 한 가구만 전용면적 25.7평 이하면 임대소득세를 물지 않습니다.

양도소득세의 경우는 1주택 이상이면 과세대상입니다. 하지만 소형 평형이고 3년 이상 보유한 후 양도 시 부담해야 할 세금은 매우 적습니다.

 

양도차익이 적은데다 다주택자라도 장기보유특별공제(3년이상 5년미만은 양도차익의 10%) · 일반소득공제(250만원) 등의 혜택이 주어지기 때문입니다.

예를 들어 9,000만원에 샀던 집을 1억 원에 팔았을 경우 1,000만원의 차익이 생겼지만 필요경비, 장기보유특별공제, 소득공제 등을 감안하면 세금부과 대상 양도차익은 대략 550만원입니다.

 

계산 방법은 1억원 - 9,000만원 - 250만원(소득공제) - 100만원(장기공제) - 100만원(필요경비 · 추정치)의 식입니다. 장기보유특별공제와 필요경비 항목만 잘 활용하면 다주택자라도 양도소득세를 대폭 절감할 수 있습니다.

1가구 2주택 이하 임대사업의 경우에는 주택 평수에 달려 있습니다. 두 주택 중 한 주택이라도 전용면적 25.7평 이하여야 임대소득세를 내지 않습니다.

 

아울러 임대방식은 월세로 하는 것이 좋습니다. 월세의 경우 잔액 보증금의 월 1.5%(연 18%)선에 형성돼 있어 전세로 했을 때보다 고수익을 올릴 수 있습니다.

또 앞에서 말했듯이 주택 평수가 일정 규모 이하면 월세 수입에 따른 세금을 내지 않아도 됩니다. 반대로 2주택이 모두 전용면적 25.7평 이상이거나 1가구 3주택 이상이면 매월 발생하는 월세 수입에 12개월을 곱한 금액만큼 연간 임대소득금액으로 간주됩니다.

 

또한 최소한 5년 이상 기간동안 보유를 염두에 둬야 합니다. 5년 이상 보유할 경우 장기보유특별공제 혜택 폭이 양도차익의 15%입니다.

임대사업을 그만두고 주택을 팔 경우 1년에 한 가구씩 양도해야 세금을 줄일 수 있다는 것도 알아둬야 합니다. 양도소득공제(250만원)의 경우 1년 1회 매각분에 한해 적용되기 때문입니다.

 

따라서 지역 내 임대수요층이 두텁고 월세 시장이 잘 형성되어있는 단지의 소형 평형 아파트를 매입, 보증부 월세로 임대주택사업을 진행하면 높은 수익률을 기대해도 좋습니다.