부동산임대주택사업 - 오피스텔임대사업자는 소득공제 받는 방법은?

[질문]
오피스텔 임대사업을 시작하려고 합니다. 지난주에 잔금을 다 치렀고 아마 다음주에 등기이전이 될 것 같습니다. 현재 임대사업자 일반과세자로 등록되어 있는 상태입니다.

 

지금부터 제가 챙겨야 하는 세금이 뭐가 있나요? 취득세, 등록세 등을 제가 미리 세무서에 신고해야 하나요? 아니면 돈 내라고 할 때까지 그냥 있으면 되는 건가요?

 

종합소득세는 어떻게 내는 건가요? 이것도 제가 직접 신고해서 내는 건가요? 저는 지금 주거용 오피스텔을 가지고 있는데 그냥 주거용으로 세를 놓으려고 하는데 부가세를 환급 받지 않기 위해선 어떻게 해야 하나요?

그리고 앞으로 팔 때 양도소득세를 물지 않으려면 어떻게 해야 하나요? 또, 공동명의로 변경을 하면 절세의 효과가 있다는데 이미 임대사업자 등록을 해 놓은 상태에서 어떻게 공동명의로 바꾸나요?

 

공동명의로 바꾸면 정말로 절세의 효과가 있나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 주거용 오피스텔이 주택으로 간주돼도 오피스텔을 사서 임대주택사업을 할 경우 임대주택법상의 임대주택사업자에는 포함되지 않습니다.

 

임대주택법상 "매입임대주택사업자"는 일반주택, 다가구, 다세대, 연립 및 아파트 등 주거용도로 허가된 집을 2가구이상 취득해서 임대사업을 하는 경우에만 해당합니다.

주택임대사업자는 전용면적 18평 이하의 신규주택이나 미분양주택을 매입할 때 취득세와 등록세 100%면제 됩니다.

 

지난 99년 8월19일 이전에 신축돼 같은 달 8월20일 이후 미분양된 주택 또는 신축주택으로 전용면적 25.7평 이하 주택을 매입한 뒤 5년간 임대 후 양도 시 양도세도 100%면제 받습니다.

하지만 전용면적 60㎡이하의 주거용 오피스텔을 매입해서 임대사업을 해도 임대주택법에서 규정하고 있는 소형 임대주택사업자의 범주에 들지 않아 세제혜택(취득세, 등록세 면제, 종토세 및 재산제 감면)을 받을 수 없습니다.

 

즉 오피스텔을 통한 임대사업은 주택임대사업과는 달리 일반임대사업으로 분류되므로 취득세, 등록세는 납부해야 합니다.

질문자께서는 일반임대사업자로 등록하였고 일반사업자(회사)처럼 부가세 신고 시 매입이 많으므로 부가세를 환급받는 것입니다. 오피스텔을 주거용으로 임대하시면 환급받은 부가세를 다시 내셔야 할 겁니다.

 

오피스텔은 업무용이므로 업무용으로 사용할 회사나 개인사업자등에게 임대하셔야 합니다.