부동산임대주택사업 - 법인으로 임대사업 하는 경우 장단점은?

[질문]
저는 약간의 여유자금을 가진 자영업자로서 주로 법원경매를 통해 소형주택이나 상가를 낙찰 받아 임대사업을 하려고합니다.

 

임대주택이라도 여러 채를 가지고 있을 경우 다음과 같은 문제가 있을 것 같아서 법인으로 임대업을 하는 것을 고려하고 있습니다.

보유세 쪽에서 불이익을 당할 수도 있고 실거주 주택을 매매할 때 다주택 제한에 걸려서 손해를 볼 여지가 있을 수도 있을 거 같아 법인으로 임대사업을 하려고 하고 있습니다.

 

법인으로 했을 경우 소유의 부담을 덜면서도 감가상각비, 필요경비, 직원에 대한 급여, 복리후생비 등을 확실하게 비용처리 할 수 있지 않을까 생각합니다만,

 

상가의 경우 세금 때문에 법인과의 계약을 꺼리지 않을까 하는 우려도 있습니다. 법인으로 소형주택 임대사업을 할 경우의 단점과 장점에 대해 알려주세요.
 

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 법인으로 하는 경우의 장점으로는 현재 자영업 소득과 합산되지 않아 소득세 측면에서 유리합니다.

 

양도세 측면에서 2주택 이상 주택 중과세에 해당하는 경우 사업용 이외의 본인 소유주택 양도 시 중과되지 않습니다.

직원 급여나 사업과 관련된 제반 필요경비를 비용으로 공제 받을 수 있습니다. 보유세 중 종합부동산세의 부담이 다소 줄어듭니다.

하지만 단점으로는 자금관리가 철저해야 하며 자금운용이 자유롭지 못합니다. 법인이므로 매출누락이나 가공경비가 있는 경우 법인세와 소득세의 세부담이 무거워 집니다.

 

법인도 종부세를 내야 하니까 보유세가 크게 줄어드는 것은 아닙니다. 상가의 경우 법인과의 거래 부분은 어차피 내년부터는 모두 실거래가로 과세체계가 바뀌니까 마찬가지라서 고민의 대상이 아닙니다.