부동산임대주택사업 - 주택임대사업 투자요령은?

[질문]
요즘 주택임대사업에 투자를 하는 사람들이 많아져서 경쟁이 심할 거라는 생각이 듭니다. 이런 경쟁 속에서 살아남기 위해서는 어떻게 투자를 해야 할까요? 경쟁에서 낙오되지 않도록 투자요령에 대해서 알려주세요.

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 아파트 등을 세놓아 일정 수익을 올리는 주택임대사업에 관심을 갖는 사람들이 부쩍 늘고 있습니다.

 

저금리가 계속되면서 안정적인 수익을 올릴 수 있는 투자처가 마땅치 않기 때문입니다. 모기지론이 도입되면서 전세보다 월세 임대차 방식이 활성화되고 있다는 점도 임대사업 전망을 밝게 하고 있습니다.

또 정부가 각종 임대사업 활성화 정책을 펴고 있는 것도 고무적입니다. 부동산 전문가들은 다만 전국의 주택 보급률이 이미 100%를 넘고 있는 만큼 성공적인 주택임대사업을 위해서는 철저한 사전 준비와 전략이 필요하다고 조언하고 있습니다.

주택임대사업이 성공하려면 우선 임대사업을 하려는 지역의 주택수급 현황을 꼼꼼히 살펴봐야 한다고 강조합니다. 꾸준한 주택 수요가 계속되는지 여부가 사업 성패를 좌우하기 때문입니다.

 

임대 사업지는 쾌적성보다는 편의성이 앞서야 합니다. 역세권 등 교통이 편리하고 사무실 등 업무지역이 밀집해 있거나 가까운 곳이 좋습니다. 전세가 비율도 높은 곳이어야 합니다.

통상 매매가 대비 전세가 비율이 60% 이상 되는 곳이 임대사업 적지라고 말합니다. 임대 수입 외에 향후 시세차익까지 기대할 수 있는 대단지 등 잠재력을 갖춘 곳을 고르는 것도 요령입니다.

 

임대사업용으로 어떤 주택을 선택 하느냐도 중요합니다. 임대사업은 5년 이상의 장기 투자사업이므로 내구연한이 길고 환금성이 좋은 아파트가 오피스텔 등 다른 주택보다 더 낫습니다.

그리고 세제 혜택이 많은 미분양이나 전용 18평 이하 아파트를 고르는 것도 바람직합니다. 평형은 일반적으로는 전용 18평 이하가 유리하지만 지역에 따라 조금씩 다를 수 있습니다.

 

예컨대 서울 강남권이나 분당 등 전문직 종사자가 많은 지역은 소형 아파트가, 강북권이나 수도권 택지개발지구 등 장기 거주자가 많은 곳은 30평형대가 임대사업에 더 알맞습니다.

아울러 주택 임대시장이 유행에 민감하다는 점도 잊지 말아야 합니다. 최근 편의성 높은 주상복합 아파트의 인기가 높아지고 젊은 세대에게는 소형 원룸 아파트가 선호되는 점 등이 좋은 예입니다.

 

임대사업 등록절차를 잘 챙겨야 합니다. 주택임대사업자란 법적으로 '임대사업을 위해 시/군/구청에 등록한 자'를 말합니다. 단독주택의 경우 2채, 공동주택은 2가구 이상을 매입해야 요건이 됩니다.

2채 이상의 주택을 취득한 날로부터 30일 이내에 임대주택이 있는 시/군/구청에 등록해야 취득/등록세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

 

다음으로 표준 임대차계약서 양식에 맞춰 임대차 계약을 맺고 임대 개시(입주 기준) 10일 전 시/군/구청에 임대 조건을 신고하면 됩니다.

 

또 임대가 시작된 뒤에는 주소지 세무서에 임대주택사업자 등록을 해야 양도세 감면 등의 추가 혜택을 누릴 수 있습니다.