재건축전세금반환 - 전세금반환 위한 임차권등기명령절차는?

[질문]
저희 집은 전세계약을 맺고 산지 2년이 지났습니다. 지금까지 별다른 추가 계약 없이 그대로 살고 있습니다. 올해 주인아주머니께 이사를 가게 되었으니 집을 내놓아 달라고 요청을 하고 주인아주머니는 겨우 부동산 2~3군데에 연락을 해서 내놓았습니다.

걱정 말고 기다리라는 말씀에 우리는 그것도 모르고 일주일이 지났지만 찾아오는 사람이 도통 없어서 제가 이곳저곳 여러 군데에 다시 내놓고 한 달이 지났지만 역시나 높은 전세금 때문 인지 계약을 하겠다고 하는 사람이 없습니다. 계약금도 처음 저희가 들어올 때는 6천5백에 들어왔지만 지금 8천에 내놓겠다고 말씀하십니다.

이제 이사 가야할 날이 한 달을 앞두고 있는데 지금 상황으로는 한 달이 아니라 기간을 몇 달을 더 줘도 상황이 나아질 것 같아 보이지 않으니 법으로 해결을 하는 수밖에 없다는 것을 느끼게 되었습니다. 지금 상황에 이렇게 하면 전세금을 돌려받을 수 있나요?

 

---

 

 

 

[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 이미 만기가 지나서 묵시적 연장이 된 것 같습니다. 이런 경우에는 내용증명을 보내 후 3개월부터 효력이 발생합니다.

 

즉, 내용증명의 증빙효력이 3개월 뒤에 발생하는 것이지요. 만약 계약만기일 전 6개월~1개월 전에 내용 증명을 보냈다면 계약만기일에 효력이 발생하구요.

그런데 이미 지났기 때문에 전자의 경우가 되겠습니다. 지금 내용증명을 보낸다고 해도 내년 2월 이후에나 효력이 발생하여 전세금반환소송을 건다고 해도 수개월은 걸릴 것으로 보입니다.

 

내용증명을 보내게 되면 주인이 법적으로 대응하자고 한거지 하면서 안 좋게 생각하고 전세금 반환을 해줄 수 있는 능력이라고 하더라도 안 해줄 수가 있습니다.

주인한테 뭐라도 사들고 가서 사정을 얘기하고 기분 좋게 대화를 하셔서 전세금반환을 요청하시는게 낳을 거 같습니다. 혹시라도 이사갈 집의 잔금을 치룰 능력이 되시면 임차권등기명령신청을 하세요.

 

임차권등기신청을 하시게 되면 전입신고를 하게 되더라도 전세금반환소송에서 대항력이 있기 때문에 1순위로 전세금을 반환받으실 수 있습니다.

또는 가족들 중 한분이라도 현재주소에서 거주지를 변경하지 마시고요. 다음 이사가는 곳이 전세로 간다면 그쪽에서 확정일자를 받으시면 됩니다.

 

임차권등기명령신청을 하실 때 주의할 것은 임차권등기명령신청이 경료된 후에야 대항력으로 인정을 받을 수 있기 때문에 등기신청 후 경료된 이후에 전입신고를 하셔야한다는 것입니다.

임차권등기명령 신청방법은 임차인은 신청서(당사자 수+법원용 1통) 3통, 첨부서류(임대차계약서 사본 1통, 주민등록표등본 1통, 부동산등기부등본 1통, 대리인이 접수할 경우에 위임장 1통 등)을 준비하여,

 

부동산 소재지 관할 시·군·구청에서 등록세과세표준 및 세액신고서를 작성하여 등록세·교육세를 납부하고, 임차주택이 있는 곳을 관할하는 지방법원·지방법원 지원 또는 시·군법원에 가서 인지2,500원을 법원구내 우체국에서 구입하여 신청서 표지에 붙이고,

 

송달료 13,560원은 법원구내 은행에 송달료예납전표를 작성하여 납부하고 그 영수증과 함께 신청서를 제출하면 됩니다.

임차권등기명령의 신청이 있으면 법원은 당사자를 소환하지 않고 신청서만으로 심리를 하여 신청이 이유 있으면 임차권등기명령을 발령하고, 신청이 이유 없으면 기각합니다.

 

기각한 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있습니다. 임차권등기명령을 발령한 법원은 지체 없이 촉탁서에 재판서 등본을 첨부하여 임차주택이 있는 곳을 관할하는 등기소에 임차권등기를 촉탁하고, 등기공무원은 이 촉탁에 의하여 건물등기부에 임차권등기를 기입합니다.

 

즉 부동산등기부등본에 그 사실을 기입합니다. 따라서 결정이 있고 약 7일 후 부동산등기부등본을 보거나 등본교부신청을 하면 그 사실을 알 수 있습니다.

임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 그대로 취득합니다.

 

만일 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 자인 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하며, 임차권등기 이후에는 주택의 점유와 주민등록이라는 대항요건을 갖추지 않더라도 임차인이 종전에 가지고 있는 대항력과 유선변제권을 상실하지 아니합니다.

효력발생은 결정이 임대인에게 송달된 때에 그 효력이 발생하므로 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사 가거나 주민등록전출을 하여서는 안 되고 반드시 임차권등기가 되어 있는가 확인을 하여야 합니다.

 

임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기를 마치면 주택을 그 이후에 다른 사람이 임차한 임차인은 주택임대차보호법 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없습니다.