재건축용어해설 - 용적률 이란?

[질문]
재건축 용어 중에 용적률이라고 있는데 무엇인가요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 용적률은 대지면적에 대한 총 건축면적(지하층 제외)의 비율을 말합니다.

 

용적률은 단지가 얼마나 빽빽한지를 가리는 밀도입니다. 밀도는 흔히 저밀도, 중밀도, 고밀도로 나뉘지만 법적인 용어는 아닙니다. 서울의 경우 재건축사업에 대한 용적률이 2003년 하반기부터 최대 250%로 줄어들었습니다.

 

주거지역 중에서는 일반주거지역의 용적률이 가장 높은데, 일반주거지역을 1종, 2종, 3종으로 나눠 용적률을 달리 적용하고 있습니다.

 

종전에는 재건축 용적률이 300%였습니다. 이를 고밀도 재건축이라 한다면, 용적률 200 ~ 250%는 중밀도 재건축이라 할 수 있습니다.

서울 지역의 허용 용적률은 1종 일반주거지역이 150%, 4층 이하이며 2종 일반주거지역은 200%, 12층 이하입니다. 3종 일반주거지역은 250%이며 층수 제한이 없습니다.

 

재건축 단지는 중소형 평형 의무비율 확대, 조합원 명의변경 제한, 일반분양분 후분양제와 더불어 용적률 하향으로 수익성에 타격을 입었습니다.

용적률 270～290%를 기준으로 사업을 추진해오다 2종 일반주거지역에 편입된 단지는 타격이 매우 큽니다. 용적률이 200% 이하로 낮춰져 무려 100%를 까먹었기 때문입니다.

 

층수마저 7～12층 이하로 지어야 합니다. 고층 아파트를 선호하는 요즘의 추세에 비추어 보면 이래저래 사업성이 떨어지게 된 것입니다.

 

용적률과 층수가 낮아지면 가구수나 평수가 줄어 재건축 수익성에 금이 가기 때문입니다.