종합부동산세 - 재건축아파트분양권의 종합부동산세는?

[질문]
국세청이 2차로 개인이 전국적으로 소유한 부동산 금액을 합산해 일정금액을 초과하는 부동산을 소유한 자에게 국세인 종합부동산세를 부과한다라고 했는데 여기서 제가 궁금한 점은 부과금이 재건축아파트 분양권도 포함이 됩니까?

 

아니면 아파트준공이 다 끝나고 등기를 해야지 종합부동산세를 부과되나요?

만일 집 한채가 6억, 다른 집은 9억인 집이 두 채가 있을 경우, 6억짜리 집을 팔 경우 종합부동산세 과세를 할 경우, 두 집을 합친 15억으로 과세를 합니까? 아니면 6억짜리 집 한채에 대한 기준시가로 부과가 되는겁니까?

 

기준시가는 국세청장이 고시한 가격으로서 국세를 부과하는 기준이며 아파트의 경우 시가의 80%-90%수준인데, 분양권의 경우는 완공후 등기하기 전까지는 기준시가가 없는 건가요?

부동산을 신규로 취득할 경우 부부공동 명의로 등기하면 종합부동산세가 과세되지 않는다고 하는데 맞나요? 그렇다면 아버지와 딸이 공동 명의로 할 경우에도 종합부동산세가 과세가 되나요?

2005년 6월1일부터 종합부동산세를 과세한다고 하는데 1가구2주택자 혹은 1가구3주택자는 2005년 6월1일 이전에 매도를 하는게 절세를 할 수 있는 방법인가요?

 

재건축 아파트 등기되는 시점이 완공하고 입주 후입니까? 아니면 그전입니까? 재건축아파트 분양후/입주후 조합원분 매도 시 양도소득세 어떻게 계산되나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 분양권은 부동산이 아닌 아파트에 입주 할 수 있는 권리입니다. 당연히 종합부동산세에 해당되지 않습니다.

 

준공이 끝나고 등기를 함으로 써 부동산이 됩니다. 종합부동산세는 거래세가 아닌 보유세 입니다. 팔 때는 양도소득세가 해당되므로 합산이 아니고 팔 때마다 개별적으로 부과됩니다.

6억짜리 집은 투기지역이 아니면 기준시가로 양도소득세를 계산하고 15억짜리는 투기지역이 아니라도 고급주택에 해당되어 실거래가로 양도소득세가 계산됩니다.

 

분양권은 위에서 답했듯이 부동산이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리입니다. 당연히 기준시가가 없습니다. 그래서 분양권에 대해서는 실거래가가 적용됩니다. 그리고 세율도 소득세 최고세율을 적용하게 됩니다.

 

공동명의로 할 경우에는 가액이 반으로 나눠지기 때문에 아무래도 유리합니다. 하지만 딸이 소득이 없을 경우 증여세가 해당될 수 있으므로 검토가 필요합니다.

2005년 6월1일부터 종합부동산세를 과세한다고 하는데 1가구2주택자 혹은 1가구3주택자는 2005년 6월1일 이전에 매도를 하는 것이 절세를 할 수 있는 방법입니다.

 

그리고 다시 말씀드리지만 종합부동산세는 거래세가 아닌 보유세입니다. 1세대 3주택일 경우에는 중과세 부분이 있긴 한데 그건 양도소득세에 해당됩니다.

재건축 아파트 등기는 준공이 나고 잔금이 완납된 시점에 등기가 됩니다. 그 전에 건설사에서 보존등기(원시취득)신고가 완료되어야 개인에게 등기가 넘어올 수 있습니다.

 

참고로 보존등기는 사용승인 후 60일 이내입니다. 재건축아파트 분양후/입주후 조합원분 매도시 양도소득세는 실거래가가 적용됩니다.