부동산양도소득세 - 이혼으로 주택매매 하는 경우의 양도소득세는?

[질문]
이혼을 하면서 재산을 나누기 위해 집을 팔기로 했습니다. 그 집에 거주한지 3년이 안되었는데, 양도소득세를 내야 하는 건지 궁금합니다.

 

이혼 후 저와 아이들은 강원도에 있는 본가로 들어가고, 아내는 혼자 독립을 할 예정입니다. 이혼사유도 양도소득면세가 되는지 알고 싶습니다.

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 이혼은 양도세 면제사유가 아닙니다. 이혼을 하면서 재산을 나누기 위해 보유한 지 3년이 안되는 집을 파는 경우에는 양도소득세를 내야 합니다.

 

이혼을 한다고 하더라도 1세대1주택의 보유기간에 대한 특례가 인정되지는 않기 때문입니다. 현재 양도시의 양도소득세로 내야 할 금액을 먼저 계산해 보십시오. 기준시가에 의해서 양도소득세를 계산해 보면 됩니다.

기준시가는 국세청 홈에 들어가시면 조회가 가능합니다. 기준시가에 의한 양도소득세가 적은 금액인 경우에는 그냥 세금을 내시는 것도 한 방법이 되겠습니다.

 

그러나 기준시가에 의해서 계산한 양도소득세의 금액이 큰 경우 양도세를 피하기 위해서는 두 분 사이에 재산을 나누는 방법을 다시 생각해 보셔야 합니다. 아래의 사항을 고려해서 의사결정을 하시면 됩니다.

이혼 전 증여를 하는 경우에는 아직 법적으로는 부부관계이므로 증여재산공제가 3억원까지 인정됩니다. 이 경우 증여세가 없게 됩니다.

 

그리고 이혼 후에 증여를 받은 분이 양도를 하는 경우에는 취득가액과 양도가액이 동일하게 되기 때문에 양도소득세가 나오지 않게 됩니다.

즉, 증여를 받은 날부터 3월 이내에 양도하게 되면 실지거래가액으로 양도소득세 신고를 할 때 양도시의 매매가액이 증여세의 과세가액이 되는 시가로 보기 때문에 취득시의 가액과 양도시의 가액이 동일하게 된다는 것입니다.

 

양도차익이 없기 때문에 양도세가 안나오게 되는 겁니다. 그러나 이 경우에도 이혼 전 증여 시에 취득세와 등록세를 내야 한다는 점을 고려하셔야 합니다.

증여 시 내야 하는 취득세와 등록세가 그냥 양도할 때의 양도소득세보다 많거나 별 차이가 나지 않는다면 굳이 이처럼 복잡한 방법을 택할 필요가 없습니다.

아파트의 보유기간이 3년에 몇 달 정도 남은 경우라면 매매계약을 체결할 때 잔금일자를 그 3년 보유기간을 충족하는 시점으로 늦추는 방법이 있습니다. 법적 이혼을 늦추고 3년 보유기간을 채운 후 아파트를 판 이후에 이혼서류를 정리할 수가 있겠습니다.

재산분할청구권을 행사하여 이혼으로 인한 재산분할을 한 후 3년 보유기간을 충족하고 나서 아파트를 파는 방법이 있습니다. 재산분할에 대해서는 양도세나 증여세가 과세되지 않습니다.

 

그러나 이 경우에도 등기를 위한 등록세는 납부하여야 합니다. 역시 등록세와 양도세를 비교해 볼 필요가 있습니다. 아파트를 위자료로 주는 방법은 위자료 자체가 대가에 해당하기 때문에 양도세가 나오니까 선택할 수 있는 방법이 못됩니다.

기준시가에 의한 양도세가 큰 금액이 아니라면 안고 가는 것이 가장 간단한 방법입니다. 이혼을 하는 경우라면 그렇게 마음 편한 것도 아닐 테니 복잡한 법률관계를 통해 양도세 몇 푼을 아끼고자 하는 수고가 너무 힘든 과정일 수 있기 때문입니다.

 

정히 양도세를 절감하고 싶다면 현재 아파트의 보유기간 정도(3년에 근접했는지)에 따라 3년 보유기간을 채우는 방법이나 이혼 전 증여 그리고 이혼 후 양도의 방법 중 선택하는 것이 필요할 것 같습니다.