부동산투자방법 - 전원주택용지 토지를 현장답사 시 확인사항 & 주의사항 & 유의사항

[질문]
전원주택을 짓기 위해 알맞을 땅을 알아보고 있는데 중개업소에서 연락이 왔습니다. 중개업소에서는 자기들이 알아서 해주겠으니 걱정마라고 하지만 저는 저 나름대로 원칙을 가지고 따져 보려고 합니다.

 

그리고 토지는 한번 사면 오랫동안 팔 수 없으니 최소한의 실수를 줄이려고 합니다. 토지를 현장답사 할 때 어떤 것들을 중점적으로 보아야 하며 어떤 사항을 조심해야 하는지 알려주세요.
 

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 전원주택을 염두에 두고 토지를 고른다면 단순한 투자로 접근할 때 보다 살펴보아야 할 것들이 많습니다.

 

특히 토지를 구입하는 것보다 집을 짓고 그곳에 사는 것에 대한 것들을 짚어보아야 합니다. 이런 점에서 가장 중요한 것이 토지 현장 답사입니다.

묻어둘 땅이라면 현장을 살피는 것보다 앞으로 개발될 여력에 대해 체크하는 것이 우선이겠지만 직접 살아야 하기 때문에 점검할 사항들이 많습니다.

 

생활과 밀접한 일반적인 내용이지만 막상 답사를 할 때 놓치기 쉬운 것들입니다. 한번 놓치고 나면 경제적으로나 정신적으로 큰 피해를 보게 되므로 현장답사를 통해 반드시 확인을 해야 합니다.

1) 땅에 도취되면 실수하게 됩니다.

가장 중요한 것은 그 땅에 너무 빠지지 말라는 것을 부탁하고 싶습니다. 보통 전원주택지를 택할 때는 개성을 너무 앞세우게 되고 너무 도취돼 흥분하게 됩니다. 그러다 보면 한쪽 면만 보고 선택하는데 결국 그것이 가장 큰 실수가 됩니다.

아주 좋은 것 한 가지를 크게 보아 일반적으로 확보되어야 할 조건들을 무시하면 좋은 땅이 될 수 없습니다. 원주에 땅을 구입해 전원주택을 지은 이모씨는 처음 땅을 구입할 때는 최고의 땅으로 여겨 선택을 했는데 그곳에 살면서 잘못된 선택이었다며 후회하고 있습니다.

반달형으로 강이 부지 앞을 휘돌아 가는 곳에 4천여 평을 구입해 우선 자신이 살 집을 짓고 나머지는 주변에 아는 사람들에게 매매해 마을을 만들어볼 계산으로 구입을 했는데 막상 들어와 살겠다며 나서는 사람이 없는 것이었습니다.

이유인즉슨 앞으로 휘돌아가는 강이며 건너편으로 풍경화를 펼쳐놓은 듯한 산들은 천하의 절경이지만 2㎞를 차하나 겨우 다닐 정도로 꼬불꼬불한 비포장을 들어와야 하는 어려움이 있었던 것입니다.

 

그렇게 들어와야 하는 진입로 입구는 시골 마을들을 통과해야 하기 때문에 공사를 시작하면 주민과의 트러블도 생길 수 있습니다.

이런 이유로 한번 와본 사람들은 경치는 좋지만 다니기 불편하다는 이유로 이곳에서 사는 것을 꺼려하게 된 것입니다. 경치만 보고 만만치 않은 가격에 땅을 구입했다가 묶여 버린 것입니다.

 

이렇듯 땅은 우선 접근성을 보아야 합니다. 고속도로 인터체인지나 국도 또는 지방도로에서 얼마나 들어가는지 면사무소에서 얼마나 들어가는지 알아야 합니다.

대부분 경치 좋은 것만 찾다 계곡을 한 참 들어간 곳이나 시골 마을 안길을 몇 개 통과하여 가는 땅을 구입하는 경우가 많은데 이런 경우 지금 당장 집을 짓고 살기가 불편해집니다.

 

장기적인 계획이 있다면 이런 땅을 선택하겠지만 그렇지 않다면 경치보다는 쉽게 접근할 수 있어 살기 편한 곳이 좋습니다. 하지만 대부분의 답사자는 주변의 경치만 보고 그것에 취해 실제 중요한 것들은 대충 넘어갑니다.

 

접근성을 따질 때는 당연히 거리(㎞)를 알아보고 또 소요시간도 알아야 합니다.

여기서 빠질 수 없는 것이 도로입니다. 도로에 관한 사항은 공부상에 나타나 있는 내용과 현황이 같은지 여부와 포장도로인지 비포장도로인지, 폭이 몇 M인지 등이 매우 중요합니다.

 

토지가 기존 도로에 접해 있는가와 공로(公路)인지 아니면 개인이 만든 사도(私道)인가 하는 것도 매우 중요합니다. 이런 것들은 나중에 건축이 가능하고 불가능한지를 결정하는 필요조건입니다.

좋은 땅이지만 길이 없는 소위 맹지는 타인 소유의 땅에 별도 토지사용승락서를 받아야 농지전용과 건축허가가 가능하지만 토지사용승낙서를 이용한 전용이 점점 까다로워지고 있습니다.

 

또한 토지사용승락은 사용료도 문제지만 승락지주가 바뀌었을 때 새로 승락을 받아야하기 때문에 후일 복잡한 분쟁의 소지가 있습니다.

2) 유래를 파악해야 합니다.

땅의 위치와 경계와 모양 그리고 땅이 앉은 향은 대단히 중요합니다. 후일 집을 지을 때 어떤 방향으로 집을 앉힐 수 있을 지를 머릿속으로 구상해 보는 것이 좋습니다. 집을 지을 앞 전망이 산에 가리거나 음지로 어둡거나 습하면 좋지 않을 것입니다.

옆의 밭이나 산이 홍수 피해나 토사, 붕괴, 함몰 등의 전력이 있거나 그럴 위험이 있어도 좋지 않을 것입니다. 마을이나 지역의 특성과 주민들의 성향도 파악해 보아야 합니다.

 

실제 처음 한번 가서 알아내기란 쉽지 않지만 전원주택으로 토지를 구입할 때 무엇보다 중요한 내용입니다. 마을이 오래된 집성촌이라면 마을 주민으로 융화되기 힘들 것입니다.

또 옆에 경우 없는 막무가내 식의 사람이 살고 았다면 사사건건 시비에 휘말릴 수도 있습니다. 일례로 경기 포천에 펜션을 하고 있는 김모씨는 옆에 살고 있는 주민 때문에 스트레스가 많습니다.

 

술만 취하면 찾아와 함께 술 마시자며 시비를 걸고 그 요청을 들어주지 않으면 밤늦게 펜션 옆에 자신의 경운기를 끌고 와 시끄럽게 시동을 켜 놓고 없어져 펜션을 찾는 손님들로부터 항의를 많이 듣습니다.

 

한 두번이 아니라 마을 주민들에게 하소연도 해보고 파출소에 신고도 해 보지만 모두들 원래 술 취하면 그런 사람이니 이해를 하라는 대답뿐이라 답답합니다.

또 마을에 이상한 소문이 도는 흉가가 있다든가 아니면 자살이나 타살 등의 사건의 현장일 경우에는 살면서 찜찜할 것이므로 마을 주민들에게 자신이 구입하려는 땅이나 집에 얽힌 유래를 들어보는 것도 좋습니다.

 

교직에서 정년퇴직을 한 박모씨는 경남 사천에 농가주택을 리모델링해 살고 있습니다. 앞에는 개울이 흐르는 양지바른 터라 첫눈에 마음에 들어 구입하였는데 살면서 동네사람들로부터 집에 대한 이상한 소문을 듣게 되었습니다.

그 집에는 며느리만 들어오면 사망을 하고 못 살고 집을 나가고 하여 집터가 안 좋은 흉가로 소문이 나 주인이 집을 팔고 다른 곳으로 이사를 갔다는 것이었습니다. 그 이야기를 듣고 난 후 그곳에 사는 것이 못내 찜찜해 잘 아는 신부님을 불러 기도를 하고 있다는 이야기였습니다.

전원주택지로 땅을 구입할 때 가능한 자주 동네를 찾아 마을 주민들이 자주 모이는 동네 가게 같은 곳에 들러 마을 내력과 사는 사람들의 성향 등을 파악해 보는 것이 좋습니다.

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3) 혐오시설에 대한 부분도 꼭 챙겨야 합니다.

전원주택에 사는 목적은 좋은 공기와 맑은 물 등 좋은 환경에서 건강하게 살고 싶기 때문입니다. 그런데 주변에 공동묘지나 화장장, 또는 하수종말처리장이나 쓰레기매립장, 광산 등이 있으면 좋은 환경이 될 수 없습니다.

가까이에 비행기장이 있다든가 공해공장이나 석산이나 시멘트공장 등 기피시설이 있는 가를 잘 확인해 보아야 합니다. 이런 것들은 터를 구입한 뒤편이나 마을구석 등 육안으로 잘 보이지 않는 거리에 있으므로 5만분의 1 전국지도 등을 보고 주변의 공장이나 혐오시설을 미리 체크해 본 후 현장답사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

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4) 주택은 밑지고 땅에서 남는다.

전원주택을 마련할 때 땅을 구입하는데 까지는 많은 신경을 쓰고 까다롭게 챙기다가도 집을 지을 때는 쉽게 결정을 합니다. 하지만 땅 구입하는 것보다 더 중요한 것이 집을 짓는 것이며 집을 짓는 것보다 더 중요한 것이 그 집을 관리하며 그곳에 사는 것입니다.

전원주택에서 투자가치가 있는 것은 건축물이 아니라 땅입니다. 집을 짓는 순간 감가상각의 대상이 되고 관리비를 발생시키는 요인이 됩니다.

 

그러므로 땅을 구입해 그 위에 건축물을 계획할 때는 신중해야 합니다. 한번 지어놓은 후에는 다시 할 수도 없습니다. 다시 하려면 그곳을 팔고 다른 곳을 선택해야 하는데 나에게 안 맞는 것을 팔겠다면 다른 사람들에게도 안 맞습니다. 땅을 잘 못 구입하면 그대로 두면 됩니다.

우리나라에서 땅값은 지금까지 떨어지지 않았기 때문에 가만히 두고 있으면 손해는 보지 않지만 잘못해 그곳에 집을 지었다가는 땅을 버리는 것은 물론이고 집도 버리고 시간도 버리며 나중에 매매를 하고 싶어도 쉽지 않다는 것을 염두에 두어야 합니다.

 

또 건물은 관리를 해 주어야 온전히 사용할 수 있고 관리를 하려면 비용이 수반되므로 땅을 활용하고자 할 때는 심사숙고해야 합니다.