부동산투자방법 - 팬션투자 & 펜션투자 시 운영요령은?

[질문]
이번에 펜션 사업에 뛰어 들어 볼 예정입니다. 펜션 투자 요령과 운영 방법에 대해서 알려주세요.

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 가장 좋은 투자요령은 펜션의 1차 구조조정을 관전한 후에 급매물을 저렴하게 구입하는 것입니다. 이미 우리나라의 펜션은 공급 초과 국면에 진입해 있는 상태입니다.

2004년 3월 현재 전국에 펜션은 1500여동, 객실 수로는 2만실이 넘을 것으로 추산되고 있으며 현재도 펜션 건축을 위한 전용허가 건수가 급증하고 초대형 펜션 단지들이 앞 다투어 분양에 나서고 있어 머지않아 펜션의 숫자는 심각한 과포화 상태에 이르리라는 관측을 하고 있습니다.

단지형 펜션이든, 개인형 펜션이든, 근사한 테마를 갖추고 있든, 그렇지 못하든간에 펜션 숫자의 절대적인 급증은 어느 펜션을 막론하고 이미 매출액 감소와 광고비 증가라는 현상을 초래하고 있습니다.

 

펜션 이용자수가 폭발적으로 증가하지 않는 한 펜션의 공급초과 현상은 쉽게 수그러들지 않을 것으로 보입니다.

현재 운영중인 펜션만으로도 수요를 웃돌고 있는 상태인데, 지금 공사 중인 개인형 펜션, 한창 분양에 나선 초대형 펜션단지들이 다 완공되고, 현재 전용허가를 받고 공사 시점을 기다리고 있는 전국의 수많은 땅에 정말 다 펜션이 들어선다면 그 폐해는 대단히 심각해질 것이라고 생각합니다.

부동산이나 펜션 분양 관련자들은 주5일 근무제가 마치 펜션 창업의 대단한 기회인 것처럼 투자를 부추기지만 주5일 근무제가 지금보다 더 확산되어도 값비싼 펜션을 이용할 수 있는 수준의 소득층은 그 수가 한정적이기 때문에 펜션 이용자 수의 폭발적인 증가는 앞으로도 기대하기 어려운 실정입니다.

 

지금도 이미 펜션 난립으로 인하여 일부지역은 숙박비 하락이 진행되고 있으며 가동률의 심각한 저하로 펜션을 헐값에 내놓는 곳도 생겨나고 있습니다.

무서운 속도로 급증하는 펜션의 숫자는 기존 펜션의 매출을 심각하게 잠식해 들어가고 있어 가동률이 높던 국내의 내로라 하던 펜션도 1년새에 매출액이 절반 이하로 떨어지고 있는 실정입니다.

 

투자금액이 크지 않은 민박은 하루밤에 3만원을 받아도 밑지는 것이 아니지만 투자비가 큰 펜션은 하루 밤 4~5만원 받으면 밑지는 것이건만 일부 지역에서는 하루 5만원 이하 하는 펜션도 속속 생겨나고 있습니다.

이미 펜션을 시작한 분이라면 도리가 없지만 다행스럽게도 아직 펜션을 시작한 분이 아니시라면 시작을 그렇게 서두르실 필요가 없습니다.

 

펜션에 관심은 있지만 아직 시작 안하신 분들은 2~3년 후, 이렇게 우후죽순처럼 생겨나고 있는 펜션이 한바탕 1차 구조조정을 거친 후 펜션의 급매물 엄청 싸게 나올 때, 그리고 펜션 건축 붐도 시들해질 때까지 펜션 투자는 가급적 미뤄두십시오.

2~3년 기다린 후에도 변치 않고 펜션을 운영해보고 싶은 분들은 앞다퉈 나올 그런 급매물중 객실규모, 위치, 주변 관광지, 교통여건 등 가장 조건이 좋은 걸로 선택해 시작하시는 것도 좋은 방법입니다.

수익률이 높으려면 서울에서 가까워야 하고 반드시 물을 끼고 있는 것으로 선택해야 합니다. 펜션의 수익률을 높이기 위해 가장 중요한 포인트는 서울에서 가까워야 한다는 것입니다.

 

포천이나 청평, 양평, 대성리, 가평, 남이섬 등 서울에서 멀지 않은 곳이되 반드시 물을 끼고 있는 곳을 선택하십시오.

강이나 호수, 저수지, 계곡, 바다 등 물이라면 아무거나 좋습니다. 펜션 창가에서 물이 바라다 보이는 곳으로 선택하시면 가장 훌륭한 선택이 될 겁니다.

 

현재 전국의 펜션 중 그나마 가동율이 높은 곳은 대부분 서울에서 가까우면서 이렇게 물을 가까이 하고 있는 곳입니다.

특히 전원생활도 좋지만 수입에 더 중점을 두시는 분들이라면 서울에서 먼 곳에서는 절대 하시면 안 됩니다. 서울에서 먼 곳은 여름 한철과 토요일 장사(그것도 일부분)밖에 안 되는데 그 수입만으로는 현상유지하기도 어렵기 때문입니다.

 

수익률을 높이기 위해서는 "주중" 가동률이 높은 곳을 선택하시는 게 좋고, 주중 가동율이 높으려면 서울에서 1시간이내에 있는 펜션 중 물을 끼고 있는 곳으로 선택하시라는 겁니다.

그런데 이렇게 가깝고도 물 있는 곳, 성공의 기회임과 동시에 위협 요인이 될 수 있습니다. 경쟁이 극심해질 수 있기 때문입니다. 이런 곳들은 불행하게도 이미 펜션이 다닥다닥 붙어있답니다.

 

청평이나 양평 같은 곳, 멀리서나마 물이 보이는 곳에는 십중팔구 이미 펜션분양회사들이 판을 치고 있습니다. 땅을 몇 만평씩 사서 100평~300평 단위로 분할해서 수 백명한테 팔고 있는데, 만일 그 땅에 정말로 다 펜션이 들어선다고 가정해보십시오.

물 있고, 서울에서 가까운 곳 다 좋은데 곧 경쟁이 몹시도 치열해질 거라는 맹점이 있으니까 마케팅력이 특별히 있으신 분들만 살아남을 수 있을겁니다. 기회임과 동시에 위협이라는 것 다시한번 명심하십시오.

펜션 급매물, 곧 쉽게 구할 수 있게 될 겁니다. 아직은 펜션을 매매하는 부동산 업체들이 많질 않고, 급매물이라 하여도 투자원금을 거의 다 받는 식이어서 가격도 별로 싸지 않지만(아직은 다들 그렇게까지 절박하지 않으니까) 아마 2~3년 후쯤부터는 웬만한 부동산 사이트의 가장 눈에 잘 띄는 자리는 다 펜션 매물 광고로 차있을 겁니다.

그러한 매물 중 좋은 조건의 것을 고르시면 어렵게 허가받으러 다닐 필요도 없고, 집짓는다고 폭삭 늙어버릴 염려도 없으니 일거양득입니다.

 

물론 실제 투입된 금액보다 저렴하게 구입하실 수도 있습니다. 새 주인의 취향대로 리뉴얼을 말끔하게 한후 홈페이지를 새로 만들면 펜션 힘들게 지어서 하는 것보다 훨씬 유리할 수 있습니다.

펜션부지 가격, 정말 올라도 너무나 많이 올랐습니다. 기획부동산이 가격을 올려놓으니 그냥 개인들이 소유한 땅도 덩달아 올랐습니다. 어디를 막론하고 펜션 부지로 적당하다 싶은 곳은 30만 원 이하짜리는 없다고 해도 과언이 아닐 정도입니다.

지금도 수많은 기획부동산이나 펜션 분양업체들이(일명 디벨로퍼라고 하던가요) 자기들이 저가에 구입한 땅을 고가로 팔아먹으려고 혈안이 되어 있습니다.

 

주식거래에서 "상투"라는 말을 자주 쓰지요? 지금이 바로 펜션부지의 가격이 상투까지 올라간 시점이랍니다. "무릎"에 사서 "상투"에 파는 것, 그것에 휘말려 들어가지 마십시오.

펜션은 환금성이 거의 없기 때문에 시작하실 때 더욱더 신중해야 합니다. 비싸게 구입한 땅에 지은 펜션, 건축비도 만만찮게 들어가건만 곧 매각하기 어려운 골치아픈 부동산이 될 수 있습니다. 펜션을 아파트나 콘도회원권, 골프회원권 이런 것으로 착각하시면 절대 안 됩니다.

엄청나게 헐값에 매각하지 않는 한 아무리 급한 일이 있어도 현금화하기 어려울 겁니다. 특히나 초대형 단지안에 있는 펜션들, 이런 펜션 매각하는 것은 더 어려울 겁니다.

 

그나마 헐값에라도 매각이 용이한 것은 개인펜션들일테지요. 예쁘고 넓은 정원 있고, 나무 많이 심어놓고 나름대로 주인이 애정과 정성을 가꾸어나간 그런 곳 말입니다.

펜션 수익률, 곧 은행이자보다도 낮아질 것이므로 투자에 신중하십시오. 얼마 전 목조주택을 시공하는 회사의 사장님하고 대화를 나눈 적이 있었습니다.

 

자신의 땅에 60평짜리 펜션 한 동을 짓고 모델하우스 겸해서 펜션을 실제 운영도 하시는 분이었습니다. 그분은 자신의 펜션이 위치한 땅의 바로 옆 땅을 어느 투자자에게 팔았고,

 

그 땅에 펜션 건축까지 맡았으며, 실소유자가 직접 거주를 하지 않고 투자의 목적으로 하신 것이어서 펜션의 운영까지 함께 맡았다고 하더군요.

이럴 경우 실소유자에게 수익배분을 어떤 방식으로 하는지 궁금해 물었더니 수익배분 방식이 여러가지가 있지만 가장 많이 사용하는 방법은 투자금액의 9%를 투자자에게 주는 방법이라고 하더군요.

 

그분은 초년도인 1년간 이것보다는 다소 높은 비율의 금액을 선납해 주기로 했다고 하더군요. 프리미엄을 붙여 땅도 팔고, 건축비 받고 집도 지어주고 해서 조금 높은 요율을 책정한 듯 합니다.

그런데 이 분 말씀이 의미심장했습니다. 그 수익률을 절대로 맞출 수 없다는 것이었습니다. 이미 계약을 그렇게 한 것이어서 일년간은 계약대로 할 수밖에 없지만 차년도에는 하향조정할 수밖에 없다고 하면서요.

 

이미 자신의 개인 돈을 보태어 보내주었다고 하면서요. 이분의 말 아마 엄살이 아닐 것으로 여겨집니다.

만일 그 투자자의 투자원금이 5억 원이라고 치고(직접 거주하는 것이 아닌 투자 차원으로 펜션을 하시는 분들은 보통 대지를 크게 안 가져가고 건물만 달랑 짓는 경우가 일반적입니다.

 

그렇게 하시면 투자비 5억원 이내로 보면 얼추 맞을 겁니다), 12%의 수익금을 주기로 했다고 가정한다면 순수입을 6천만원을 올려야 한다는 얘기입니다. 그런데 모르긴 몰라도 1년간의 매출 총액이 6천만원이 채 안 될겁니다. 안 되도 한참 안 될겁니다.

 

그래서 일반적으로 수익률을 9%로 쳐서 투자자에게 수익배분을 한다는 말, 이 부분도 아마 2년내에 5%이하로 떨어질 것이라고 저는 확신하고 있습니다. 5%면 은행이자와 별반 차이가 없는 수익률이지요.

그런데 요는 시간이 더 가면 은행이자율보다 펜션 수익률이 더 떨어질 것이라는 점입니다. 은행에 넣어놓으면 총액에 변화없지만 펜션에 넣어놓으면 푹푹 줄어듭니다.

 

은행에 넣어놓은 돈은 적어도 총액에는 변함이 없으며, 이자율이 낮아지면 현금화해 다른 투자처를 물색해볼 수 있는 장점이 있습니다.

그러나 펜션 수익률은 은행이자보다 더 빠른 속도로 떨어질 것인데, 매각이 잘 안되므로 수익률이 낮아져도 총액을 건질 수가 없습니다. 매각이 되더라도 헐값에 팔아야 하기 때문이지요.

 

운이 좋아 전국의 부동산 가격이 올라주고 다행히 인플레이션이 된다 해도 펜션부지는 시골에 있는 밭이나 임야를 사실 때 이미 상당히 비싼 가격에 산 것이어서 더 이상 올라주지 않을 것이 분명합니다.

그 땅이 갑자기 빌딩이나 아파트를 지을 수 있는 용도의 땅으로 변하지 않는 한 그 땅은 더 이상의 부가가치를 낼 수 없는 땅이기 때문이지요.

 

물론 우리나라 은행도 머지않아 이자율 제로 퍼센트의 시대가 될 것이라고들 합니다. 그래서 그런 시대가 도래하기 전에 안정적인 투자처를 마련해놓아야 한다는 것은 만고의 진리입니다.

 

그렇지만 문제는 펜션이 그러한 시대의 안정적인 투자처가 절대로 될 수 없다는 사실입니다. 토요일과 여름성수기, 연휴 손님이 100% 차도 그걸로는 현상유지밖에 못합니다.

 

펜션에 대해 깊이 알아보지 않으신 분들은 펜션으로 안정적인 수입을 올릴 수 있는 걸로 생각하십니다. 토요일이나 여름 성수기 혹은 간혹 있는 연휴의 예약이 설령 공실 하나 없이 100% 완료된다고 해도 그것만으로는 현상 유지밖에 안된다는걸 대부분의 사람들이 잘 모르시지요.

토요일이나 연휴에 예약이 꽉꽉 차있는 걸 보고 주중에도 잘될 것으로 생각하실 테고, 이용료도 현금으로 받으니 아마 돈 굉장히 많이 번다고 생각하실 겁니다.

 

펜션에서 그나마 토요일과 성수기때 공실 없이 예약율 높으려면 물에 우아하게 떠있는 백조처럼 안 보이는 물밑에서 펜션주가 얼마나 "물차기"를 해야 하는지 몰라서 그럴 겁니다.

그나마 토요일과 성수기 예약이 다 완료되는 펜션은 펜션주가 나름대로 엄청난 "비용"과 "정성"을 쏟고 있다는 것만 아시면 됩니다. 남의 돈 버는게 그렇게 쉬운 일이 아니랍니다. 게다가 이제 이용요금을 현금으로 받을 수 있는 날도 얼마 남지 않았답니다.

젊은이들이 인터넷으로 카드결제할 수 있는 펜션을 더 좋아하기 때문에 지금도 가동률 높은 곳은 거의 인터넷 전자결제가 되는 펜션이지요.

 

그렇게 되면 세금을 성실신고해야 하므로 세금도 많이 내어야 하고, 카드수수료로 꼬박꼬박 3~4% 카드사에 떼인답니다. 정말 차떼고 포 떼고 나면 남는 것 더 없어질겁니다.

남에게 펜션을 위탁하는 경우는 크게 두 가지 방법이 있습니다. 하나는 투자자가 땅을 사고, 집도 취향대로 짓지만 펜션에서 거주하지 않고 관리와 운영 모두를 완전히 위탁사에 맡기는 형태입니다. 주로 펜션 분양 전문 업체로부터 펜션을 분양받는 경우 이런 방법이 선호됩니다.

완전히 투자 차원으로 하는 경우도 바로 이런 경우죠. 이러한 경우 위탁사가 "연간수익률 1년간(혹은 2년간) 두자리수 보장" 뭐 이런 식으로 투자자를 유혹합니다만 이거 믿었다가는 큰 코 다칩니다.

 

이러한 대규모 펜션 단지의 수익률 시나리오는 대충 이럴 것으로 예상됩니다. 물론 대단한 마케팅력을 보유한 어느 위탁대행사의 경우 이 예상이 빗나갈 수도 있지만 아마 웬만해서 비껴가기 어려울 겁니다.

 

처음에는 계약한 데로 1년 혹은 2년간은 수익률을 두자리수(10~12%)로 정산해, 보란듯이 선납해 줄겁니다. 이미 펜션 분양가를 높게 책정해 분양했으므로 투자자가 낸 돈을 그냥 거슬러주는 것으로 보시면 됩니다.

 

수익을 정말 그만큼 내어 돌려준다고 보시면 오산이지요. 일단 그 넓디넓은 펜션부지 다 분양될 때까지 열심히 펜션 영업은 할겁니다. 그렇지만 매출액이 그리 크지 않을 테지요.

 

통상 단지형 펜션의 예약률은 개인 펜션의 예약률보다 훨씬 낮으니까요. 단지형 펜션에는 위락시설 등 다양한 테마가 있다고 광고하지만 아직 그러한 테마를 갖춰놓은 곳이 별로 없고,

 

또 그 어떤 테마보다 가동률 증대에 중요한 요소인 "주인테마(펜션주 본인이 직접 지극정성으로 손님에게 서비스하고 돌보는 것)", 바로 그것이 결여돼있기 때문입니다.

예약률이 낮아 운영에 지장이 온다면 예약율을 높이기 위해 커미션은 많이 들어가고 이용료는 저가로 받는 "박리다매형 제휴마케팅"같은 거 하게 될 겁니다.

 

대규모 단지의 그 많은 객실을 가동시키려면 별 뾰족한 방법이 없을테니까요. 이미 펜션의 이용권을 TV 홈쇼핑으로 판매하는 펜션단지가 생겼더군요.

TV 홈쇼핑으로 과연 얼마나 팔려나가는지 미지수지만 대충 계산해보니까 이용자들이 내는 비용은 일박당 5만원 정도(0년간 0박 이용료 00원...이런식의 세트권으로 판매했습니다), 운영사 손에 들어오는 돈은 대략 1박당 3만원이 안되겠더군요.

 

광고한 내용을 보아하니 이용자들이 실제 이용했을 때 항의가 빗발칠 것으로 보였구요. 그러나 부디 그 마케팅 방법이라도 성공하길 빌겠습니다.

박리다매 방식으로 운영해 가동률 높아진다고 쳐도 마케팅 비용이 그만큼 많이 들어가고 객실을 염가로 제공하기 때문에 실제 운영회사 손에 쥐어지는 돈은 진짜 얼마 안될테고 결국 운영회사는 본전치기도 힘들어지는 상황에 갈 수 있습니다.

그렇게되면 어떻게 될까요? 밑지는 장사 할 회사 하나도 없을 겁니다. 또한 박리다매형으로 운영하여 손님들이 객실을 막 쓰기 시작하면 그거 감당하기 정말 어렵게 됩니다.

 

2년후 쯤이면 도배도 싹 다시 해야 하고, 장판(혹은 마루)도 다 다시 깔아야 하고, 침구도 아마 다 버리고 새로 갖춰놓아야 할겁니다.

펜션 이용하는 분들, 침구에 신경 굉장히 많이 쓰니까요. 주인이 직접 관리하는 것이 아니라 위탁사의 직원들이 관리하고 운영하는 것이라면 그 관리의 허점도 적지 않게 드러날 것입니다.

 

게다가 1년에 한두번씩은 칠해줘야 하는 오일 스테인 등 따뜻한 관리의 손길을 기다리는 집안의 구석구석들 본격적으로 보수와 리뉴얼의 비용이 들어가기 시작할 겁니다. 근처에 새롭게 생긴 곳들과 경쟁하려면 리뉴얼 비용은 더 많이 퍼부어야 할지도 모릅니다.

이때쯤이면 분양을 거의 끝낸 분양사는 아쉬울 게 없어집니다. 수익률을 약속한 기간도 끝납니다. 펜션주들에게 거액의 리뉴얼 비용을 "청구"하거나 리뉴얼을 "지시" 하겠지요. 그런 상태로는 펜션 영업 못한다고 큰소리 칠겁니다. 그때쯤이면 수익률도 아마 절반 이하로 내려서 제시할겁니다.

그 금액만큼이라도 수익을 배분받고 싶으면 그 수익률에 위탁하라고 "고자세"를 취할 것입니다. 또 하나의 위탁 방법은 주인이 직접 거주하면서 모든 집 관리와 청소 등을 직접 하고 예약만 위탁업체에 맡기는 형태입니다.

 

이 방법도 많이 쓰이는 방법인데, 주로 연세가 좀 있으셔서 컴퓨터 활용을 잘 못하시거나 광고며 고객관리며 마케팅에 자신 없는 분들이 주로 이 방법을 선호합니다.

돈 들고 힘든 청소며 집 관리며 나무 심는 거며 집에 관한한 모든 것을 다 펜션주가 직접 하고 오로지 예약 대행만 맡기는 것인데도 수수료를 매출액의 14%나 뗀다고 하더군요.

 

그리고 탈퇴할 경우 위약금을 물리구요, 가맹점주에게 회원 정보를 하나도 안 주는 곳도 많습니다. 자신의 고객인데도 그 정보를 활용해 직접 마케팅을 하지 못하므로 이 경우 문제가 발생해도 계속 위탁사에 끌려다닐 수 있습니다.

 

그런데 얼마 전에 이런 위탁 방법으로 펜션을 운영하시는 어느 펜션주와 대화를 나눌 기회가 있었습니다. 그 펜션이 가맹하고 있는 본사는 아주 유명한 곳으로, 우리나라에 펜션문화를 확산시킨 선구적인 기업이기도 하지요.

다른 것은 몰라도 자금만은 펜션주 본인이 직접 관리하는 시스템이어야 하는데, 이렇게 위탁으로 운영하는 경우, 본사가 사용료로 받은 금액을 가맹점주(펜션주)에게 시차를 두고 입금시켜주는데에 문제가 발생할 소지를 안고 있습니다.

 

이곳 역시 문제가 발생했다고 합니다. 일주일이내로 바로바로 입금을 해주던 본사가 어느 때인가부터 입금을 안해주고 있다는 것이었습니다.

문제가 장기화되자 전국의 가맹점주들이 다 모여 긴급회의를 하고 비상상태에 돌입해 있다고 하더군요. 일이 원만히 해결되어서 이런 불신의 문화가 더 퍼져나가지 않기를 바랄 뿐입니다.

 

아무튼 남에게 맡기는 위탁의 경우, 어떤 방식의 위탁이든간에 이런 문제, 충분히 가능한 얘기입니다. 예약을 대행시킨다 해도 자금관리만은 직접 하는 시스템으로 하십시오.

펜션하고 싶어 몸이 근질근질 해도 지금까지 기다린 거, 조금만 더 기다렸다가 펜션의 1차 구조조정을 관전하시면서 그 때 다시 생각해보시기를 거듭거듭 권해드립니다.

 

급매물을 헐값에 사서 하시는 것도 좋은 방법이 될 수 있다는 것을 늘 염두에 두어야 합니다.