부동산투자방법 - 팬션투자 & 펜션투자시 주의할 점, 유의할 점, 확인할 점, 주의사항, 유의사항, 확인사항

[질문]
펜션에 투자할 때 어떤 사항들을 주의해야 하나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 펜션에 절대로 올인하시면 안 됩니다. 갑자기 가족이 아프기라도 할 경우 치료비 구하기도 어려워지면 안 되지요.

 

펜션은 도시에 있는 아파트처럼 환금성이 있는 것이 아니므로 절대로 올인하시면 안됩니다. 펜션은 반드시 여유자금으로 하십시오. 살고 있던 집과 재산을 모두 다 정리해 펜션에 투자하시면 절대로 안 됩니다. 투자목적으로 하신다면 절대 펜션하지 마십시오.

펜션으로는 절대 돈을 벌 수 없습니다. 펜션하실 돈 있으면 그 돈으로 상가건물을 사서 편하게 월세를 받으며 사십시오. "주5일근무제"라는 말에 현혹되지 마십시오.

 

주5일근무제를 펜션 창업의 기회로 말하는 사람이 많지만 주5일근무제는 펜션 운영에 있어서 기회가 아니고 "독"입니다.

펜션이라는 것이 주중 가동률이 높아야 순익하고 연결이 되는데(토요일과 성수기 매출로는 현상유지밖에 할 수 없음), 주 5일근무 하는 직장이 늘어나면서 직장에 주중에 휴가 내는 일은 대단히 어려워졌다고들 합니다.

 

예전에는 직장인들이 월차휴가를 보다 자유롭게 낼 수 있거나 특별한 날의 경우 주중에 2~3일씩 휴가를 내고 여행을 할 수 있었으나 최근에는 주중에 놀러 다니는 사람들이 눈에 띄게 줄었다는 사실을 알아야 합니다.

주5일근무제를 한다 해도 금요일 밤의 예약현황은 매우 낮은 실정이며, 오히려 주중가동률만 떨어뜨리는 역효과를 내고 있습니다. 주5일 근무제는 펜션 영업에 치명적이라는 것만 알아두십시오.

 

펜션에 손님을 유치하는 유일한 방법은 현재로서는 광고밖에 없으나 펜션의 가동률을 일정 수준 이상 유지하기 위해서는 너무나 많은 광고비 지출 감내해야 합니다.

 

검색엔진에 홈페이지 동록만 해놓고 기다리면 펜션이 아무리 아름답다고 해도 아무도 찾아주지 않는다는 사실을 명심해야 합니다.

나이드신 분들이 하시는 펜션, 백전백패입니다. 펜션의 주 이용 고객은 20대중반~30대중반입니다. 다른 세대에 비해 인터넷에 강하고 감성에 소구하는 세대들입니다.

 

인터넷에 대해 잘 모르는 나이 드신 분들이 관리만 하는 펜션, 곧 도태되고 말겁니다. 펜션은 끊임없이 인터넷과 네티즌들을 향하여 작용반작용을 해야만 살아남을 수 있으며 젊은이들의 감성을 잘 읽어내고 그 감성을 충족시켜주고 자극할 수 있어야 하나 나이 드신 분들, 그거 잘 못합니다.

펜션이 태부족일 때는 누가 하나, 어디서 하나 다 잘될 수도 있지만 지금처럼 전국에 펜션이 넘쳐나는 실정에서는 노인들이 하는 단독형 펜션은 살아남기 힘들겁니다.

 

손님이 없는 시골의 펜션, 그야말로 적막강산이지요. 그러한 시골에서 노인분들만 적적하게 어떻게 사시려고 하십니까? 펜션하지 마시고 펜션 지으실 여력 있으면 그 돈으로 다른 투자를 하여 월세 받으며 마음 편하게 노부부가 여행 즐기며 사십시오.

단지형 펜션은 단독형 펜션보다 가동률 훨씬 더 낮습니다. 단지형 펜션의 수익률은 훨씬 떨어집니다. 직원도 많이 써야 해서 고정지출금액의 포션도 크기 때문입니다.

 

게다가 펜션을 이용하는 사람들은 전원적이고 목가적인 것을 선호하는 사람들입니다. 단지형 펜션은 십중팔구 동간격이 넓지 않으며, 녹지공간도 조감도와는 전혀 딴판인 경우가 많습니다.

단지형 펜션은 부대시설이 상대적으로 많고, 가동률을 높이기 위해 덤핑가격을 제시하는 등 사용자 측면에서의 장점도 갖추고 있으나 콘도와 크게 다르지 않다는 시선이 많습니다.

 

단지형 펜션은 단독형 펜션하고는 확연히 다르기 때문입니다. 또한 아직까지 펜션 단지의 경우 일부 동은 미리 지어 펜션으로 영업을 하면서 한 편에서는 공사가 끊임없이 이어지므로 안락한 휴식을 취할 수 없는 경우가 많습니다.

게다가 펜션 홈페이지도 펜션 이용자 입장에서 컨텐츠가 만들어져있지 않고 분양목적의 컨텐츠가 많아 이용자 입장에서는 많이 불편하기 때문에 쉽게 예약으로 이어지질 않고 있는 것도 가동률이 낮은 이유입니다.

"수익형 별장펜션", 이거 절대 믿지 마십시오. 수익형 별장, 수익형 펜션, 말이 좋아 수익형이지 펜션으로는 절대로 수익을 낼 수 없음을 염두에 두셔야 합니다.

 

그냥 별장을 하나 구입하신다 생각하면 분양받아도 좋지만 본인 사용시에는 별장, 그 이외 기간에는 수익 이거 둘 다 원하신다면 불가능한 일입니다. 펜션이 절대로 수익을 낼 수 없는 산업구조임을 명심하십시오.

별장이 꼭 하나 필요하시면 단지형 펜션의 한 개 동은 구입하셔도 무방하나, 행여라도 수익을 기대하신다면 다른 방법의 투자를 알아보시는 것이 낫습니다.

분양받는 단지형 펜션, 분양업체가 관리와 운영을 대행해주어 수익을 나줘 준다고 하는 말, 절대 믿지 마십시오. 분양 업체라는 것, 분양만 성공적으로 끝난다면 빨리 손털고 뜨고 싶어할 것입니다.

어떤 회사에 위탁운영을 맡긴다 해도, 수지타산이 맞아야 위탁사업을 하는 거고 이익이 나야 펜션주들에게 수익을 분배하는 것입니다.

 

그러나 어떤 업체가 관리대행과 위탁운영을 하더라도 곤두박질치는 가동률 앞에서는 방법이 없을 것입니다. 관리대행회사가 오히려 적자를 볼 만큼 펜션의 매출액이 떨어지는 날이 곧 옵니다.

 

특히 단지형 펜션은 워낙 규모가 방대하기 때문에 가동률 10% 올리는 것도 쉽지가 않은 일이랍니다.

제가 아는 어느 곳의 경우 처음에는 수익형 운운하면서 분양해놓고 분양이 끝나자 위탁회사는 벌써 짐 챙겨서 떠났고, 펜션주들이 연합으로 공동관리회사를 차렸다고 하더군요.

 

궁여지책으로. 이런 곳, 무한경쟁시대에 수익률이 좋을 리 없습니다. 펜션단지의 분양가 역시 거품이 많습니다. 턱없이 비쌉니다. 대지 가격도 너무 높게 책정되있고, 건축비도 만만치 않습니다.

게다가 대지는 턱없이 좁습니다. 전원의 쾌적한 별장하고는 거리가 먼 경우가 허다합니다. 객실 한 개 단위로 분양하는 원룸형 펜션분양, 최악의 투자입니다.

 

이 경우 건물 한 동 전체를 분양하는 것이 아니라 10평 내외의 객실 하나씩을 분양하는 방식인데 소액투자자들도 참여할 수 있을 만큼 가격이 저렴하다는 메리트가 있습니다.

 

그러나 이런 펜션, 별장이라 하기에는 너무나 우스운 형국이고, 그렇다고 수익을 내어주는 펜션도 아닌 가장 골치아픈 투자가 되어버립니다.

펜션사업에서 정말로 돈 버는 사람들은 땅 소유자와 부동산업자와 건축업자 뿐이라는 것만 명심하시면 됩니다. 펜션도 마찬가지입니다.

 

시골의 농사 외에는 쓸모가 없던 땅을 평당 3~40만원에 팔 수 있는 땅 소유자가 가장 큰 이득을 보는 사람들이요, 그 다음 득보는 사람들은 그러한 땅을 중개한 부동산업자와 펜션을 짓는 건축업자입니다.