부동산투자방법 - 토지투자 시 유의할점 & 유의사항 & 주의사항 & 주의할점 & 확인사항

[질문]
토지에 투자할 때 주의해야 할 사항에는 어떤 것들이 있나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 최근의 강도 높은 부동산 정책 등으로 주택을 비롯한 거의 대부분 부동산의 거래가 끊긴 상태입니다.

 

일부 지역을 제외하고는 한창 주가를 올리던 아파트나 상가, 오피스텔 등이 애물단지로 전락하고 있고, 일선 중개업소 사장님들은 거의 일손을 놓다시피 하고 있습니다.

그러다 보니 상대적으로 투자자들의 주머니는 그나마 규제의 틈바구니에서 잠시 벗어나 있는 토지를 향해 열리고 있습니다. 토지의 경우 실제로 거주하는 지역과 거리가 멀고 어려운 상품이라는 인식이 지배적이어서 중개업소에만 전적으로 의지하게 되는 경우가 대부분입니다.

그러나 요즘은 서울 및 수도권의 중개업소과 상호 협력 하에 투자자들을 연결시키면서 종종 토지를 중개하는 경우가 많아 중개업자도 해당매물에 대해 잘 알지 못해 크고 작은 실수가 있을 수 있습니다.

 

사실 몇 가지 기본사항에 대해서만 알고 가도 이런 낭패를 피할 수 있을 것입니다.

토지 투자 시에 유의할 점은 자신의 투자금액에 대해 꼼꼼히 분석하고 중장기적으로 투자를 계획하는 한편, 가능하면 여유자금으로 투자하도록 합니다. 자신의 전체 투자금액. 특히 환금성을 잘 파악해야 거래가 원활하게 이루어질 수 있습니다.

 

금융권에 예치한 자금과 다른 부동산을 처분 내지는 환가(매매 또는 전세 등)하여 전체 자금을 대략 맞추고 투자하다보면 생각과 달리 자금흐름이 어려울 수 있습니다.

최근의 부동산 경기에서는 쉽게 환가하기가 쉽지 않은 점을 염두에 두어야 합니다. 현지에 있는 중개업소 설명에만 의지하지 말고 자꾸 의문 나는 점이 있으면 바로 물어봐서 귀찮게 해야 합니다.

 

부동산은 상품마다 특징이 다양합니다. 특히 토지는 개별성이 강하기 때문에 보는 사람마다 접근하는 방식도 다르고 평가하는 방식도 틀립니다.

요즘은 키보드만 두들기면 유용한 정보들이 즐비합니다. 따라서 중개업자만 100% 믿지 말고 직접 다양한 정보를 수집하고 본인이 현장 방문을 해본 후 의문사항에 대해 물어보고 자신의 것으로 만들어야 할 것입니다.

발품을 많이 팔아야 합니다. 알고 나면 쉬운데 아파트나 상가 등의 투자에만 익숙한 투자자들이 막상 토지에 투자하려니 망설여지고, 자신이 사는 곳도 아닌 지방의 땅인 경우는 특히 겁나는 것도 사실입니다.

 

그러나 모든 것이 쉽게 알게 되는 것만은 아닙니다. 그만큼 남보다 발품을 많이 팔고 땅을 많이 밟아보는 것이 중요합니다. 도로진입로는 제일 먼저 확인해야 할 사항입니다.

가끔 원주민이나 현지에 거주하는 사람을 통해서 토지를 소개받고 중개하는 사장님들도 있습니다. 원주민이나 현지에 사는 사람이니까 땅에 대해서도 잘 알 것이라고 믿는 것입니다.

 

물론 원주민보다 더 그 지역에 대해서 잘 아는 사람이 어디 있겠습니까? 그러나 지역주민이 말하는 현황도로나 농로만 믿었다가 나중에 지적도에 도로가 접해 있지 않아 건축허가가 나지 않는 맹지인 것을 알고 소송까지 가는 경우를 보았습니다. 그래서 도로진입로에 대해서는 꼭 확인해야 합니다.

공부(公簿)서류 발급비용을 아끼면 안 됩니다. 토지를 중개할 때에는 기본적으로 갖추어야 될 서류들이 있습니다. <토지이용계획확인서, 지적도(임야도), 토지대장(임야대장)> 3가지에다가 건물이 있는 경우는 <건축물대장>까지 4가지입니다. 정말 절약할 것은 다른데 있습니다.

서류발급 비용이 아까워서 얘기들은 대로만 믿었다가는 큰 낭패를 당할 수 있습니다. 물론 중개업자가 잘 알아서 해주겠지만, 의외로 서류발급비용에 자린고비 행세를 하는 중개업소도 많고 지적도 복사본 한 장만으로 설명해 주는 경우도 있습니다. 물론 대부분은 땅의 평수며 생김새가 지적도와 90% 이상 맞는다고 봅니다.

그러나 현지에서 일하는 중개업자의 얘기를 들어봐도 다른 중개업소 소개로 토지 물건을 확보하는데 가끔 중개업자가 소개하는 부동산의 평수나 방향 또는 위치 등이 전혀 다른 경우를 본다고 합니다.

 

대부분이 지적도나 임야도만 있어도 땅의 생김새를 파악해서 비교하며 확인할 수 있는 것을 서류 한 장 없이 말로만 들은 대로 소개하다 보니 원상과 다른 점을 미처 파악하지 못하는 경우가 있는 것입니다.

 

특히 강 주변이나 계곡을 접한 곳에서 포락된 토지가 있는 경우에는 정말 주의해야 할 사항입니다.

지목이 대지이라도 건축평수에 제한사항이 있을 수 있습니다. 대부분의 수도권의 농지나 임야 등은 토지이용계획확인서 상에 나타나는 용도지역으로 건폐율 및 용적률을 알 수 있습니다.

 

일반적으로 국토의계획및이용에관한법률시행령을 살펴보면 (계획)관리지역에서의 건폐율은 40% 이하이고 용적률은 50% 이상 100% 이하이다. 그러나 다른 법률에 의한 행위제한이 있을 수 있습니다.

예를 들면 양평에서는 남한강을 접해있는 양평읍, 강하면, 강상면, 서종면, 옥천면, 양서면, 개군면의 7개 읍면지역은 수질보전 특별대책지역 1권역으로 1필지 내에서의 건축연면적 800㎡ (약 240평) 이하로만 건축이 가능합니다.

개발행위허가 신청 시 허가신청인의 요건을 확인해야 합니다. 현재 양평군은 위에서 언급한 수질보전특별대책지역 1권역에서는 농지나 임야 등을 매입해서 개발행위허가를 신청할 때에 신청인은 세대주를 포함한 세대원 전원이 6개월 이상 현지에 거주를 해야 됩니다.

 

이때 주의할 점은 거주지가 같은 수질보전특별대책지역 1권역에 주소를 두고 거주해야 되는 것입니다.

전기는 기존마을에서 직선거리로 200m를 벗어나면 1m당 단상일때 42,900원, 3상일때에는47,300원(이상 부가세포함)을 고객이 추가로 가설비를 부담해야 됩니다.

 

전화도 기존 통신주에서 40m 까지는 무료이나 추가 40m당(통신주 1본의 거리) 110,000원의 비용을 고객이 부담해야 됩니다.

이것도 5톤이 넘으면 공사비 실비가 또 추가됩니다.(지역별로 산정금액은 차이가 있을 수 있다) 또한 지하수를 개발할 수 있는 지도 반드시 살펴보아야 할 사항 중의 하나입니다.

 

실례로 전원주택 부지를 매수한 후에 주말에 텃밭을 가꾸기 위해 미리 지하수는 개발해야겠다고 하며 지하수 시공업체에 공사를 의뢰한바 수맥이 잡히질 않는 경우를 보았습니다.

자신의 땅에서 물이 안나오니 나중에 집을 지면 어떻게 식수를 해결할 것인가? 황당한 일이 아닐 수 없습니다.

 

결국은 나중에 큰 부지를 찾는 다른 투자가에게 인접필지(물론 지하수가 개발되는 것을 사전 점검을 통해서 확인하였다.)와 묶어서 다시 되팔고 다른 땅을 다시 매수하는 것으로 일이 마무리 되었다고 합니다.

 

물 없이 건물을 지을 수는 없으므로 지하수도 꼭 확인해야 합니다.

실제로 중개업자가 중개대상물확인 설명서에 전기나 전화 추가 가설비용을 확인 한다던가 지하수 개발가능성을 확인해야 될 의무는 없습니다.

 

요즘은 실력 있는 중개업소 사장님들이 일선에서 현장업무에 충실하고 있는 실정이라 드물기는 하지만 "부동산" 이라는 게 말이 없지 않은가. 사람이 하는 일인 이상 실수가 있을 수 있습니다.

더욱이 앞서 말한 것처럼 부동산거래가 뜸하면서 서울 및 수도권에서 주로 아파트, 상가 등을 전문으로 취급하시던 일선 사장님들이 토지를 중개하거나 공동중개를 하는 경우가 많아 미처 생각지 못한 부분에서 치명적인 결함이 생길 수 있으므로 중개업자말만 믿었다가는 교묘한 덧에 걸릴 수 있는 것입니다.

 

조금만 내가 발품을 팔아서 몇 가지 사항에 대해서만 확인을 해 봐도 계약 이후에 발생하는 난처한 상황을 사전에 방지할 수 있습니다.