부동산투자방법 - 토지투자시 확인사항 & 주의사항 & 유의사항은?

[질문]
토지에 투자를 하려고 하는데 제가 직접 확인해야 하는 사항은 어떤 것들이 있나요? 그리고 확인할 때 주의해야 하는 점에 대해서도 알려주세요.

 

---

 

 

 

[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 토지에 투자를 하는 경우 눈으로 직접 확인한 것만 믿어야 합니다. 강남에는 수백명의 영업사원을 두고 1년 내내 땅만 파는 기획부동산이 있습니다.

 

개발계획을 내세워 적은 돈으로 투자하면 원금대비 2~4배 수익을 올릴 수 있다며 주로 전화를 통해 영업을 합니다. 이들은 토지 매매계약만 한 땅을 쪼개 파는데 평당 1천원짜리 쓸모없는 땅을 사서 2만~3만원에 파는 경우도 있습니다.

 

개발계획은 지방자치단체 담당부서로 확인하는 것이 좋습니다. 지자체 차원에서 개발계획이 있더라도 예산 등의 문제로 취소되는 경우도 많아 실행가능성도 따져봐야 합니다.

또 기본적으로 등기부등본, 토지대장(임야대장), 지적도(임야도), 토지이용계획확인원 등 공부(公簿) 서류를 통해 권리관계 및 토지의 현황, 용도 등을 확인해야 합니다. 땅값도 외지인에게 터무니없는 가격을 제시하는 경우가 많습니다.

 

주로 매도자를 대리하는 중개업자가 끼어있을 경우 속칭 인정작업(매도자 희망가에 자기 이윤을 붙여 파는 행위)을 하는 경우가 많으므로 반드시 현장확인을 통해 적정가를 판단해야 합니다.

매입할 경우 중개업자 말만 믿지 말고 가능하면 실소유자를 직접 만나 매도가 확인하는게 바람직합니다. 잔금 시점에 바로 명의변경이 가능한지도 체크해야 합니다. 개발압력이 높은 땅을 매입합니다. 토지를 투자한다면 환금성이 보장되는 땅을 매입해야 합니다.

막연히 여러 가지 용도로 활용할 수 있다는 생각으로 투자를 하면 백전백패 합니다. 공부 서류를 통해 지목과 용도를 확인하고 개발가능 한 땅인지를 확인해야 합니다.

 

이와 함께 거래가 제한적인 토지거래허가구역인지, 실거래가로 양도세를 납부해야 하는 토지 투기지역인지를 확인하는 것은 기본입니다. 환금성이 보장되는 땅이란 일정시간이 흐르면 개발이 될 수밖에 없는 땅을 말합니다.

구체적으로 말하면 인구 1백만 이상 도시 주변으로 개발계획에 따라 개발할 수밖에 없는 땅이 이거나 교통 개선 등으로 수도권으로 편입될 가능성이 높은 도시, 신도시 및 신행정수도 주변이 해당됩니다.

 

결국 개발압력이 높은 도시 주변 땅을 사야 하는데 개발압력이 높은 땅인지, 아닌지를 분별할 수 있는 기초체력을 스스로 키워야 합니다.

믿을 수 있는 나의 전문가를 확보해야 합니다. 토지 투자는 아파트와 달리 규제위주의 법률체계가 복잡하고 수익성 토지인지를 판단하기도 매우 힘듭니다. 토지 관련법만 1백여개에 달하고 국토5개년 계획 등 장단기 토지 개발계획도 부지기수 입니다.

 

선 계획 후 개발을 위해 도시계획법과 국토이용관리법을 폐지하고 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토법)을 제정, 2003년 1월부터 시행되고 있다는 사실을 알고 있는 투자자가 얼마나 될까요?

또 준도시지역과 준농림지역을 폐지하고 관리지역으로 지정하고 2005년까지 용도지역 체제개편을 통해 관리지역을 3개 관리지역(보전·생산·계획)으로 세분하는 것은 알고 있나요? 스스로 관련법을 이해하고 투자전략을 세워 개발가능한 환금성있는 땅을 매입하기란 쉽지 않습니다.

투자기간 내 목표수익을 달성할 수 있는 환금성 있는 땅을 찾아 계약까지 하려면 1년 이상 친밀한 관계를 유지하고 있는 토지투자 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다. 전문가가 없다면 먼저 인적 네트워크를 구축하는게 중요합니다.

투자는 반드시 여유자금으로 해야 합니다. 토지투자는 투자리스크가 아파트보다 훨씬 큽니다. 또 단기투자라고 하더라도 최소한 2년이상 보유해야 합니다. 환금성이 그만큼 떨어지기 때문에 여유자금으로 해야 초조해 하지 않습니다.

 

2005년부터 종합부동산세가 시행되면 토지보유자에게 일정액이상 전국 토지를 보유하는 사람에게는 종전 종합토지세보다 더 많은 누진세가 부과될 예정이므로 실투자비는 보유기간이 길수록 늘어나게 됩니다.

공동투자든 단독투자든 일정 시세차익을 얻기 위해선 보유기간이 5년이 넘는 경우도 다반사이므로 반드시 여유자금으로 투자해야 성공적인 투자수익을 올릴 수 있습니다.

초보자들이 토지를 구입할 때 주의할 점들이 많습니다. 임야를 중심으로 토지를 매입할 때 살펴봐야 할 내용들을 정리해보았습니다. 자연적 여건으로는 먼저 지형을 살펴야 합니다. 예로부터 선조들은 좋은 땅을 말할 때 배산임수(背山臨水)라는 말을 흔히 썼습니다.

‘뒤로는 산이 있고 앞으로는 개울이 흐르는 땅’을 말하는데, 거기에 남향의 부지는 아직도 유효한 최적의 입지조건입니다. 주의해야 할 것은 하천 등이 주택부지와 너무 가까운 것은 피해야 합니다.

 

하천 등이 주택부지와 너무 가까우면 평상시에는 물이 넘치지 않는다 하더라도 여름철 장마 때에는 일시적으로 범람할 수 있기 때문입니다.

그러므로 사전에 그런 문제를 방지하기 위해 그 지역에 대해서 잘 아는 인근 지역 주민들의 의견을 충분히 수렴하는 것이 좋습니다. 지반의 상태도 확인해야 합니다.

 

가급적이면 ‘본 땅’이 좋습니다. 풍수에서는 “수맥이 통과하는 곳이나 수맥이 모이는 장소에는 기(氣)가 빠져 아프거나 안 좋은 일들이 생긴다”고 했으니 지반의 상태를 점검할 때 잊지 말아야 합니다.

경사도는 완만한 경사도가 최적입니다. 임야에서는 급경사일 경우 전용허가를 얻기가 쉽지 않고 토목공사비도 많이 소요되어 건축공사비의 증가 요인이 됩니다.

 

반대로 주변지역보다 낮은 지역에 위치하는 경우에는 성토를 하여야 하는 문제점을 안고 있기도 합니다. 토질은 자갈이 너무 많거나 토질이 부석부석하고 검은 진흙이 많으면 가급적 피하고 토질은 굳고 단단한 땅이 좋습니다.

산의 형세가 삐뚤거나 부서진 모양을 이룬 곳은 좋지 않고 무엇보다도 산줄기가 끊어지지 않아야 합니다. 산에는 임상(산림의 하층에서 생육하고 있는 관목·초본·이끼 등의 하층식생의 총칭)이 너무 많으면 전용하기가 쉽지 않으니 임상이 많은 곳은 또한 피해야 합니다.

너무 춥거나 너무 더운 지역, 일조시간, 강수 및 강설량, 안개 등 지역적으로 기후 조건에 차이가 있을 수 있으니 본인의 취향을 고려하여 선택하여야 합니다.

 

물이 있는 곳이면 풍경이 아름답고 사람들이 모이는 곳이라 지역적으로 토지가격이 높게 형성 될 소지가 많습니다. 반면 습도가 많고 안개 때문에 일조량이 떨어지는 취약성도 있으니 신중히 검토해야 합니다.