부동산경매권리분석 - 권리분석시 매수자가 유의해야 할 사항은?

[질문]
권리분석을 할 때 매수자가 어떤 사항을 가장 유의해야 하나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 매각일을 기준으로 등기부상 어떠한 권리가 있는지를 철저히 조사하여야 합니다.

 

부동산의 현황조사보고서를 세밀히 검토하여 위치, 현재상태, 사용용도 및 내부구조 등을 파악해야 하고 임차목적물의 용도, 임대차계약의 내용, 상가건물인 경우에는 임차인 전원에 대한 등록사항, 주택인 경우에는 세대주 전원에 대한 주민등록등/초본을 확인하여야 합니다.

감정평가서를 검토하여 평가시점이 언제인지, 그 후 목적물에 대한 가격의 변동이 있는지 조사하여야 하며 제시 외 건물이 있으면 그 가액을 평가하였는지, 제시 외 건물이 경매대상에 포함되었는지 여부를 조사하여야 합니다.

 

경매목적물에 부속된 건물이 주물의 상용에 공여하는 종물인지, 주된 물건에 결합하여 거래관념상 독립성이 인정되지 않는 부합물인지 여부를 조사하여야 합니다.

경매물건 명세서를 통하여 부동산점유자의 점유권원, 기간, 차임 또는 보증금, 전입신고일자 또는 사업자등록일자, 확정일자, 배당요구여부 등을 확인하여야 합니다.

 

지상권, 지역권, 등기된 임차권, 전세권, 가처분의 등기가 최선 순위 저당권, 압류채권보다 먼저 등기된 경우에는 원칙적으로 매수인이 인수하게 됨을 주의해야 합니다.

다만 전세권자가 배당요구를 하여 배당 받은 경우에는 전세권이 말소됩니다. 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기는 매각에 의하여 소멸합니다.

 

예고등기와 사용승인을 받지 아니한 건물이라는 취지의 등기는 말소대상이 아님을 유의하여야 합니다.

 

선순위 환매특약의 등기가 있으면 매수인이 환매권자에게 대항할 수 없으므로 환매가 실행되면 소유권을 상실하게 되므로 환매기간 내 인가 반드시 살펴야 합니다.

경매부동산 현황과 경매물건 명세서를 잘 비교하여야 합니다. 경매기록을 검토하여 경매부동산에 지출한 필요비, 유익비 등 유치권을 주장하고 담보된 채권의 변제를 주장하는 신청이 없는지를 조사하여야 합니다.

 

주택 및 상가건물 임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인, 확정일자, 우선변제대상이 되는 소액임차인을 조사하고 이들이 배당요구를 하였는지도 확인하여야 합니다.

유치권이 있을 경우 유치권자는 매수인에 대하여 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수가 있습니다.

 

유치권에 대하여는 법원의 서류에도 유치권이 신고 되어 있지 않은 경우도 있으므로 반드시 현장에 가서 확인하고 입찰참가여부를 결정하여야 할 것입니다.