부동산등기방법 - 임차권등기 어떻게 신청해요?

[질문]
부동산 등기 중 임차권 등기라는 것이 있는데 임차권 등기는 무엇이고 어떻게 신청하는 건가요?

 

---

 

 

[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 임차권등기명령절차는 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 절차를 말합니다.

종래에는 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사 가거나 주민등록을 전출하면 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 반환받는 것이 사실상 어렵게 되는 문제점이 있었습니다.

 

그래서 1999. 3. 1.부터 시행되는 개정 주택임대차보호법이 위와 같은 주택임대차제도의 문제점을 해소하기 위하여 임차권등기명령절차를 도입하였습니다.

위와 같은 절차의 개선으로 앞으로는 임차인이 근무지 변경 등으로 다른 곳으로 이사할 필요가 있는 경우에 법원에 임차권등기명령신청을 하고 그에 따라 임차주택에 임차권등기가 경료 되면,

 

그 이후부터는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 아니하더라도 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않기 때문에 임차인은 안심하고 자유롭게 주거를 이전할 수 있게 되었습니다.

임차권등기명령절차는 임차인이 임대차계약이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 법원에 임차권등기명령신청을 하면 법원에서 먼저 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 발령여부를 심리하여 그 신청이 이유 있다고 인정되면 임차권등기명령을 발령합니다.

그리고 법원은 위와 같이 발령한 임차권등기명령의 효력이 발생하면 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 지체 없이 재판서 등본을 첨부하여 임차권 등기를 촉탁하고, 등기관이 건물등기부에 임차권등기를 기입하게 됩니다.

임차인이 임차권등기명령신청 당시에 이미 주택임대차보호법 제3조제1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우와 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차권등기가 마쳐진 이후에는

 

주택의 점유와 주민등록의 요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 여전히 유지되기 때문에 임차인이 안심하고 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 전출할 수 있다는 것은 이미 위에서 설명하였습니다.

그러나 여기서 주의할 점은 위와 같은 효과가 임차권등기가 마쳐진 시점부터 발생하므로 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사 가거나 전출하여서는 안 되고 그 이전에 반드시 등기가 경료된 사실을 확인하셔야 한다는 것입니다.

또 만일 임차인이 아직 대항력과 우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권등기가 되면 그 등기시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득 여부를 판단하기 때문에,

 

예컨대 임차권등기 시에 이미 임차주택에 저당권 등의 담보권이 설정되어 있는 경우에는 임차인은 임차권등기를 하더라도 담보권 실행을 위한 경매절차에서 경락을 받은 경락인에게 대항하거나 이미 설정된 저당권자 등의 담보권자에 우선하여 배당을 받을 수 없다는 점을 주지하시기 바랍니다.

임차권등기명령신청은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시/군법원에 접수시키면 됩니다. 임차권등기명령신청을 할 때에는 임차권등기명령신청서와 등기부등본 등 각종 첨부 서류를 제출하여야 합니다.

임차권등기명령신청서에는 2,000원의 수입인지를 붙여야 하고, 관할법원에 사법부전산망이 설치되어 있는 경우에는 당사자 1인당 3회분의 송달료(2,260×3=6,780원)를 현금으로, 설치되어 있지 아니한 경우(1999. 2월말 현재 전국의 시?군법원 중 고양, 남양주, 안산, 구미, 김해, 마산, 익산, 여수를 제외한 나머지 시?군법원)에는 당사자 1인당 1회분의 송달료(2,260원)를 우표로 납부하셔야 합니다.

그밖에 임차권등기촉탁에 필요한 비용으로 등기촉탁수수료 5,000원과 등록세 및 등록세액의 20%인 교육세를 납부하셔야 합니다(⇒ 등록세액은 차임있는 임대차의 경우에는 월 차임액의 1000분의 2이고, 둘째 주택임대차보호법 제12조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 3000원입니다).