부동산등기방법 - 미등기건물의 소유권이전

[질문]
주택을 구입하기로 했습니다. 19평 대지는 사유지로서 자식들이 상속받은 걸로 남매 공동명의로 등기상에 적혀 있습니다. 건물은 미등기무허가 건물로서 돌아가신 남매의 아버지 이름으로 되어있습니다. 82년 4월8일 이전에 건립된 무허가 건물 확인증이 있습니다.

대지야 등기부 등본이 있으니 소유권이전이 가능하겠지만 미등기건물은 아버지 이름으로 되어있는데 어떻게 해야 하는지 모르겠습니다.

 

아버지 명의의 미등기 건물 소유권 이전을 하려면 어떻게 해야 하는지요? 남매 공동명의로 되어있는데 계약할 때 계약자 한명만 있으면 되는 건지? 아니면 다른 한사람의 동의서도 필요한건지?

건물 소유권 이전 시 돈은 얼마나 들고 어디로 가며 어떤 서류가 필요한지요? 미등기 건물+사유지 대지를 살 때 주의 점은? 재개발 시 19평대지면 몇 평짜리 아파트를 받을 수 있는지요?

 

재개발 시 미등기 건물로 인하여 다른 사람한테 양도 시 다른 주택의 시세대로 받을 수 있는지요? 건물에 대한 소유권 이전을 하기전이라면 매매계약서에 필히 적어 두어야 할 부분은 무엇이 있나요?

 

리모델링해서 살 경우 미등기무허가 주택인데 어느 정도로 고쳐야 제제를 안받는지요? 미등기건물+사유지대지에 대한 양도세나 등록세는 어떻게 되는 건지요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 먼저 필요한 서류를 알아보도록 하겠습니다. 사망하신 부친(피상속인)은 제적등본(구청, 발행일로부터 3월 이내), 원적지 제적등본(원적이 있는경우 구청, 발행일로부터 3월 이내), 부친의 말소된 주민등록초본(동사무소, 발행일로부터 3월 이내)이 필요합니다.

상속인은 상속인 전원(3남매) 호적등본(발행일로부터 3월 이내), 상속인 전원의 주민등록등본(발행일로부터 3월 이내), 인감증명서, 인감도장, 토지대장(공시지가 기재), 건축물(관리)대장, (토지, 건물)등기부, 등기권리증, 등록세 영수필증, 국민주택채권(1.000만원 초과, 할인 가능, 국민은행)이 필요합니다.

관할 시, 군, 구청 세무과에 가셔서 토지, 임야, 건축물 대장이나 등기신청서 사본을 제시하면 등록세 납부고지서를 발급 받을 수 있습니다. 등록세 영수필증 중 「등기소 보관용」은 "을"지 빈 공간에 풀로 붙이고, 「등기소에서 세입관서통보용」은 핀 등으로 고정시키거나 접어서 제출하시 면 됩니다.

신청서를 작성하고 편철 순서는 신청서, 이면지(등록세필증과 증지 첨부), 말소자주민등록등/초본, 제적등본, 호적등본, 상속재산분할협의서, 인감증명원, 주민등록 등/초본, 토지대장, 건축물 대장, 신청서 부본 (구청 통보용), 신청서 부본 (등기권리증용) 입니다.

공동명의로 되어 있는 경우 계약은 한명으로도 가능합니다. 만약에 특정인 단독 명의로 상속 등기할 때는 아래 서류가 추가적으로 필요합니다.

 

상속인 전원의 상속포기 합의서(여러 장인 경우에는 사이사이에 간인하셔야 함), 상속인 전원의 인감증명서 첨부(3월 이내), 상속인 전원의 인감도장(막도장은 안 됩니다)이 필요합니다.

건물소유권 이전을 하게 되면 기본적으로 상속세를 내셔야 할 것입니다. 어머님의 단독 명의로 하신다면, 배우자 상속공제의 5억원이고, 공동명의로 하신다면 어머님 5억 외에, 자녀 1인당 3천만원을 빼고, 배우자 및 자녀들이 있을 경우에는 최소한 10억원 이하의 상속재산에 대해서는 전혀 상속세가 과세되지 않습니다. 상속 재산이 많지 않다면, 비과세가 될 것입니다.

미등기 건물 + 사유지 대지를 살 때 주의 점은 진실한 소유자가 맞는지 확인해 보셔야 합니다. 공시지가 등 시세를 파악할 수 없을 것이기에 중개업자 등을 통해서 거래당사자가 직접적으로 파악해서 거래해야 하니 주의할 것이 무척 많을 것입니다.

 

여러 사람의 공동소유나 상속된 부동산이라면 모든 이해관계인의 동의서(상속포기 합의서, 인감증명서)가 필요하니 점검하여야 합니다.

그래서 등기에 필요한 서류를 다 교부 받고 잔금을 치르거나 법원(등기소)에 가서 문제가 없는 것을 보고 잔금을 치를 필요가 있을 것입니다. 재개발 시 아파트를 분양 받는 것은 재개발 계획에 따라 다르겠지요. 재개발 되면서 평수가 부여될 것이고 거기에 대한 평수에 따라 돈을 더 달라고 하거나 내줄 것입니다.

미등기건물이라고 해서 특별하게 시세대로 못 받을 것은 없습니다. 받습니다. 다만, 절차적인 문제가 좀 복잡하게 남아있을 뿐이라서 조금 꺼릴 수는 있어 등기한 것보다는 약간 제 가격을 받기는 어려울 것입니다. 차이는 별로 없을 것입니다.

소유권이전을 조건을 계약을 하여야 하기 때문에 "만약 소유권이 ...........의 명의로 이전되지 아니하면 거래는 무효로 한다. 그리고 받은 계약금, 중도금, 잔금은 돌려주기로 하며, 법정이자를 가산하여 반환한다."는 문구가 꼭 들어가야 할 것입니다.

리모델링해서 살 경우 아파트 같으면 공동주택 관리령에 기준이 나와 있으니 그걸 참조하여야 할 것입니다. 그리고 여러 지방마다 자치단체의 조례가 있으니 그 기준을 위반해서는 안 될 것입니다. 철거명령에 이행강제금 등 각종 제재가 따라 올 수 있으니 주의는 하여야 할 것입니다.

미등기건물은 양도소득세의 비과세나 감면의 혜택이 없습니다. 기본공제 250만원, 장기보유특별공제의 혜택도 없습니다. 실거래가로 70%의 중과세를 부가합니다. 등록세는 등기할 때 내는 세금이니 여기에 대한 불이익은 없습니다.