부동산임대전세권설정 - 부동산임대후 전세권설정 시 주의사항은 무엇이 있나요?

[질문]
제가 이번에 신혼집으로 오피스텔 전세를 얻었는데, 중개 부동산에서 집주인이 전세를 싸게 주는 조건으로 전입신고는 못하고 대신 전세권설정을 하라고 합니다.

 

처음 집 계약을 하다보니 전세권설정이 뭔지도 잘 모르겠고 이게 사기인지 아닌지도 모르겠습니다. 전세권설정을 하게 되면 전입신고 및 확정일자는 안받아도 된다는데 맞나요?

부동산말로는 그 집이 현재 융자 없는 깨끗한 집이라는데 그럼 제가 전세권설정을 하게 되면 1순위가 되는게 맞는 거죠? 그렇다면 제가 1순위인지 아닌지 어떻게 확인해 볼 수 있나요?

 

그리고 지금 현재 그 오피스텔에 살고 있는 사람도 전세권설정을 해놓은 상태인데 그러면 계약금 먼저 치르고 그 세입자가 전세권설정한걸 해지할 때까지 기다려야 하는 건가요?

현재 세입자가 9월 23일경 이사 나간다고 하는데, 그럼 저는 잔금은 언제쯤 지불해야 하는 건가요? 보통은 집을 비운 후에 치르는 거라고 하는데, 그 세입자가 이사 나갈 때 전세금이 필요하다고 먼저 달라고 하면 이사 나가기 전에 지불해줘도 괜찮은 건가요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 경매 시 배당순위는 1순위는 경매비용이고 2순위는 소액임차인 최우선 변제금입니다. 소액임차인에 해당되는 경우 주거와 전입신고만으로 배당 받습니다.

 

확정일자 필요 없습니다. 전세권설정을 하셨다면, 질문자의 호실에 새로운 세입자가 없는 경우는(즉, 방이 빈 경우) 질문자가 해당 되신다면 질문자가 배당 받습니다. 3순위는 물권과 일반배당입니다.

그리고 4순위로는 채권이 배당 받습니다. 처음 설정하는 권리가 1순위가 되는것 입니다. 즉, 깨끗한 상태에서 질문자께서 처음 이라면 질문자께서 1순위가 됩니다.

 

확인 방법은 부동산등기부등본을 "말소사항제외" 옵션으로 보시면 됩니다. 부동산등기부등본은 대법원 인터넷사이트에서 열람이 가능 합니다. 말소사항은 말 그대로 말소되어 더 이상 영향이 없는 것 들을 말합니다.

말소사항은 고려하실 필요가 없습니다. 기다리실 필요가 없습니다. 전세권설정은 지금 당장 하시면, 2순위이나 1순위 전세권의 기존 세입자 분이 말소 하시면 질문자께서 1순위로 올라갑니다. 열쇠와 전세금을 동시교환이 원칙입니다.

 

미리 주었는데 안 나가면 골치 아픕니다. 기존세입자의 이사 일을 명확히 하시고(문서화) 그 날짜 이전을 기준으로 전세권설정을 하신 후 지정한 이사 일에 열쇠와 전세금을 동시교환 하셔야 문제의 소지가 줄어듭니다.