[질문]
현재 살고 있는 집의 임대인이 야반도주를 해서 집이 경매로 넘어가게 되었습니다. 다행히 저는 다른 근저당보다 먼저 전입신고와 확정일자를 받아 선순위를 확보했습니다. 이런 경우 경매가 진행된다고 해도 보증금 전액을 반환 받을 수 있겠지요?
[답변]
안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 법원에서는 계약만료가 안된 임차인은 임대인에게 계약해지 통보를 해야 하는데 임대인의 행방을 알 수 가 없어 계약해지에 대한 송달이 안돼 경매배당절차에서 우선 변제권이 없어집니다.
결국 배당과정에서 우선변제권이 사라지기 때문에 할수 없이 낙찰자에 대한 대항력을 행사해 전세계약기간이 끝날 때까지 살다가 보증금을 회수할 수밖에 없습니다.
통상 계약만료가 안된 임차인은 임대인에게 임대차계약 해지 통보를 못하고 바로 법원에 배당요구를 하는 경우가 많습니다. 이에 대해 법원은 임차인의 배당요구를 임대차계약 해지의사표시로 보고 임대인에게 계약해지를 통보한 다음 임차인에게 배당자격을 부여하게 되는 것입니다.
그러나 만약 임대인이 행방불명돼 법원의 송달을 못 받았을 경우 확정일자를 받은 선순위 임차인이라도 우선변제권을 행사할 수 없습니다.
임대인에게 법원송달이 안돼 이 임차인은 경매절차에서 배당자격이 없어지지만 낙찰자에 대한 대항력은 행사할 수 있어 보증금 전액을 회수 하는 데는 문제가 없습니다.
하지만 경매부동산의 낙찰자는 예상치도 않은 전세보증금을 떠안아야 하므로 임대인에 대한 송달여부까지 확인한 다음 응찰해야 합니다.(법원이 사전고지를 하지 않았다면 낙찰불허가신청 또는 낙찰대금 감액을 요구할 수는 있습니다.)
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