부동산계약해지시주의사항 - 부동산계약해지 시 중개수수료 지불해야 하나요?

[질문]
광주에서 서울 신림동으로 올라와 부동산 소개로 투룸 방을 보고 계약을 하게 되었습니다. 방은 월세형태로 1년 계약으로 보증금 500만원에 월세 52만원(공과금비포함)입니다.

 

그리고 당일 부동산에서 집주인과 대면을 하고 보증금 500만원 중 계약금 50만원을 지불하고 계약서 3장(부동산용, 임차인용, 임대인용)을 작성했습니다.

현재 제가 들어가는 방에 아직 사람이 살고 있어서 6월 12일 날 입주하기로 구두 약속을 하고(계약일은 6월 9일) 부동산에서 나왔습니다.

 

그래서 현재 상황은 나머지 계약금 450만원과 부동산중개수수료 약 23만원 그리고 첫 달 월세 52만원은 지불하지 않은 상태입니다. 이 상황에서(아직 입주 안 함) 이 계약을 제가 하기 싫다고 하면 어떻게 되는지요?

부동산중개수수료는 어떻게 되며, 미리 지불한 보증금계약금 50만원은 어떻게 되는지요? 그리고 다른 불이익도 있는지요? 부동산 중개수수료 좀 계산해주세요. 수수료가 대략 23만원 나왔었습니다. 맞는지요?

 

계약한 집이 투룸이고 친구랑 살려고 하는데요. 2명이서 살든 3명이서 살든 상관 없나요? 계약 당시에는 2명이서(저를 포함해서) 거주할 것이라고 얘기했습니다만 실제로는 친구 한 명 더 들어와서 총 3명이서 거주할 텐데요.

이 친구 둘은 1주~2주는 기본으로 출장 다니는 직장인이라 공부하는 저만 집에서 잠을 잘 것 입니다. 이 것이 문제가 될 수 있나요? 제가 여기서 계약기간 1년을 채우지 못하고 중도에 계약을 파기하고 집을 나가게 되면 어떤 불이익과 어떤 과정을 걸쳐야하죠? 계약을 파기할 수 있나요?

그렇게 되면 또 똑같은 수수료를 지급해야 하나요? 아니면 계약 파기 시에는 또 다른 계산법으로 수수료를 지급해야 하나요? 계약한 이 집에 제 이름으로 들어 왔는데 몇 개월 후에 친구이름으로 변경할 수 있나요?

 

저는 시험을 마치고 나면 광주로 돌아가는데 그 후에는 친구들이 거주할 텐데 그렇게 하려면 어떤 절차를 거쳐야하고 또 혹시 불이익이 있는지요?

전입신고를 하려고 하는데 계약 당시에는 제 거주지가 광주라 계약서에 제 거주지가 광주로 되어 있는데 서울로 전입신고를 하면 어떤 절차를 거쳐야하고 혹시 또 불이익이 있는지요?

 

---

 

 

 

[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 계약금 50만원을 포기한다면 일방적인 계약해제가 가능합니다. 중개인의 과실이 아닌 이유로 계약이 해제된 경우 중개수수료를 지급하셔야 하는 것이 법적인 기준입니다만 보통 아예 줄려고 하지를 않거나 절반쯤만 줄려고 합니다.

 

질문자께서 판단해서 주시면 됩니다. 다른 불이익은 없습니다. 공과금과 관리비를 제외한 월세 금액이 얼마인지? 여하튼 23만원이면 법정중개수수료 수준입니다. 투룸에 3명이서 거주한다고 해도 상관은 없습니다.

 

다만 1명이 더 살고 따로 개별 수도계량기가 없는 경우 수도세를 더 요구할 수는 있을 겁니다. 그리고 임대인에게 때를 잘 맞춰 설명을 하셔야 할 것입니다.

 

원래는 2명 거주하기로 했는데 3명이서 산다고 계약위반이라고 할 수 있으므로 나중에 임대인의 동의를 얻어야 합니다. 계약기간을 준수하는 것이 좋습니다.

하지만 보통 다른 세입자를 구하면 보증금을 받고 이사를 나갈 수 있습니다. 이때 부동산에 방을 내놓고 세입자가 구해지면 중개수수료를 질문자께서 부담하셔야합니다.

 

만약 그 집이 시세보다 비싸다면 다른 세입자를 구하기가 어려우니 울며 겨자먹기로 계약기간을 채워야 하는 일도 발생할 수 있습니다. 임대인과 합의만 된다면 얼마든지 가능합니다. 임대인에게 이야기를 해놓고 계약서에 계약자 명의를 바꿀 수 있다고 명시를 하는 것이 좋을듯합니다.

해당 주소지 동사무소에 가셔서 전입신고를 하시면 됩니다. 주택임대차보호법의 적용 대상이 되기 위해서는 전입신고, 실제거주(점유), 확정일자는 필수 요건입니다. 그런데 잘못된 전입신고로 인해 중요한 권리를 행사하지 못하는 경우가 있는데 정확한 전입신고 방법은 아래와 같습니다.

1. 등기부등본을 확인해서 단독건물인지 아니면 집합건물인지 확인해야합니다.
건물 전체가 하나의 등기부로 있는 단독건물(단독주택, 다가구주택)이라면 전입신고는 지번(예: 심곡동 378-35)만으로 충분하다. 자신이 입주하는 곳에 201호라는 호수가 문에 붙어 있어도 신경 쓰지 않아도 됩니다.

하지만 각 호수별로 등기부가 존재하는 집합건물이라면 정확한 동호수로 전입신고를 해야 합니다. 집합건물은 공동주택을 말하는데 각 호수별로 등기부가 있는 아파트나 다세대주택을 말합니다.

2. 집합건물인 경우 건축물관리대장 확인이 필수입니다.
문에 있는 호수 배열과 등기부등본상의 호수가 틀린 경우가 많습니다. 등기부등본은 건축물관리대장의 내용을 따릅니다. 따라서 호수가 기재된 평면도가 있는 건축물관리대장을 확인한다면 정확한 호수가 나오게 됩니다.

3. 집합건물인 경우 등기부상의 호수로 계약서작성과 전입신고를 해야 합니다.
불법구조변경을 통해 세대수를 늘려 등기부상에는 없는 호수가 있을 수 있습니다. 예를 들면 등기부상에는 2층에 201호와 202호만 있지만 실제 현황을 보면 201호에서 204호까지 있는 경우가 있습니다. 등기부상 201호에서 201호와 202호가 나온 것이고 등기부상 202호에서 203호와 204호가 나온 것이다. 만약 204호로 계약서를 작성하고 전입신고를 한다면 주택임대차보호법의 적용을 전혀 받을 수 없으니 건축물관리대장을 확인하고 202호로 바꾸어야 합니다.

4. 집합건물인 경우 해당 층에 몇 개의 호수가 있는지 확인해야 합니다.
계약전 등기부를 확인해서 집합건물이라고 표시되어 있다면 현황호수와 등기부호수가 일치하는지 반드시 확인해야합니다. 현황으론 해당 층의 호수가 4개였는데 등기부상 2개가 뜬다면 반드시 확인해야합니다. 대법원인터넷등기소를 접속하시면 해당 지번에 몇 개의 집합건물 등기가 있는지 무료로 확인 가능합니다. 물론 해당호수 등기부 열람은 비용이 지불하여야 합니다.

5. 집합건물은 본인의 확인이 중요합니다.
건물에 등기부상 존재하지 않는 호수가 있음을 숨기거나 대충 넘어갈려는 소유주나 중개인이 분명 있습니다. 단독건물이라면 상관없지만 집합건물이라면 세입자가 확실하게 등기부등본과 건축물관리대장을 확인해서 자신이 입주할 법적인 호수를 정확하게 알아야합니다.