부동산계약해지시주의사항 - 계약해지 시 계약금반환은?

[질문]
원룸 보증금 300에 월세 50만원, 2007. 4월 말까지의 세입자입니다. 주인의 허락 하에 현재 방을 내 놓았고 지난 9/26에 계약이 되었습니다. 저는 급히 계약금 30(받은 돈)에 제 돈 20을 합하여 9/28 오전에 500에 50 짜리를 구하여 계약을 했습니다.

이사 날짜는 10/14로 하기로 하고요.(들어올 사람이 원한 날짜입니다) 그런데 9/28 오후에 계약자가 사정이 있어서 들어오지 못한다는 겁니다.

 

그 계약자도 계약금은 날렸습니다. 저는 즉시 갈 곳의 부동산에 연락을 취했고, 계약한 지 만 하루도 안 되었는데 돌려받지 못하는 것이 맞습니까?

주인이 계약금을 돌려줄 마음이 없다고 하여, 그럼 그 방을 최대한 10/14에 맞춰 내 놓고, 새로운 계약자의 계약금을 제가 받기로 하고, 혹시 14일을 넘길 경우 생기는 관리비와 잔금, 복비를 준비하기로 하였습니다.

 

그런데 오늘 부동산에서 말하기를, 새롭게 계약을 하더라도 계약금을 돌려주는 것은 주인의 마음에 달린 거라서 잘 생각해보라고 합니다.

그럼 저는 어떻게 해야 합니까? 주인들이야 계약자가 사정이 생겨 못 들어오면 계약금만 챙기면 되지만 방을 비워야하는 저는 그냥 날려야만 합니까? 들어올 사람이 사정이 생기면 저는 번번이 날리는 겁니까?

 

---

 

 

 

[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 원칙적으로 임대차와 매매는 그 근본부터가 차이가 있다 하겠습니다. 돌려받고 안받는 것은 두 분이 알아서 할일이고 그러나 문의가 있었기에 원칙은 이렇다고 알려 드리고 싶습니다.

 

이는 귀하가 현재 처한 입장을 돕는데도 의가 있겠지만, 훗날 귀하가 소유권을 가졌을때, 임대차 관계가 비슷하게 발생한다면 소유권자로서 어떻게 되는가를 알려드리는데도 의가 있다 하겠습니다.

임대차는 처음부터 끝까지 채권 관계입니다. 그러나 매매는 중도금만 넘어서도 물권이 됩니다. 말하자면 채권은 일정기간 살겠다는 조건으로 그에 상당하는 대가성 금을 맞교환 하는 것이라 생각하면 됩니다.

 

이 말은 어떤 일로 인하여 누군가 동일한 조건으로 내가 이미 가졌던 권리의 채권 자리를 100%로 차지했다고 한다면 나는 예전에 가졌던 대가성으로 지불했던 금을 100% 회수한다는 것이 됩니다.

그러므로 잔금 잔까지 그 임차했던 집이 다시 재계약되지 않음으로 가옥주에게 이러저러한 금전상의 문제가 발생했다면 이는 응당 귀하에 귀책으로 인한 문제 발생임으로 귀하가 그 발생한 금에 해당하는 합당한 책임을 져야한다는 정론에 이릅니다.

하지만, 약정된 기한 전에 그 집이 재계약되었으며, 잔금일 조차도 귀하가 맺었던 일자와 동일하여 가옥주에게 어떠한 피해도 발생치 않았다 한다면, 귀하는 기 지불한 계약금 100% 전액을 환불 받을 수 있다 하겠습니다.

 

그러나 귀하의 채무 불이행 일로 가옥주가 입증될 만한 분명한 피해가 있었음이 확인된다면 귀하는 그에 해당하는 금은 지불해야 할 것입니다.