부동산계약시주의사항 - 신축아파트의 임대차계약시 주의사항은?

[질문]
올해 8월에 입주하는 신축아파트를 계약하였습니다. 아직 임대인 앞으로 등기도 나지 않은 것 같은데 이런 집을 계약해도 괜찮은 건지요? 그리고 계약서를 작성 할 때 주의해야 하는 사항에는 어떤 것들이 있나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다.

 
1)임대차계약의 일반적인 주의 사항
부동산임대차 계약서는 임대인과 임차인이 직접 작성하는 것이 원칙입니다. 다만, 법적으로 일방 (임대인 또는 임차인의 한 쪽) 대리인은 인정되므로 임차인의 부모님이 대리인으로서 계약서를 작성하는 것은 무방합니다.

그러나 임대인이 대리인을 계약자로 보낼 경우에는 위임장과 임대인의 인감증명서를 계약서에 첨부토록 하셔야 나중에 분쟁이 없습니다. 부동산사무실에서 대리로 작성한다 해도 마찬가지입니다. 임대차계약에 있어 계약금은 10%이고, 중도금, 잔금은 상호 협의에 의해 결정을 하지만, 중도금이 지급되면 계약해지를 할 수 없으므로 신중하게 결정하여야 합니다.

2) 신축아파트의 임대차 계약 시 주의 사항
신축아파트의 임대차계약은 준공이 아직 나지 않은 상태, 즉, 미등기 상태에서 임대인의 사정으로 인하여 임대차계약서를 작성하는 경우이므로 임차인으로서는 상당한 주의를 요합니다.

① 임대인이 분양중도금을 대출로 하여 사시는 경우가 많습니다. 예를 들어, 분양금액이 3억원이고, 대출금이 2억원일 경우 보증금 1억1천만원은 무리가 됩니다.(근저당권의 효력은 설정일, 전입신고 효력일은 신고익일임) 이 경우, 중도금대출에 의한 준공 후 근저당권 설정과 임대차계약에 의한 전입신고순위 문제가 있어 임대인과 분쟁이 있을 수 있습니다.

전입신고가 우선하면 은행의 중도금대출이 불가하거나 대출이 우선하면 전입신고를 하더라도 임차보증금이 2순위가 되는 이유로 분쟁이 생기는 것이므로 계약 전에 꼼꼼하게 챙기셔야 합니다. 또한, 준공되는 일에 근저당권과 전입신고가 동시에 되더라도 효력은 근저당권 설정은 당일에, 전입신고는 익일에 발생하여 2순위가 되니 주의를 요하는 것입니다.

② 임대인이 타지역에 거주하는 경우가 많아서 임대차계약서를 작성할 때, 대리인을 보내는 경우가 많습니다. 이 때는 위 2항에서 설명한 서류를 확실하게 받아야할 것입니다.

③ 임대인의 주택이 1가구 2주택에 해당되는 경우가 많습니다. 2007년부터는 1가구 2주택 양도소득세를 50%단일세율로 중과세하므로 임대인이 바뀔 가능성이 많아 계약서는 다시 작성하지 않아도 되겠으나 번거롭습니다.

④ 주택임대차보호법은 전입신고와 확정일자, 그리고 실제 거주를 조건으로 임대차보증금을 보호하므로 아직 등기가 나지 않은 상태에서 계약을 하니 임대인의 분양계약서 등을 반드시 확인하고 계약을 해야 합니다. 참고로, 준공 등기 전이라도 사용 승인이 나면 전입신고 가능하므로 전입신고는 가급적 빨리 하시는게 유리합니다.