부동산계약시주의사항 - 임대차계약시 사기 당하지 않는 방법은?

[질문]
이번 주말에 임대차 계약을 할 예정입니다. 요즘 임대차계약에 사기가 많다고 하는데 사기 당하지 않고 임대차 계약을 잘 마무리 할 수 있는 방법을 알려주세요.

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 대개의 임차인에게는 임대차보증금이 자신의 상당한 재산일 수 밖에 없음에 반해, 이를 안전하게 지키기 위한 노력은 상대적으로 너무나 소홀한 것이 현실입니다.

 

임대차계약을 함에 있어 임차인이 주의를 소홀히 하여 많이 어려움을 겪는 부분을 중심으로 언급하고자 합니다. 보통 임대차계약을 함에 있어 임대차목적물에 관한 권리관계를 파악하기 위해 부동산등기부등본이나 건축물대장과 같은 공부를 많이 참고하고 있습니다.

 

그런데 문제는, 이러한 공부확인이 임대차계약서 작성시에만 그쳐버리고, 임대차보증금 잔금을 지급하고 이사를 하는 시점에서는 다시 공부를 확인하지 않는다는 점에 있습니다.

현행 임대차보호법상으로 임차인의 권리발생은 임대차목적물을 점유하는 것을 효력발생시점으로 하기 때문에, 임대차계약서 작성시점이 아니라 잔금을 치르고 이사를 가게 되는 시점에서 권리관계를 다시금 살펴야 할 필요성이 크다고 할 것입니다.

 

실무상으로는, 임대차계약체결 이후 이사하는 시점 사이에 임대인의 채권자에 의해 임대차목적물에 (가)압류가 되기도 하고, 심지어는 임대인의 악의로 근저당권이나 가등기가 설정되는 경우도 흔치 않게 발생합니다.

이와 같은 경우 비록 임대차계약체결 시점 자체에는 압류, 근저당권 등이 없었다고 하더라도, 임대차목적물에 대해 임차인이 점유를 이전받기 이전에 압류 등이 이루어졌다면 임차인으로서는 이러한 압류권자 보다 우선순위를 확보하지 못하게 되어, 나중에 임대차목적물이 경매절차로 넘어갔을 때 임대차보증금을 돌려받지 못하는 낭패를 볼 수 있습니다.

따라서 임대차계약을 할 때는 임대차계약체결 시점 뿐 아니라, 잔금을 치르고 임대차목적물을 점유하게 되는 시점에서도 다시 한번 부동산공부를 열람해야 합니다.

 

만약, 열람 결과 임대차계약서 작성 당시에 존재하지 않았던 문제를 발견하게 된다면, 임차인으로서는 경우에 따라 임대차계약을 해제할 권리가 있으므로, 임대인에 대한 계약해제 및 손해배상(위약금)청구를 통해 문제를 해결할 수 있을 것입니다.(경우에 따라서는 사기죄 고소도 가능할 것이다)

물론, 현행 임대차보호법의 맹점으로 인해 잔금치를 당시에 임차인이 아무리 부동산공부를 확인하더라도 손해를 예방할 수 없는 경우도 있습니다.

 

예를 들어, 잔금 치르는 당일 임차인이 부동산공부상에 아무런 문제가 없음을 확인한 후, 임대차보증금을 임대인에게 지급하고, 당일 즉시 주민등록(상가건물인 경우 사업자등록)과 확정일자를 받았지만, 당일에 임대차목적물에 (가)압류나 근저당권이 등재되어버렸다면, 임차인으로서는 이러한 압류 등에 비해 후순위로 밀려날 수밖에 없습니다.

왜냐하면, 현행 임대차보호법은 임차인의 권리를 주민등록과 점유를 개시한 날의 다음날 0시부터로 정하고 있어, 주민등록과 이사를 하는 당일에 이루어진 압류 등에 대해서는 순위가 처지게 되기 때문입니다.

 

이러한 문제는 입법적으로 개선되어질 필요가 있으나, 결국 이러한 현행법 하에서 임차인으로서는 임대차보증금확보에 지장을 받을 수밖에 없게 되는 것입니다.

굳이 이러한 부분까지 대비하자면, 임대인에게 근저당권이나 전세권설정을 별도로 요구할 수 있으나, 실무상으로는 서로간의 인간적인 관계상 이를 적극적으로 요구하기는 어려운 것이 현실인 것 같습니다.

 

결국, 임차인으로서는 이러한 문제점을 인식하고서 임대차계약을 체결함에 있어서는 잔금치르는 당일 날, 심지어는 며칠 후에라도 다시금 부동산공부를 확인하는 것을 게을리 하지 않아야 할 것입니다.