부동산하자보수 - 하자보수금 신청시 준비서류는?

[질문]
현재 10가구 빌라에 살고 있는데 저의 입주 시기는 일년 조금 넘었습니다. 다 입주된 상태구요.

 

그런데 어느 날 반장이(반장 동의 한적 없음.) 하자보수금 신청 한다고 인감증명 두통을 달라 합니다. 보통 이런 건 반상회를 거쳐서 해야 하는데 그냥 달라 하네요.

1)하자 보수금 신청 하는데 인감증명이 2통이 필요 합니까?

2) 옥상과 주차장 방수 도색 한다는데 개별 하자 보수 신청은 안 되나요?

3) 견적서를 받아 볼 수 있나요? 반장은 이미 견적서를 받아 보았을까요?

4) 인감증명 안주고 가만히 있으면 하자 보수금은 소멸 되겠지요?

5) 우리 빌라 하자보수금 내에서 모든 공사를 하게끔 하고 혹시라도 더 나와서 따로 개별적으로 시공사에서 돈을 요구도 하나요? 이럴 경우를 대비해 어떤 계약 조건을 달아야 하지요?

6) 보수 기간은 입주일로부터 1.2.3년 따지는 건가요? 아님 준공일로부터 따지는 건가요?

 

---

 

 

 

[답변]
안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 보통 하자보수 보증금을 청구하기 위해서는 입주민들의 51%이상 그러니까 질문자님의 빌라 경우는 6세대 이상의 동의를 얻어야 청구가 가능하고요. 만약 건축주가 지급동의를 해 주었을 경우에는 3세대 이상의 동의만 있어도 가능합니다.

우선 질문자님의 질문에 대해서 순서대로 답변 드리겠습니다.

1) 하자 보수 보증금을 신청하는 데는 입주민들의 인감증명은 한통만 있으면 되고요. 용도란에 반드시 하자보수 공사용 이라고 적으시기 바라겠습니다. 하지만 각 지자체(시, 구 등)의 조례에 따라 1부가 더 필요한 경우도 있습니다. 즉 지자체에서 증권과 관련 명의변경 신청 시 인감증명서를 요구하는 경우입니다. 하지만 가능한 1부를 가지고 확인 후 돌려 받는 것이 좋습니다. 지자체는 소유주의 직접 동의를 확인만 하면 되니까요.

2) 하자보수 보증금의 우선순위는 공동 부분이 우선인데요. 옥상 방수 공사, 외벽 방수 공사, 코킹 공사가 가장 우선이 되고요. 엄밀히 따지면 주차장 에폭시 공사는 하자에 들어가지 않습니다.(지하세대가 있으면서 주차장 바닥에 균열이나 파손이 심한 경우는 하자로 인정) 개별적인 하자가 발생된 곳은 입주민들의 동의만 있으면 가능합니다. 또한, 법적으로 하자 기간에 들어가 있는 하자인 경우는 다른 입주민의 동의 필요 없이 요구할 수 있습니다.

3) 물론 받아 볼 수 있습니다. 하지만 현재 보증사에서 요구하는 견적자체가 단종면허 이상이며, 2부 이상의 견적서를 요구합니다. 따라서 업체들이 견적자체를 내어주는 데 견적 산출비를 요구 할 가능성이 큽니다. 단지 대행업체와 공사 계약을 위해 금액 조율을 위한 것이라면 모르지만 보증금 청구의 특성상 일반 업체들과의 견적과는 큰 금액은 차이가 있을 수 있습니다.(5% 정도)

그리고 정확한 상대 견적을 위해서는 입주자들이 시공 방법과 자재들에 대해서 명시를 해주셔야 합니다. 방수공사는 시공방법과 자재에 따라 엄청난 차이가 있습니다. 즉 무조건 싸다고 좋은 것도 아니고 비싸다고 좋은 것이 아닙니다. 동대표와 하자보수 업체와 담합해서 견적서를 부풀리는 회사가 간혹 있습니다.

반드시 반상회를 하자고 하시고요. 회사 지명원과 견적서를 가져오라고 하시고요. 한군데 업체만 선택하지 마시고, 2~3군데 업체를 선정해서 비교 분석해 보시기 바랍니다.

4) 물론 입주자들이 동의하지 않고 가만히 계시면, 당연히 하자보수 보증금은 일정 기간이 지나면 건축주에게로 돌아갑니다. 증권은 모두 5장이 있는데요. (1;20%, 2년;20%, 3;30%, 5년;15%, 10년;15%) 약 2년의 유예기간이 지난 후에 건축주에게 돌아가게 됩니다.

5) 하자보수 공사를 하기 전에 계약서를 작성하는데요. 계약서 내용을 꼼꼼히 따져보시고, 입주민들에게 불리한 조건은 이유를 정확하게 알기 바랍니다. 또한, 견적서 상의 금액보다 하자보증금이 적게 나왔을 경우에는 견적서상에서 중요 하자 부분 순으로 책정을 해야 하며, 중요치 않은 부분은 뺄 수 있도록 하셔야 하고요.

입주민들 주머니에서 땡전 한 푼도 안나온다는 확약을 받으시기 바랍니다. 업체를 선정하는 올바른 기준은 개인회사인가 법인체인가를 따져보시고 개인보다는 법인이 낫습니다. 공사 입찰권이 있나 없나를 따져보시고요. 직영공사인지 하청공사인지 따져보시고요.(직영공사는 회사 명의로 된 자동차등록증이 있음) A/S를 확실하게 받을 수 있는지 따져 보시기를 바라겠습니다.(옥상 3년, 외벽 2년)