부동산등기부등본 - 등기부등본 보는 방법은?

[질문]
주택을 사기 위해서 등기부등본을 열람했는데 전문 용어도 많고 어떻게 해야 할지 모르겠습니다. 등기부등본 보는 방법 좀 알려주세요.

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 먼저 등기부 등본이란 토지나 주택과 같은 부동산은 겉으로 봐서 누가 점유하고 있는지 또는 소유하고 있는지 알기가 쉽지 않습니다.

 

때문에 등기부라는 공적공부에 해당 부동산의 표시와 그 부동산에 관한 권리관계를 기재해 일반인에게 공시합니다. 이것이 바로 부동산 등기제도입니다.

따라서 누구든지 등기부를 열람하거나 등본을 발급받을 수 있으며, 해당 부동산의 지번·지목·구조·면적 등 표시사항과 소유권·지상권·저당권·전세권·가압류 등 권리관계를 알 수 있습니다.

 

부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 권리가 이전 또는 변경됐을 경우 등기가 되어야만 그 효력이 생깁니다.

이같은 등기의 의미를 간단한 예로써 알아보면 ‘갑’이 자신의 집을 ‘을’에게 매도하고 잔금까지 모두 받은 후 그 집을 다시 ‘병’에게 매도하고 ‘을’보다 먼저 ‘병’에게 소유권이전등기를 해 주었다면, 그 집에 대한 소유권은 ‘병’이 취득하게 됩니다.

 

등기부 등본을 열람 하는 방법은 시청/구청/군청 또는 관할지방법원 등기소를 방문하여 등본을 확인할 수 있으며 대법원 인터넷 (www.iros.go.kr)에서 등본발급 또는 등기부열람을 할 수 있습니다.

등기부 등본의 구성 표제부, 갑구, 을구로 구성돼 있습니다. 다만 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되는 등으로 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 을구를 제외한 표제부와 갑구만으로 구성된 채 등기부등본이 발급됩니다.

표제부는 각 토지나 건물대지의 지번, 부동산의 상황과 변경에 관한 사항을 기재하며 일반적으로 접수일자, 해당건물의 소재 지번 및 건물번호, 건물의 구조적 특징, 등기원인 및 기타사항으로 표시란이 채워집니다. 토지의 경우 지번, 지목 건물인 경우 지번, 구조, 용도, 면적 등이 각각 기재됩니다.

표제부에서 체크해야 할 사항으로는 계약하려는 부동산의 지번이 표제부의 지번과 같은지 확인합니다. 집합건물의 경우에는 동, 호수까지 확인해야 합니다. 집합건물의 경우에는 대지권이 같이 등재되어 있어야 합니다. 대지권 등기가 되어 있지 않을 경우에는 대지에 대한 권리가 없으므로 주의하셔야 합니다.

등기원인 및 기타사항 란에 "1 토지에 별도등기 있음" 이라고 기재되어 있는 경우는 대지권이 설정된 토지에 대지권 등기 전에 토지 만에 대하여 근저당권설정 등기 또는 가등기 등이 되어 있다는 것이므로 이런 때에는 해당 토지 등기부를 따로 확인해야 그 내용을 알 수 있게 됩니다.

대지를 사용할 수 있는 권리에는 소유권, 지상권, 임차권 등이 있습니다. 같은 아파트, 같은 동이라도 대지권 비율이 다를 수가 있습니다. 같은 가격이라면 대지권 비율이 큰 것이 좋습니다. 대지권은 재건축시 중요 투자 포인트가 될 수 있습니다.

갑구에서 체크해야 할 사항으로는 갑구에 소유권 이외에 다른 권리가 기재되어 있을 경우, 즉 압류, 가압류, 가처분, 경매신청, 예고등기, 가등기 등이 기재되어 있으면, 무조건 계약하지 마시기 바랍니다. 계약하려는 사람과 등기부상 현소유자가 일치하는지 등기부등본과 주민등록증을 같이 확인합니다.

주민등록증의 진위 여부는 ARS(국번없이 1382)를 이용하여 확인하시기 바랍니다. 단독주택의 경우에는 건물과 토지 등기부가 나누어져 있기 때문에 건물과 토기 등기부를 모두 떼어 보아, 소유자가 같은 사람인지 확인해야 합니다.

을구에서 체크해야 할 사항으로는 임대차 계약 시 저당권, 전세권 등 선 순위 권리 금액과 임차 보증금의 합계가 아파트일 경우 해당 부동산 시세의 70% 이상, 단독/다가구주택인 경우 해당부동산 시세의 60%이상 설정되어 있으면 위험합니다. 전입신고와 확정일자로 보장되는 임차권은 등기부등본에 나타나지 않습니다.

임차권이 등재되는 경우는 두 가지 입니다. 설정에 의한 경우와 보증금 반환이 안되어 법원의 등기명령에 의한 경우 입니다. 이 두 가지는 등기원인을 보면 구분할 수 있습니다.

 

특히 법원의 등기명령에 의한 임차권이 등재된 집의 경우 전입신고와 확정일자를 갖추더라도 우선 변제력과 대항력이 생기지 않아 보호를 받지 못합니다.