부동산계약해지 - 계약금이 미지급된 부동산매매 계약해지 가능한가?

[질문]
민간개발자(시행사)가 저희집(상업지역)을 포함해 주변 일대를 아파트단지로 개발한다고 하여 부모님께서 지난주에 부동산 매매계약을 체결하셨습니다. 그런데, 최근에 계약조건을 들어보니 매매대금은 6억원이고 계약금은 6천만원인데 계약조건이 이상합니다.

계약조건을 살펴보면 ‘1) 계약금은 전체 개발택지의 100% 매매계약이 완료된 후 지급한다. 2) 잔금 90%는 인허가가 완료된 후 지급한다. 3) 특약사항으로 2006년 12월 31일까지 계약금을 지급하지 않을시 계약을 무효로 한다.’ 라고 되어 있습니다.

 

위의 내용과 같이 계약금 및 잔금지급시기 등에 대해 저희에게 매우 불리한 조건으로 매매계약을 하셨고, 매매대금 또한 시세대비 적은 것 같습니다.

제가 듣기로는 이러한 민간주도 개발사업의 경우 사업자가 개발권리 및 법인 등을 2차, 3차로 넘기며 각종 이해관계가 복잡하게 얽히면서 시기가 상당히 지연되거나 권리문제 발생, 아예 사업이 무산되는 등 많은 문제가 있는 것으로 알고 있습니다.

 

따라서 현 조건으로는 본 사업이 몇 년이 걸리더라도 사업이 종료될 때까지 매매나 양도가 불가능하고 지연된 만큼의 시세반영도 곤란하리라고 보여 집니다.

이러한 경우 우선 계약을 해지하고 좀 더 사업이 구체화 될 때에 보다 유리한 조건으로 매매금액을 재협상했으면 하는데요. 다음과 같이 위약조항이 있어도 아직 실질적인 계약금을 받지 않았으므로 계약해지가 가능한지요?

※ 계약의 해제․해지 및 위약배상
ㄱ. 갑과 을은 상대방이 정당한 사유 없이 본 계약내용을 이행하지 않을 경우 계약을 해제 또는 해지할 수 있으며 갑의 귀책사유로 인하여 계약이 해제되는 경우에는 갑이 을에게 계약금의 2배에 해당하는 금액을 배상하여야 하며, 을의 귀책사유로 인해 해제되는 경우에는 을이 기 지급한 계약금은 갑에게 귀속된다.
ㄴ. 갑이 중도 해약할 경우에 가항의 위약금 외에 을의 사업 중단으로 인한 일체의 손해에 대하여 별도로 손해 배상하여야 한다.

※ 기타사항
ㄱ. 갑은 계약체결 이후 어떠한 이유로든 매매대금의 증액이나 추가 비용부담 등을 을에게 요구할 수 없다.
ㄴ. 별첨된 토지사용승락서와 인감증명서는 을이 계약금 지급 후 사용할 수 있다.

만약 계약해지가 가능하다면 어떠한 방식으로 해지통보를 해야 법적으로 효력이 있는지요? 계약금 미지급에 의한 실질적 계약의 효력이 없다면 매매대금의 증액을 요구해도 될까요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 민법 제565조는 ‘당사자가 이행에 착수하기 이전에는 계약금을 교부한 사람은 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다’고 규정하고 있습니다.

 

이행의 착수는 다른 특별한 사정이 없는 한 중도금을 지급한 때이므로, 중도금을 지급받기 전이라면, 계약금 3억원의 배액인 6억원을 지급하고 계약을 해제할 수 있습니다.

민법에서 ‘배액을 상환하여’라고 규정되어있는 관계로 단순히 계약을 해제한다는 의사표시만하고 배액을 상환하지 않으면, 적법하게 계약을 해제할 수 없습니다. 계약금의 배액을 공탁하는 경우에는 그 공탁원인사실에 계약해제의 의사가 표현되어있다고 할 것이므로 상대방에게 그 공탁통지가 도달한 때에 해제의 의사표시가 있다고 보아야 합니다.

 

따라서 공탁통지가 매도인에게 도달하기 이전에 매수인이 중도금을 지급해버리면 계약을 해제할 수 없게 되는 것입니다.

계약금의 배액을 지급하고 계약을 해제하겠다는 매도인의 제의에 대하여 매수인이 배액의 수령을 거절하는 경우가 있는데, 이 때는 별도로 계약금의 배액을 공탁하지 않더라도 계약해제의 의사표시만으로 유효하게 계약이 해제될 수 있다는 것이 법원의 입장입니다(대법원 1981. 10. 27. 선고 80다2784호 판결 참조).

한편 더 높은 가격을 받고 다른 곳에 매도하려는 조짐을 매수인 측에서 미리 알고 중도금을 지급하기로 약정한 시기 이전에 미리 중도금을 지급해버리면, 즉 이행에 착수해버리면 귀하로서는 계약을 해제할 수 없는지에 관해서 의문이 있을 수 있습니다.

이 점에 관해서 대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323호 판결에 의하면 ‘ 이행기의 약정이 있는 경우라고 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다’고 하여 원칙적으로 중도금지급시기 이전에라도 미리 중도금을 지급할 수 있고,

 

이 경우에는 해약이 불가능하다고 판시하고 있으므로, 중도금지급기일 전에는 당연히 해약할 수 있다는 생각은 잘못된 것임을 유의할 필요가 있습니다.

한편 위 판결은 ‘중도금납부이전에 계약해제의 의사를 표시하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지를 한 이상, 중도금 지급기일은 매도인을 위해서도 기한의 이익이 있다고 보는 것이 옳고,

 

따라서 이 경우에는 매수인이 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하여, 매수인은 매도인의 의사에 반하여 이행할 수 없으므로, 매수인이 이행기 이전에 이행에 착수하였다고 하여도 매도인의 계약해제권 행사에 영향을 미칠 수 없다’고 판시하였습니다.

한편, 계약해제의 의사표시를 했다는 점에 관해서는 매도인에게 입증책임이 있으므로, 구두나 일반우편물로 계약해제의 통고를 하는 것보다는 우편물 도달사실까지 입증할 수 있는 배달 및 내용증명우편으로 계약해제통고를 발송하는 것이 효과적입니다.

 

일반적으로 많이 이용하는 내용증명우편물은 우체국에서 발송한 우편물의 내용만을 확인해주는데 반해 배달증명까지 함께 할 경우, 배달일자까지 입증할 수 있는 장점이 있습니다.

계약금이 매매대금의 10%인 2억원을 넘어서는 3억원일 경우 민법 제398조에서 정하는 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한 경우에 감액할 수 있다는 규정을 적용하여 일정금액을 반환받을 수 있는 여지도 있으므로 재판을 제기하거나 조정을 신청하여 법원의 판단을 받을 필요도 있다고 보입니다.