4. 전원주택 - 전원주택지 구입시 필독사항

4. 전원주택 - 전원주택지 구입시 필독사항

(1) 기존에 지어진 전원주택을 사는 경우가 아닌 경우 집을 지을 수 있는 토지를 먼저 구입해야 한다.

농지나 임야를 구입해서 산지전용이나 농지전용을 해서 집을 지어야 할 경우, 농지나 임야가 법적규제를 많이 받기 때문에 일단 농지의 경우는 관리지역(보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역)이면서, 법적 도로용지가 접해 있는 토지를 구입해야 하고, 임야인 경우는 준보전산지나 관리지역의 임야이면서 역시 법적 도로용지가 접해있으면서 완경사인 토지를 구입해야 한다.

관리지역의 토지이고 도로가 있다하더라도 지목상 도로용지가 아닌 도로는 사도일 수 있으니 세심한 주의가 필요하다. 나중에 집을 지을 경우 사도인 경우는 토지사용승낙서를 받아야만 건축허가가 나오는 경우가 대부분이다. 다행히 토지사용승낙서를 쉽게 받을 수 있으면 좋지만 그렇지 않는 경우 매우 큰 낭패를 볼 수 있다.

건축법에서 명시하고 있는 도로의 기준 막다른 도로의 경우 10m 미만일 때 폭 2m, 10m이상 35m 미만일 경우 3m, 35m 이상일 경우 도시지역은 6m, 읍, 면지역은 4m로 규정하고 있어 이 규정에 맞는 도로 폭을 확보해야 한다. 

이 도로부부분도 지방의 상황에 맞춰 조례에 따라 도로폭이 일반 법보다 조금 좁은 곳도 건축허가가 나올수 있으니 전원주택지를 구입하기 전에 반드시 관할 시청, 군청, 구청 건축과에 해당 땅이 건축허가가 나오는 땅인지를 반드시 확인해야 한다.

(2) 전원주택을 지을 경우 관리지역(보전관리지역,생산관리지역, 계획관리지역)의 토지가 아닌 농업진흥지역(절대농지)의 토지인 경우는 농업인의 요건을 갖추어야하고, 무주택자 조건을 갖추어야 하는 등 건축요건이 매우 까다롭기 때문에 법적요건을 갖춘 사람이 아닌 경우 전원주택지로 구입하지 않는 것이 좋다. 

그러나 농업진흥지역 중 농업보호구역에 있는 토지는 지방 조례에 따라 주택허가가 다른 지역보다 까다롭지 않은 지역도 간혹 있으니 해당 시,군,구청 건축과에 확인을 해보는 것이 좋다.

(3) 집을 지을 수 있는 땅이라고 하더라도 땅모양이 좋지 않으면 활용도가 떨어지고 원하는 대로 주택모양이 나오지 않을 수 있으므로 가급적 정사각형에 가까운 토지를 구입하는 것이 좋다. 모든 토지에서 땅모양은 중요하지만 특히 토지의 규모가 작을수록 땅모양이 중요하다.

(4) 토지 근처에 전봇대가 200m이내에 있는 경우는 기본전기인입비용이 들지만, 전봇대의 위치가 토지에서 200m가 넘는 곳에 위치한 경우 1m당 전기를 끌어들이는데 추가비용이 들므로 전원주택지 구입 시 전봇대 위치를 확인한다.

(5) 전원주택지 구입시 물 공급이 또 중요하다. 우물을 파서 물공급을 해야하는지, 주변에 물공급을 원활하게 받을 수 있는 곳이 있는지, 근방에서 수도를 쉽게 끌어 올 수 있는지 확인해야 한다. 우물을 파는 경우 추가비용이 들 수 있으므로 이 점 확인해야 한다.

(6) 인가와 너무 멀리 떨어져 있으면서 풍경이 멋지고 조용한 곳은 그 나름대로 장점이 있지만 현실적으로 전원주택을 지을 때 상하수도를 끌어들이는 비용이 많이 들 수 있으니 이 점 고려해야 한다.

(7) 계곡, 하천, 저수지, 호수등 물이 근방에 있는 전원주택지의 경우 습기나, 홍수등의 위험요소를 반드시 확인해야 한다. 이런 장소들은 풍경은 멋지지만 토지가 물에 너무 가까이에 있는 경우 자연재해의 요인이 될 수 있으니 홍수가 나서 범람을 해도 피해가 없는 지역인지도 확인을 하는 것이 좋다.

또한 멋진 수변경치를 자랑하는 곳 근방의 토지인 경우는 상수원보호구역, 개발제한구역등 법적규제가 있는 경우가 대부분이어서 건축허가가 안 나오는 경우가 있을 수 있으니 풍경이 수려한 곳을 전원주택지로 구입하려고 할 때는 특히 건축허가가 나오는지를 관할 시청, 군청, 구청 건축과에 반드시 확인해야 한다.

(8) 경사가 가파른 산 밑의 전원주택지의 경우는 산사태의 위험이나 낙석의 위험이 있는지 확인해야 한다.

(9) 전원주택지를 구입할 때 근방에 축사나 위험물공장, 고압선, 묘지 등의 비선호시설이 있는지 반드시 확인해야 한다.

(10) 토지에서 병원, 학교, 시장, 읍면동사무소등 편의시설이나 근린시설이 멀지 않는 곳에 있는지 확인한다.

(11) 본인이 전원주택을 짓기 좋은 땅을 구입해서 집을 지을 경우 본인이 원하는 장소에 본인이 원하는 스타일의 전원주택을 지을 수 있는 장점이 있지만 산지전용이나 농지전용, 건축인허가절차등 법적 절차가 복잡하고 그에 따른 비용이 들기 때문에 기존 전원주택을 매입하는 경우와 전원주택지를 사서 집을 짓는 것 중 어는 것이 경제적으로 효율적인지 잘 따져봐야 한다.