3. 토지 주의사항 및 검토사항 - 토지 구입시 공통적인 주의사항 및 검토사항

3. 토지 주의사항 및 검토사항 - 토지 구입시 공통적인 주의사항 및 검토사항

 

 

 

 

(1) 토지를 구입할 때 가장 먼저 봐야하는 것은 도로이다. 도로의 유무, 도로의 종류, 도로폭과 포장여부가 토지의 가격에 많은 영향을 끼친다. 그래서 반드시 지적도상 법적 도로가 있는지 확인해야하고 길이 있다고 해서 그 길이 모두 법적 도로가 아님에 항상 주의해야 한다.

 

(2) 토지의 용도지역, 용도지구, 용도구역은 한번 정해지면 개인이 맘대로 바꿀 수 있는 부분이 아니고 법적인 절차에 따라서 정해지므로 토지 구입 전에 반드시 토지이용규제서비스 http://luris.molit.go.kr/ 에 접속하여 어떤 용도를 가지고 있고 용도에 따라 토지에 어떤 규제가 있는지 확인한다. 규제가 많을수록 주의해야 하고 투자가치는 줄어든다. 

 

특히 상수원보호구역, 개발제한구역, 군사시설보호구역, 농업진흥지역(절대농지), 문화재보호구역등의 규제가 있는 곳은 특히 주의를 해야 한다. 이런 규제에 대해서는 토지지식정보 각 메뉴를 보면 자세히 안내하고 있으니 참고하기 바란다.

 

(3) 집을 짓기 위한 토지를 구입하기 위해서는 주택건축허가가 애매한 경우 반드시 구입 전에 건축허가가 가능한지 해당 토지소재지 시청, 군청, 구청의 건축과에 확인을 해보거나, 건축사무소등에 문의를 해보길 권장한다.

 

(4) 전원주택을 지을건지, 주말농장으로 이용할건지, 농사를 지을건지, 약초를 심을건지 등의 여러 구입 목적에 따라 본인에게 맞는 토지를 구입해야 한다. 이 목적에 따라 토지를 구입하면 저렴한 가격으로도 자신에게 맞는 땅을 구입할 수 있다. 토지는 비싸면 비싼 이유가 싸면 싼 이유가 있다. 

 

주말농장으로 이용하면서 간단히 농사를 짓고 농막만 설치한다거나, 약초를 재배하기 위해서 임야를 구입하는 경우는 맹지라도 가능하기 때문에 넉넉한 돈이 있어서 모든 행위가 허용되는 좋은 땅을 사면 좋겠지만 그것이 아니라면 자신이 가지고 있는 돈의 한도 내에서 토지를 구입하는 것이 좋다.

 

(5) 저렴한 비용으로 모든 조건을 갖춘 좋은 토지를 살 수 있다는 환상을 버려야 한다.

 

본인이 토지를 파는 입장이라면 본인의 토지가 모든 조건을 갖추고 있는데 싸게 내놓을 수 있을 것인지를 생각해보고, 이 세상에는 공짜가 없다는 진리를 기억하고 객관적인 입장에서 토지의 가격대가 왜 다른지 깊이 생각하고 토지를 구입하기 바란다.

 

작은 돈으로 도로가 있고, 풍경이 멋지고, 땅모양도 좋고, 집도 지을 수 있고, 편의시설도 가까운 그런 토지를 살 수 있는 확률은 0%에 가깝다. 이것을 생각하지 않고 토지를 사려고 하면 절대로 토지를 구입할 수 없다. 토지구입 초보자들은 적은 비용으로 좋은 토지를 사려는 욕심을 부리기 때문에 오히려 가격대비 괜찮은 토지를 놓치는 경향이 많다.

 

(6) 토지모양이 정사각형에 가깝고, 경사도가 완만하고, 근방에 묘지나 고압선, 축사, 위험물처리시설, 쓰레기처리시설등 혐오시설이 없고, 생활편의시설이 가까운 곳에 있고, 전신주가 가까운 곳에 있고, 물공급이 원할한 토지, 햇볕이 잘 드는 토지, 풍경이 멋진 곳에 있는 토지, 포장도로를 낀 토지, 계획관리지역이나 준보전산지로 법적 규제가 별로 없고 활용도가 뛰어난 토지, 발전가능성이 있는 토지인지를 확인해야 한다. 이런 사항은 토지를 구입 시 가장 기본적인 사항이면서 가장 중요한 사항이기도 하다.

 

(7) 일반적으로 땅값은 한번 사고 나면 거의 떨어지지는 않는다. 그러나 개발 호재가 발표 되어 땅값이 오를 대로 오른 토지는 투자가치면에서는 떨어진다고 볼 수 있다. 토지의 시세차익을 얻기 위해서는 아직 가공이 되기 전의 토지와 아직 도로의 신설 및 증설, 그린벨트해제, 신도시건설등 개발계획이 발표되기 전의 땅을 구입해야 한다. 개발호재가 이미 발표되어 모든 사람이 아는 경우, 다른 사람이 사니까 나도 덩달아서 무조건적으로 투자하는 경우 낭패를 보는 경우가 있다. 또한 토목공사등 모든 건축허가를 받아서 주택을 짓기만 하면 되는 토지인 경우는 이미 가격이 오를 대로 올라 있기 때문에 실수요자 입장에서 주택을 짓는 경우면 좋지만 투자가치 면에서 볼 때 높은 가격상승은 기대하기 힘들다는 단점이 있다.

 

 

(8) 토지를 매입할 때는 반드시 현장방문을 해봐야 하고, 기본적으로 부동산등기부등본을 떼어보고 압류등이 되어 있는지, 공유자는 몇 명인지, 지상권등이 설정되어 있는지 본인이 직접 확인해야 하고, 특히 등기부등본상에 나타나지 않는 분묘기지권은 현장을 방문해서 확인해야 한다. 또한 토지이용규제서비스에 들어가서 법적규제등도 당연히 확인을 해야 한다.

 

 

 

경기권등에 전원주택지를 분양한다면서 토지를 여러 필지로 분할해서 팔거나, 경사가 높은 임야를 30-100명정도의 공유지분으로 파는 기획부동산들이 있다. 이런 기획부동산들의 말에 현혹되어서는 절대로 안 된다. 

 

간혹 당사 부동산119 홈페이지 http://www.bd119.com 에 기획부동산에 현혹되어 공유자가 30명이나 100명정도 있고 본인의 땅이 어디에 있는지도 알지 못하는 그런 토지를 내 놓은 사람이 있는데, 그것을 볼 때 마다 너무나 안타깝다. 기획부동산들은 피라미드식으로 일가친척, 친구등을 이용해서 부동산을 구입하게 하는 사례가 많으니 친구따라 강남가는 식의 부동산매입, 무조건 다른 사람의 말만 믿고 구입하는 부동산매입은 매입하는 순간 모든 손해는 본인이 떠 안아야 하므로 본인이 직접 구입하려는 토지에 대해 직접 확인하고 공부를 하기를 다시 한번 신신당부한다. 토지에 대한 각종 지식은 토지지식정보, 임야지식정보, 농지지식정보를 참고하길 바란다.