1. 토지 주의사항 및 검토사항 - 농지 구입시 주의사항 및 검토사항

1. 토지 주의사항 및 검토사항 - 농지 구입시 주의사항 및 검토사항

(1) 농업진흥지역(절대농지) 인지 관리지역의 농지인지 반드시 확인을 해야 한다.

농업진흥지역(절대농지)의 농지는 정말로 농사를 짓기 위한 땅이기 때문에 농업인이 아닌 경우 매우 규제가 심하다. 농업인이 아닌 사람은 농업진흥지역(절대농지)에서 농가주택을 지을 수 없다. 그래서 관리지역의 농지에 비해서 농업진흥지역(절대농지)의 농지가 상대적으로 매우 저렴하다.

주택을 지을 목적이라면 농업진흥지역(절대농지)의 농지는 피하고, 농사만 지을 목적이라면 사도 된다.

(2) 농지를 구입 전에 반드시 토지이용규제서비스 http://luris.molit.go.kr/ 에 접속하여 토지에 어떤 규제가 있는지 확인한다. 규제가 많을수록 주의해야 하고 투자가치는 줄어든다.

특히 상수원보호구역, 개발제한구역 등의 규제가 있는 곳은 특히 주의를 해야 한다.

(3) 농지에 묘가 있는 경우 분묘기지권이 있는지 확인한다. 어떤 경우이든 묘가 있는 토지는 제 값을 받기가 힘들다.

(4) 관리지역의 토지이고 도로가 있다하더라도 지목상 도로용지가 아닌 도로는 사도일 수 있으니 세심한 주의가 필요하다. 나중에 집을 지을 경우 사도인 경우는 토지사용승낙서를 받아야만 건축허가가 나오는 경우가 대부분이다. 다행히 토지사용승낙서를 쉽게 받을 수 있으면 좋지만 그렇지 않는 경우 매우 큰 낭패를 볼 수 있다.

농지전용을 해서 집을 지을 목적으로 토지를 구입하는 경우 건축이 가능한지의 여부가 명확하지 않을 때에는 반드시 해당토지 관할 건축과 등에 건축허가가 가능한지 문의하는 것이 좋다.

(5) 농지원부는 농업인 증명서이지만 완전한 농업인으로서의 혜택을 받기 위해서는 농업경영체등록도 같이 해야 한다.

하지만 양도소득세 세금 등 여러 가지 혜택을 받으려면 자경 및 재촌등 많은 요건을 갖추어야 하니 구체적인 내용은 본 사이트의 농지지식정보의 각각의 내용을 참고하기 바란다.

(6) 농지는 특별한 경우를 제외하고는 농업인만이 보유할 수 있으니 농지의 보유 면적에 주의를 기울인다.

주말농장이나 체험농장으로 농지를 보유하는 경우 1,000㎡ 이하까지 농업인이 아니어도 보유가 가능 하고, 농지취득자격증명서 신청시 농업경영계획서를 쓰지 않아도 된다. 부담스럽지 않게 농지를 보유해서 투자가치를 생각한다면 1,000㎡ 이하가 좋고, 1,000㎡ 이상의 농지를 보유하려고 하는 경우는 농지원부를 신청해서 농업인의 자격을 얻으면 되니 농지 보유에 크게 부담을 갖지 않아도 된다.

(7) 농지 주변에 국유지 임야 등이 있으면 이점이 많다. 국유지의 경우는 국가 땅이므로 국가땅에 유실수를 심는다던가 야채를 심는다 해서 크게 문제가 되지 않는다.

물론 국유지가 공매를 통해서 팔리게 되면 문제가 되지만 매우 드문 경우이니 국유지가 붙은 토지의 이점을 이용하면 좋다.

(8) 농지를 구입하는 목적이 농사를 지을 것인지, 농지전용을 해서 다른 용도로 사용할지에 따라 토양은 매우 중요하다. 주택을 지을 목적으로 영농여건불리지역의 농지를 구입하는 경우는 규제도 별로 없고 농지 임대도 가능하고, 농지취득시 농업경영계획서도 쓰지 않아도 되는 장점이 있지만, 농사를 지을 목적이라면 영농여건불리지역의 농지는 농사를 짓기가 안 좋은 토양이라는 의미이므로 피하는 것이 좋다.

즉, 같은 땅이라도 사용목적에 따라 좋은 땅이 될 수 도 있고 나쁜 땅이 될 수 있다.

(9) 농사를 짓기 위해서든 주택을 지을 목적으로 구입하든 너무 북향인 땅은 해가 잘 들지 않기 때문에 북향의 땅을 구입하는 경우는 해들때부터 해질때까지 어느 정도의 일조량이 되는지 확인 후 구입하는 것이 좋다.

(10) 주택을 지을 없는 농지라도 20㎡ 이하의 농막 설치는 가능하다. 기존에는 그린벨트지역의 농지에 농막설치가 되지 않았으나 2017년 7월 26일 [개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령]으로 일부가 개정되어 그린벨트지역에서 농막설치도 가능하다. 그러나 지방조례에 따라 보호가 필요한 곳인 경우 농막설치의 규제가 있을 수도 있으니 반드시 확인한다.

농막은 농지전용없이 신고만으로 설치가 가능하나, 지자체마다 농막에 대한 규제사항이 다르고 가설건축물축조 신고를 해야 하는 지자체가 많으므로 토지가 위치한 해당 지자체 시청, 군청, 구청의 건축과에 이를 확인해야한다.

각 지자체마다 자치법규가 다르니 해당 지자체에 문의하거나 자치법규정보시스템 http://www.elis.go.kr/ 나 http://www.eais.go.kr/ 에 접속하여 미리 확인을 할 수 있다.

(11) 고압선이나 축사, 쓰레기처리시설, 시멘트공장등 혐오시설이 근처에 있는지 반드시 확인한다.

(12) 땅모양이 정사각형모양에 가까울수록, 전봇대의 위치가 가까울수록, 뒤에는 임야가 있고, 앞에는 멋진 계곡이나 호수, 저수지, 바다 등 아름다운 풍경을 바라볼 수 있는 곳의 농지는 전원주택이나 펜션을 짓기에 좋은 땅이므로 인기가 있고 투자가치도 높다.

그러나 모든 조건을 갖추고 있는 토지는 그만큼 비싸기 때문에 본인의 경제적 여건을 맞추어 토지를 구입하는 것이 바람직하다.