2. 토지 주의사항 및 검토사항 - 임야 구입시 주의사항 및 검토사항

2. 토지 주의사항 및 검토사항 - 임야 구입시 주의사항 및 검토사항

(1) 모든 토지에서 가장 중요한 것은 진입도로이다. 도로가 없는 맹지는 주택을 지을 수 없고, 토목작업을 하려고 할 때도 진입도로가 없으면 작업을 할 수 없다. 특히 오랫동안 사람들이 관습적으로 사용하던 자연발생로인 경우 법적인 도로가 아니고 사도인 경우가 대부분이다.

임야를 처음 살 때는 차량이 진입가능해서 샀는데, 나중에 그 도로의 땅주인이 울타리를 쳐서 못들어가게 막아버리거나 도로 자체를 없애버려도 사유지이기 때문에 하소연할 수 없는 경우가 대부분이다. 이 경우 토지소유자로부터 ‘토지사용승낙서’를 받던가, 도로부분 매입방안이 서 있을 경우에 매입해야 한다. 그래서 포장이 되어 있지 않는 도로인 경우 현재 차량진입이 가능하더라도 반드시 법적인 도로인지 지적도를 통해 확인을 해야 하고, 설사 콘크리트 포장이 되어 있다하더라도 법적 도로가 아니고 사유지일 수 있으니 반드시 지적도를 통해서 법적 도로인지 확인을 해야 한다.

특히 산지전용을 해서 주택을 지을려고 할 경우는 건축법에서 명시하고 있는 도로의 기준 막다른 도로의 경우 10m 미만일 때 폭 2m, 10m이상 35m 미만일 경우 3m, 35m 이상일 경우 도시지역은 6m, 읍, 면지역은 4m로 규정하고 있어 이 규정에 맞는 도로 폭을 확보해야 한다.

(2) 공익용산지는 자신의 땅이지만 규제가 많아서 마음대로 이용하기 어렵고 인허가를 받기도 어려워 구입을 피하는 것이 좋지만 사야한다면 저렴하게 구입하는 것이 좋다. 공익용산지를 구입하는 경우 규제가 많은 만큼 저렴하게 구입해서 공익용산지에서 가능한 시설이나 행위등을 살펴보고 그에 맞는 이용을 해야 한다.

(3) 산지를 전용하여 주택을 지으려고 할 경우 토지에서 전봇대가 200m이내인 경우 기본비용이 들지만 그 이상을 넘어가면 전기를 끌어오는데 1m당 6만원 가량의 추가 비용이 들기 때문에 전봇대의 위치를 확인해야 한다.

(4) 임야근방이나 임야 안에 개울, 하천 계곡이 있어서 물 걱정은 하지 않아도 되는지 확인한다. 물을 구하기 힘들면 필요에 따라 우물을 파야 하기 때문에 추가 비용이 든다.

(5) 660㎡이상의 산지전용을 하려고 할 경우 아래의 산지전용허가기준을 만족시켜야 한다. 단, 이 기준은 최대치를 규정해 둔 것이고 각 지자체마다 조례에 따라 그 이하인 경우도 있을 수 있으니 해당 임야소재지의 조례를 반드시 확인해야 한다.

1) 경사도는 25도 이하일 것((스키장 시설 설치시 경사도는 35도 이하일 것)

2) 전용하려는 산지의 헥타르당 입목축적이 산림기본통계상의 관할 시·군·구의 헥타르당 입목축적의 150% 이하일 것.

3) 전용하려는 산지 안에 생육하고 있는 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50% 이하일 것

(6) 임야에 묘지가 있는지 반드시 확인해야 하며, 묘지가 있을 경우 반드시 묘지를 이장하는 조건으로 거래계약을 체결해야 한다. 특히 분묘기지권은 특별한 약정이 없는 한 분묘의 수호와 봉사를 계속하고, 그 분묘가 존재하는 한 분묘기지권도 존속하기 때문에 본인의 땅이지만 해당 묘지가 있는 땅에 대해서 재산권을 행사하기 어려운 경우가 많고 그로 인해 땅 가치가 떨어지니 묘지가 있는 땅은 주의를 기울여야 한다.

분묘기지권은 타인 소유의 토지에 소유자의 승낙을 받아 분묘를 설치한 경우, 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 이장한다는 별도의 특약이 없이 토지만을 타인에게 처분한 경우, 타인 소유의 토지에 소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 경우에도 20년간 평온, 공연하게 그 분묘의 기지를 점유하면 지상권과 유사한 관습상의 물권인 분묘기지권을 시효로 취득한 경우에 획득할 수 있는 물권으로 등기상에 나타나지 않기 때문에 반드시 임야를 직접 방문해서 확인을 해야 한다. 묘지와 분묘기지권에 대해서는 [임야지식정보] 카테고리의 <묘지, 분묘, 분묘기지권>에서 묘지 처리방법등에 대해서 별도로 자세히 설명을 해두었으니 참고하면 된다.

(7) 임야는 다른 토지에 비해 규모가 크고 경계선을 찾기가 매우 힘들어서 경계로 인한 분쟁이 발생할 가능성이 있다. 이를 방지하기 위해서 임야에서 중요한 행위를 하기 전에 정확한 측량을 하는 것을 권장한다.

(8) 울창한 숲을 가진 임야나 고가의 수목이 식재되어 있는 경우 간혹 나무의 주인과 땅의 소유주가 다른 경우가 있다. 입목등기가 되어 있거나, 토지와 독립하여 명인방법을 갖춘 수목이거나, 정당한 권원에 의하여 부속된 수목의 경우는 토지와 독립된 별도의 부동산으로 인정되기 때문에 해당 수목의 소유자가 누구인지, 계약서에 해당 수목이 포함되는지 여부를 반드시 확인해야 한다. 임야에 있는 나무는 자기 것이 아니고 토지만 소유하고 있다면 임야의 가치가 많이 떨어질 것이다.

하지만 법정지상권은 오직 입목등기부에 등재된 입목 소유자에게만 인정되는 제도이므로 명인방법을 갖춘 수목이거나, 정당한 권원에 의하여 부속된 수목의 소유자라고 해도 토지 낙찰자에게 토지사용권까지 주장할 수는 없다. 그러므로 이 경우 토지 낙찰자는 수목 소유자를 상대로 수목을 철거하고 토지를 인도하라고 소송을 제기할 수 있다

(9) 임야의 방향도 중요하다. 해가 잘 비치지 않는 북향인 경우 식재가능한 수목의 종류가 많지 않고 산지전용을 받아서 집을 지을 경우도 난방비가 많이 들 수 있다.

(10) 산지전용제한지역, 산지일시사용제한지역, 개발제한구역인 경우 특별한 경우를 빼고 원칙적으로 개발행위가 엄격하게 제한되어 있으므로 산지전용제한지역, 산지일시사용제한지역, 개발제한구역인지 반드시 확인해야 한다.

(11) 바위나 암반이 많고 돌산인 경우 나무가 자라기도 어렵고, 개발하기도 어렵고 비용도 많이 들기 때문에 임야의 토질을 확인해야 한다. 또 돌산인 경우 낙석의 위험은 없는지 확인해야 한다.

(12) 자갈은 없으나 너무 검붉은 땅은 차질고 단단해 공사하는 어려움이 있다. 또 땅 밑으로 물이 흐르는 경우도 있는데 비가 조금만 오면 땅에 흥건히 물이 고이고, 장마철에는 도랑이 패이기도 하므로 이런 땅은 배수에 문제가 있을 수 있으므로 주의해야 한다.

(13) 토지의 공통된 조건인 땅모양도 확인해야 한다. 지렁이 모양의 땅이나 모양이 비틀린 땅은 활용도가 떨어지니 주의해야 한다.

(14) 고압선이 임야 안이나 바로 근방에 있는지 확인한다.

(15) 임야에 전원주택을 지으려고 임야를 구입하는 경우 주변지역보다 지대가 낮은 것보다는 지대가 높은 것이 낮다. 지대가 낮거나 패인 땅은 토목공사비가 많이 드는데, 지대가 높은 곳에 아늑하게 형성하고 있는 평평한 오히려 장점이 될 수도 있다.

(16) 고도가 높은 곳에 위치한 임야는 겨울이 길고 춥기 때문에 눈이 많이 오거나 기온이 많이 떨어지면 진입도로 등에 눈이 쌓이거나 얼어서 쉽게 녹지 않는 경우가 있으니 주의하고, 조망 때문에 고도가 높은 곳에 집을 짓기 원하면 이 단점을 극복하기 위해 햇볕이 잘드는 남동향의 땅을 고르도록 한다