10. 농지세금 - 양도소득세 - 양도소득의 필요경비

10. 농지세금 - 양도소득세 - 양도소득의 필요경비

- 필요경비로 인정을 받으려면 취득 및 양도 당시 계약서, 대금수수 영수증(또는 무통장 입금 영수증), 거래대금의 흐름이 나타나는 금융기관 거래통장, 거래상대방의 거래사실 확인서(인감도장 날인 및 인감증명서 첨부), 건물을 신축한 경우(도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서) , 공사도급계약서, 세금계산서, 공사대금지급 영수증, 양도비용 지급 영수증, 인지세 납부 영수증, 국민주택채권 등 매각 영수증 등의 증빙서류가 반드시 있어야 한다.

(1) 취득가액: 양도자산을 취득할 때 소요된 실거래가액을 말한다. 단, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 양도자산이 소재하는 국가의 취득 당시의 현황을 반영한 시가에 따르되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 그 자산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 취득가액을 산정한다. 

취득 당시계약서상의 실거래가와 취득세, 등록세, 교육세, 농어촌특별세, 인지세 등 취득관련 세금등 취득부대비용을 포함한다(재산세, 종합부동산세등 보유세는 해당되지 않음). 분양사업자에게 낸 부가가치세도 필요경비에 포함된다. 또 양도자산을 취득하면서 매도자의 양도세를 대신 내주기로 약정하고 실제로 이를 납부했다면 필요경비로 인정된다.

(2) 자본적지출액: 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 양도자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 아래와 같은 수선비를 말한다. 

단, 도배, 타일, 욕조, 변기, 바닥재 공사비용을 비롯해 버티컬(커튼), 장판, 싱크대 및 주방기구 교체, 도색, 문짝 교체, 조명 교체 등 정상적이고 일반적인 수선이나 간단한 개량은 필요경비에 포함되지 않고(즉 인테리어비어비용은 새시와 발코니확장을 제외하고 대부분 필요경비로 인정받지 못함) , 옥상방수 공사비, 하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체비, 보일러 수리비, 건물 수리비등의 유지비도 필요경비로 인정받지 못한다.

그러나 양도자산을 취득한 후 법적인 다툼이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 비용, 화해 비용 등 금액도 자본적 지출로 봐 필요경비로 인정된다.

1) 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2) 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치

3) 빌딩 등 피난시설 등 설치

4) 재해 등으로 인해 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손돼 자산 본래 용도로 이용가치가 없는 것을 복구하는 비용

5) 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 ①, ④ 와 유사한 성질의 것

(3) 양도비용: 양도자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용을 말한다. 공인중개사 수수료, 법무사 수수료, 공증비용, 인지세, 광고료등이 있다. 또 주택을 취득하면서 매입한 국민주택채권을 매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있다. 단, 채권은 은행이나 증권회사에 매각해야만 인정이 된다.

(4) 설비비 개량비

1) 양도자산의 용도변경, 개량, 이용편의를 위해 지출한 비용

2) 토지소유자가 부담한 수익자부담금과 개발부담금

3) 토지의 이용편의를 위해 지출한 장애철거비용, 도로시설비, 도로를 신설하여 무상으로 공여한 경우의 토지가액