[질문]
다가구 주택을 구입하려고 합니다. 다가구 주택을 구입할 때 주의해야 할 점이 어떤 것 들이 있나요?
[답변]
안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 경매법정에서 많은 물량을 쏟고 있는 게 다세대주택 및 다가구주택 등 주로 지은 지 1~2년밖에 안된 새집이 주를 이루고 있습니다.
이유는 외환위기 이후 정부가 경기부양을 이유로 규제완화의 차원으로 일조권 제한과 일정거리이상 떨어져 지어야 하는 공지(空地)규제를 풀어 공급과잉을 방치하였기 때문입니다.
또한 건축허가대상이나 피난 및 안전규정을 완화시키고 다가구주택을 다세대로 전환한 것도 일조를 했다고 볼 수 있습니다.
더욱이 그 당시 주택경기 부양책으로 50%에 불과하던 주택담보대출을 80~90%로 완화하자 저금리로 인한 여유자금이 임대수익을 올리기 위해 다세대로 몰려들었던 것도 이유 중의 하나일 것입니다.
또한 이로 인해 주차장부족으로 주거환경이 날로 악화되자 서울시 등 지자체들은 일제히 주차장 설치기준 강화방침을 발표하고 나섰습니다.
실제 이 법이 시행되기까지 1년 안팎의 시간이 걸리면서 규제 강화 전에 건축허가를 받으려는 물량이 대거 몰려 또 한번 다세대 붐이 일어났습니다.
하지만 정부는 세입자 보호를 위해 다가구 주택의 다세대 주택 전환정책과정에서 등기법 개정 등 전체적인 법령개정을 동반하지 않았습니다.
그래서인지 집주인이 기존 다가구에 설정되어 있던 채무를 다세대로 변경하면서 각 가구에 똑같이 배분한 경우 문제가 되는 경우가 많습니다.
따라서 다가구주택에서 다세대 주택으로 전환된 공동주택에서 살고 있는 세입자들은 무엇보다 근저당권 등 권리관계를 철저히 파악해야 합니다.
전세 값 폭등에 따른 아파트가 구하기 힘들어지자 서민들이 다가구나 다세대주택을 차선책으로 임대나 매매 목적으로 찾고 있습니다.
다가구나 다세대주택의 거래 시 아파트보다는 위험 요소가 많이 산재해 있으므로 몇 배의 노력을 기울여 위험요소를 사전에 예방하는 주의가 필요합니다.
다가구/다세대 주택 전세를 얻을 시 에는 전세권설정으로 보증금 지켜라. 다가구 주택의 경우 임차인들의 전세 값 합계가 시세의 70-80%가 넘으면 과감히 포기해야 합니다.
이때 등기부등본에 근저당, 가압류, 가등기, 가처분등기가 설정된 집은 가급적 피하는 게 좋습니다. 또한 금액이 적은 근저당이라면 크게 상관이 없지만 가등기, 가처분이 설정된 집은 피하는 게 좋습니다.
임대차 계약 후 짐을 풀자마자 바로 전입신고 하고 곧바로 동사무소나 구청, 등기소에서 계약서에 확정일자를 받아 전세권을 설정하는 방법이 가장 좋습니다.
하지만 일반적으로 집주인들이 이를 기피하기 마련입니다. 하지만 전세권설정이 꼭 필요하면 집주인에게 보증금을 5백만원이나 1천만원 더 올려주고 전세권을 설정하는 게 더 현명한 방법입니다.
혹 전세기간이 끝난 뒤 전세금을 돌려받지 못한 경우엔 임차권등기제도를 활용하면 집을 비워도 전세금을 안전하게 지킬 수 있습니다.
그리고 집이 경매로 넘어가는 경우 경매주택 세입자의 배당요구 시한도 종전에는 낙찰기일까지 배당신청을 하면 됐지만 현재는 민사집행법이 제정되면서 첫 번째 경매기일 전까지 신청해야 전세금 일부라도 배당 받을 수 있습니다.
바뀐 법을 몰라 피 같은 돈을 한 푼도 못 건지는 세입자들이 의외로 많다는데 주의해야 합니다.
다가구주택 및 다세대주택을 매수 할 시에는 다가구주택 및 다세대주택의 경우 많이 알려진 대로 재개발이나 재건축 같은 개발호재가 없으면 아파트보다 상승률이 낮은 게 일반적입니다.
따라서 재테크 차원이라면 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 특히 매수자 입장에서 대출이 낀 집을 살 때에는 대출금 명의변경을 확실히 해야 합니다.
혹시라도 매수자가 인수받은 대출금을 모두 갚더라도 근저당이 포괄저당권인 경우 매도자가 다른 채무를 모두 갚기 전에는 근저당권이 말소 되지 않기 때문에 매도자가 다른 채무를 연체할 경우 주택이 경매로 넘어갈 수 있습니다.
이런 사고를 방지하기 위해 반드시 주택을 사고 팔 때 채권자인 은행의 동의아래 채무자 명의 변경을 해야 하며 근저당이 포괄근저당인지 확인 유무를 해당은행을 통해서 해야 합니다.
포괄근인 경우 매도자의 다른 채무가 있을 경우 근저당권이 말소되지 않기 때문에 주의를 해야 합니다.