[질문]
아파트를 전세로 계약하고 입주하려고 합니다. 우선 계약하기 전에 알아야 할 내용에 대해서 알려주세요. 확인해야 하는 서류와 계약서를 작성할 때 주의할 점에 대해서 알려주세요.
처음 전세로 들어가는 거라서 아는 것이 아무것도 없습니다. 그리고 개인직거래와 중개업소를 통한 중개거래 시 차이점이 있나요?
[답변]
안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 집을 구하고 계약서를 작성하기 전에 먼저 해야 할 일이 있습니다.
제일 먼저는 현재 살고 있는 집의 보증금 문제를 임대인과 완료하고 집을 구하러 다녀야 합니다. 계약만료와 동시에 나올 거면 먼저 최소 한 달 전에는 재계약 거부를 통보해야 합니다.
이때 이사 날짜는 정확히 계약기간 만료일로 해야 합니다. 임대인을 생각해서 두어 달 미리 재계약거부 의사를 통보해 주는 것은 좋지만 그때 분명하게 이사는 계약 기간 만료 시점이라고 강조해야 합니다.
임대인이 덜컥 사람 데리고 와서는 계약 한다고 하면 골치입니다. 임대계약만료가 되었다고 바로 보증금을 반환하는 임대인은 생각보다 많지 않습니다.
재계약 안하고 나가겠다고 하면 대부분의 집주인은 알았다고 합니다. 이때 보증금 반환에 대해서 정확하게 해야 합니다. 임대인의 정확한 답변을 들어야합니다.
집주인이 알았다고 하면, 다른 계약을 위한 계약금으로 써야 하니 보증금의 10%를 미리 달라고 해야 합니다. 받으면서 임대인에게 말해야 합니다.
만료시점에서 나머지 보증금을 못 주면 이 돈은 계약 해지에 따른 해약금이 되어 없어지니 나머지 보증금을 꼭 주어야 하고 못줄 경우 집주인의 과실이니 그 금액은 집주인이 손해를 보아야 한다고 분명히 말해야 합니다.
10%는 미리 안주면서 걱정하지 말라고 하는 경우에도 다른 계약서를 쓰기 전에는 집주인과 통화를 해서 꼭 보증금 반환에 대해 주지시켜야 합니다.
그리고 서면으로 집주인의 동의서를 받는 것이 좋습니다. 구두로 얘기하는 경우에는 나중에 임대인이 발뺌을 하는 경우가 생길 수 있으므로 동의서를 받는 것이 좋습니다.
거주중인 주택의 보증금 반환 문제가 해결되면 그때부터 살 집을 구하러 다녀야 합니다.
이때, 가장 중요한 것은 소개하는 사람 등 타인의 말은 단순한 정보라고 생각하시고 절대로 전부는 믿지 말고 자신이 스스로 확인하고, 파악한 다음 결정을 하여야 합니다.
중개업소에서 확인을 했다고 말해도 관련 서류를 직접 보여 달라고 하고 직접 눈으로 확인을 하여야 합니다.
서류를 확인하고 계약서를 작성하는 경우에 임대인과 합의된 내용이 있다면 합의된 내용은 반드시 계약서에 기입을 해야 합니다.
가령 임대인이 도배/장판을 새로 해주기로 했다면 계약서 특약란에 “ 도배와 장판을 새로 임대인이 해준다” 라고 분명하게 명시해야 합니다.
임대인의 말만 믿고 계약서에 작성을 해놓지 않은 경우에 나중에 임대인이 그런 말 한적이 없다고 하는 경우 입증할 수 없으므로 손해를 볼 수가 있습니다.
중개업소에서 등기부등본을 확인했다고 하더라도 눈앞에서 등기부등본열람을 요구해야 합니다. 지금은 인터넷으로 어디서나 열람을 할 수 있으므로 눈으로 보고 있는 상태에서 등기부등본을 요구해야 합니다.
등기부등본을 떼어 가압류, 가등기, 가, 처분, 경매등기, 예고등기가 없으면 안전합니다.
부득이하게 저당권이나 전세권이 있는 집을 임차해야 할 경우에는 등기부에 나타난 근저당채권액과 전세금, 그리고 자신을 포함한 임차보증금의 총합계액이 아파트의 경우 70%, 다가구, 빌라, 연립, 단독주택은 60%선 이하 정도면 경매되더라도 대개는 보증금을 받을 수 있습니다.
그 선을 넘는다면 피하시는 것이 기본입니다. 하지만 위의 내용을 맹신해서는 안 됩니다.
만약 몇 번의 유찰로 인하여 주택가격이 떨어지는 경우 때에 따라서는 임대보증금을 모두 받지 못할 수 있으므로 주의해서 계약을 해야 합니다.
등기부등본확인 결과 토지와 건물이 따로 등기된 경우, 토지소유자와 건물소유자가 동일인인지도 확인해야 합니다.
계약을 하려 할 때에는 등기부등본을 다시 확인해야 합니다. 등기부등본을 다시 발급 받아 그 사이에 다른 저당권이나 부동산권리가 설정되지 않았는지 확인을 해야 합니다.
계약서를 작성하는 경우 반드시 등기상의 소유주와 맺어야 합니다. 부득이하게 소유자의 가족이나 대리권자와 할 때는 인감증명이 첨부된 위임장 원본을 계약서에 첨부하여야 합니다.
계약서에는 임대인은 이사일까지 새로운 담보물권을 설정하지 않으며, 설정이 있는 경우에는 임차인은 계약을 해지 할 수 있으며 임대인은 계약위반에 따른 손해배상으로 계약금 2배 금액을 임차인에게 지불해야 한다라는 특약을 명시해야 합니다.
그래야 나중에 임대인이 임대인 임의로 계약후에 설정한 권리에 대해서 권리를 소멸시키거나 권리설정에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다.
계약서를 작성하고 잔금을 치루고 입주를 했다면 동사무소에 계약서를 가져가서 전입신고를 하고 확정일자를 반드시 받아야 합니다. 확정일자는 전세권 설정과 대동소이한 위력을 가지고 있습니다.
확정일자를 받고 전입신고를 해 놓으면 확정일자 이후에 설정되는 권리보다 우선해서 배당을 받을 수 있습니다. 입주하기 바로 전에 다시 등기부등본을 열람하여 그 사이 변동이 없는지 확인하셔야 합니다.
만일 다른 근저당권이 새로 설정되었으면 임대인이 계약을 위반한 것이므로 계약을 해지하시고 계약금의 2배를 위약금으로 요구하면 됩니다. 주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 주택이 주거용이어야 합니다.
주거용 주택의 적용 범위는 원칙적으로 주거용 건물을 그 적용의 대상으로 합니다.
주택은 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 다가구주택, 맨션, 빌라 등의 공동주택, 소유권등기가 되어있지 아니한 미등기건물, 관할관청의 허가를 받지 아니하고 지은 무허가 건물, 건축공사를 마치고...
준공필증을 받지 못한 건물, 공부상 상가, 창고 등의 비주거용 건물이라도 소유자가 건물의 구조나 용도를 변경한 건물을 임차하여 사실상 주거용으로 사용하고 있는 건물이라면 보호를 받습니다.
보호대상이 아닌 건물인 경우는 무상의 사용대차, 일시사용을 위한 임대차, 원래부터 비주거용건물을 임차하여 사용 중 임차인이 임대인의 동의 없이 임의로 주거용으로 개조하여 주거용으로 사용하는 경우 입니다.
임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법 규정에 의하여 법률의 적용을 받는 주거용 건물에 포함되나 주거생활의 안정을 보장하기 위한 입법의 목적에 비추어,
거꾸로 비주거용 건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 동법 제2조가 말하고 있는 일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용 건물이라 할 수 없고 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외됩니다.
공부상으로는 상가 등 비주거용으로 등재되어 있더라도 그 건물의 내부 구조를 변경하여 사실상 주택으로 사용하고 있는 경우라면 주거용입니다.
주거용 건물인지 여부의 판단 시기는 임대차계약 당시를 기준으로 합니다. 체결 당시 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 건물의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 하고,
만일 그 당시에는 주거용 건물 부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조하였다면 임대인이 그 개조를 승낙(임대인이 동의하였으면 적용이 됨)하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 보호 대상이 되지 않습니다.
즉 당초 비주거용으로 건물을 임차하여 사용하던 중 그 후 임차인이 임의로 이를 주거용으로 개조 사용하는 경우라면 보호를 받을 수 없습니다.
주거용 건물의 일부를 임대한 경우에도 주택임대차보호법은 단독 주거용 건물 전부는 물론 그 일부에 관한 임대차라도 적용됩니다.
즉 동법의 적용을 받는 건물은 반드시 독립된 1개의 건물 전체일 필요는 없으며, 그 일부라도 무방합니다.
즉 출입문이나 현관, 부엌 등을 독립적으로 갖춘 주택, 여러 개의 방 중 1개방 등을 임차하여 출입문, 내실 등을 공동으로 사용하는 경우라도 동법의 적용을 받습니다.
임대주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 겸용건물(예컨대 점포가 딸린 주택 등)의 경우에도 주택임대차보호법의 적용을 받습니다.
한 건물의 주거용 부분과 비주거용부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 주거용부분이 주가 되고 비주거용부분이 부수적인 경우에는 그 전체에 대하여 보호법이 적용됩니다.
그러나 대법원은 하나의 건물에서 주거용으로 사용되는 부분과 비주거용부분이 아울러서 함께 임대차의 목적물이 되는 경우에도 구체적인 경우에 따라 그 주된 목적을 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다고 판시했습니다.
비주거용건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 동법 제2조가 말하고 있는 일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용이라고 할 수 없고, 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외 됩니다.
임대차보호법은 등기된 건물뿐만 아니라 무허가 건물 또는 미등기건물에 대하여도 적용됩니다.
따라서 점유와 전입신고 및 확정일자를 받아두면 추후 임차주택이 경매가 되더라도 우선변제권을 행사하거나 대항력이 있을 경우에는 대항력도 행사 할 수 있습니다.
다만 임차권 등기명령은 등기 할 수 있는 주택에 한정되기 때문에 임차권 등기 명령 제도를 이용 할 수 없습니다. 오피스텔의 경우 그 용도에 따라 대항력(점유와 주민등록)을 갖추면 주택으로 봅니다.
옥상의 옥탑을 주거용으로 용도 변경하는 경우를 종종 볼 수 있는데 이 경우에도 임차하여 실제로 주거용으로 사용하고 있으면 보호 대상이 됩니다.
하지만 주택임대차보호법의 적용을 받는다 해도 미등기주택, 무허가건물, 오피스텔, 옥탑 등 문제를 지닌 주택에 전세로 들어가는 것은 계약기간이 끝난 후에 다른 임차인 구하지 못해 애를 먹게 될 확률이 높습니다.
이런 경우 다른 세입자를 구하지 못해 제때 이사를 가지 못하는 경우가 발생할 수 있으므로 위의 주택을 계약하는 경우 신중하게 생각을 하여야 합니다.
등기부 등본을 볼 때 살펴봐야 하는 사항으로는 표제부의 토지 또는 건물의 표지가 이사갈 집의 주소와 같은지 확인합니다. 계약자와 등기부등본 소유자의 이름과 주소가 맞는지 확인합니다.
등기부등본의 갑구에 가등기, 압류, 가압류, 경매, 예고등기 등이 있는지 확인합니다. 갑구에 가등기, 압류, 가압류, 경매, 예고등기 등이 있으면 계약을 신중히 고려해야 합니다.
만약 가등기가 설정되어 있는 집을 계약하는 경우 가등기에 의해 소유자가 바뀌는 경우 새로운 소유주에게 임대차의 정당성을 주장 할 수 없으므로,
새로운 주인이 집을 비워달라고 하는 경우 비워주어야 하므로 갑구에 권리가 설정되어 있는 경우 계약을 보류하고 잘 생각해봐야 합니다.
등기부등본의 을구에서 살펴보아야 할 사항으로는 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권 및 임차권이 설정되어 있는지 확인합니다. 권리에 따른 금액을 확인합니다.
권리의 금액과 임대보증금을 합하여 매매가의 60%가 넘어가는 경우 계약을 유보하고 임대인과 협의하여 권리금액을 줄이거나 권리를 소멸해야 합니다.
등기부등본을 살펴보면 임차하기 제일 좋은 집은 표제부가 맞고, 소유자 주소가 맞고, 가압류, 압류, 경매, 예고등기, 가등기가 없고, 을구란이 아예 없는 즉, 근저당 설정이 전혀 없는 주택입니다.
혹 가압류, 가등기, 압류, 경매, 예고등기 등이 있고 을구에 설정되어 있으면 일단 임차를 보류하고 잘 생각하여야 합니다. 선순위 설정금액과 시세를 잘 비교하여 전세보증금을 무사히 돌려받을 수 있는지 계산을 한 후 결정합니다.